Det splinternye lov om Fitness for Habitation er vedtaget i parlamentet og træder i kraft i marts, hvilket giver lejere af lejede ejendomme i England ret til at føre deres udlejer for retten for ikke at levere boliger, der opfylder gældende standarder fastsat af Housing Health and Safety Rating System (HHSRS).
Den længe forsinkede regning erstatter den nu nedlagte 'egnet til menneskelig beboelse' klausul i udlejer- og lejerloven fra 1985, som kan anvendes ikke længere på grund af de forældede husleje, der er skitseret i klausulen (£ 80 om året i London og £ 52 om året andre steder i Storbritannien).
HHSRS angiver ni kategorier af spørgsmål eller farer, der kan gøre et hjem uegnet til beboelse. Den mest presserende kategori, kategori 1, identificeres som en umiddelbar risiko for en persons sundhed og sikkerhed og omfatter:
- usikre elektriske apparater;
- en ødelagt kedel;
- et utæt tag;
- form på ejendommens strukturelle elementer (dvs. væg eller loft);
- begrænset adgang til ejendommen på grund af brudte trin/landing;
- usikre døre og ødelagte låse;
- et skadedyr eller skadedyrsangreb
- overskydende kulde eller varme.
Mærkeligt nok dækker den nuværende vurderingsproces ikke skimmelvækst, der skyldes en fejl i designet af ejendom, for eksempel på grund af mangel på ordentlig ventilation, og regningen vil bygge bro over dette hul lovgivning. På trods af dette vurderingssystem har nyere forskning fra Shelter fundet ud af, at over en million lejemål i England er til ejendomme med en fare på niveau 1; det er omkring tre millioner mennesker, der bor socialt og privat lejet bolig. Der er tegn på, at antallet af ejendomme med de mest alvorlige problemer stiger, mens antallet af håndhævelser for at reparere disse ejendomme er drastisk faldet.
HHSRS har været et ineffektivt system for lejere på flere måder. Tiden fra vurdering til håndhævelse kan være lang, da private lejere skal igennem deres lokale myndighed Miljøsundhedsafdeling, som ofte vil være overanstrengt og kan have svært ved at finde midlerne til at udføre reparationerne dem selv. Sociale lejere er i en endnu værre position, da rådet ikke kan træffe håndhævelsesforanstaltninger mod sig selv, hvilket efterlader rådslejere i juridisk limbo.
Fit for Habitation Bill vil gøre det muligt for lejere at omgå disse langvarige og ineffektive processer ved at søge domstolene direkte og, afgørende, med muligheden for at levere deres eget fotografisk bevis på uegnede levevilkår, uden at det er nødvendigt at involvere en miljøsundhedsperson (med forbehold for forsinkelser) eller uafhængig landmåler (dette kan være dyrt). Retssager vil også give sociale lejere et effektivt værktøj til at gribe ind over for rådsudlejere. Indførelsen af lovforslaget bør også have en indirekte effekt af at hæve standarderne for lejede ejendomme England og opfordrede udlejere til at tage lejers anmodninger om reparationer alvorligt og udføre reparationerne straks.
Det er vigtigt, at lovforslaget ikke straffer ejere, der holder deres ejendomme i god stand, da det ikke gør det introducere enhver ny egnethed til beboelsesstandarder, men forstærker kun de standarder, der allerede er skitseret af HHSRS. Meera Chindooroy, Politik- og Public Affairs Manager hos National Landlords Association (NLA), siger:
'Loven ændrer ikke den beskyttelse, som lejere har over tilstanden i deres hjem, da deres rettigheder allerede er fastsat i loven under Housing Health and Safety Rating System (HHSRS). Hvad denne lov dog giver for lejere, er evnen til at indbringe en sag direkte for retten i stedet for at skulle gå igennem deres lokale myndighed. I betragtning af den manglende håndhævelse på lokalt myndighedsniveau er dette et positivt skridt for lejere og også for de store flertallet af udlejere, hvis ejendomme opfylder de krævede standarder, men som er undergravet af kriminelle udlejere, der flutter loven.'
Chindooroy præciserer også positionen for dem, der har boet på deres nuværende ejendom i over syv år (lovforslaget gælder for lejemål på syv år eller mindre); hvad der menes med dette tal er a sammenhængende lejemål på over syv år, hvilket er sjældent:
'Lejere med en lejekontrakt på syv år er ansvarlige for reparationen af ejendommen, medmindre andet er angivet angivet i lejeaftalen, så vil ikke være omfattet af hjemmeloven (egnethed for menneskelig habitat) 2018. Størstedelen af de længerevarende lejemål er imidlertid periodiske snarere end faste, så vil være omfattet af loven, uanset hvor lang tid en lejer kan blive i en ejendom. '
Det håbes, at indførelsen af lovforslaget om egnethed til vane også skal hjælpe lejere, der står over for ulovlige udsættelser for at rapportere, at deres udlejere undlader at udføre reparationer, da en retssag, der håndhæver udlejers forpligtelse til at holde ejendommen beboelig, vil gøre dem mindre tilbøjelige til at hævne sig med en fraflytning, der derefter let kan bevises at være urimelig.
Bilaget er et vigtigt første skridt i forbedringen af både lejebetingelser for lejere i England og forøgelse af deres juridiske rettigheder. Det, der er tilbage at se, er, om lovforslagets vedtagelse vil udløse yderligere lovgivning for at beskytte lejere, for eksempel mod urimelige lejeforhøjelser eller udlejer af chikane.
- Leder du efter lejet bolig? Se vores begynderguide til leje
