Wenn Sie versuchen, ein Haus auf einem Verkäufermarkt zu kaufen, ist der Wettbewerb hart. Sie müssen sich also von ihrer besten Seite zeigen, genau wie bei einem Vorstellungsgespräch, oder ich nehme an, wenn Sie ein Kandidat bei The Bachelor wären. Einige Käufer versuchen, ein Eigenheimangebot gering zu halten, und so landet es am schnellsten im Mülleimer. Es ist jedoch nicht der nur Möglichkeit, Käufer vollständig auszuschalten.
Wenn Sie ein Angebot abgeben – das ist nicht kleinlaut – und es nicht angenommen wird, kann es viele Erklärungen geben. Aber können Sie neben dem Preis auch den Hauptgrund für die Ablehnung Ihres Eigenheimangebots erraten? „Das liegt daran, dass Sie insgesamt ein schwaches Paket haben“, sagt Jennifer Okhovat, eine Agentin beim Compass Sunset Strip in Los Angeles, Kalifornien.
Aber was macht ein schwaches Paket aus?
Ein schwaches Paket kann einen oder mehrere unerwünschte oder unvollständige Artikel enthalten. „Dies könnte bedeuten, dass der Käufer wahrscheinlich keinen Nachweis über die Anzahlung und die Mittel zum Abschluss beifügt, oder er hat Eventualitäten“, erklärt Okhovat.
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Eine Kontingenz ist eines dieser Szenarien „Ich kann Ihr Haus nicht kaufen, bis XYZ passiert“, und Verkäufer hassen sie. Zum Beispiel kann der Käufer kein neues Haus kaufen, bis sein aktuelles Haus verkauft ist. Oder, wenn die Hausinspektion ein Problem aufdeckt, hat der Käufer aufgrund eines Notfalls entweder neu verhandelt oder vom Verkauf Abstand genommen. (Häufigere Arten von Eventualitäten beinhalten den Kreditgenehmigungsprozess oder die Hausbewertung und sind jedoch in den meisten Immobilienverträgen Standard).
„Eine eventuelle Inspektion ist der Hauptgrund, warum ein Verkäufer ein Angebot ablehnen kann“, sagt Jared Parker, Agent bei Gibson Sotheby's International Realty in Boston, MA. Dies ist insbesondere bei zwei ähnlich teuren Angeboten der Fall. Wenn das eine eine Inspektionsmöglichkeit beinhaltet und das andere nicht, wird ein Verkäufer wahrscheinlich das Angebot ohne Eventualitäten annehmen, selbst wenn dies bedeutet, ein paar tausend Dollar zu verlieren.
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Warum würde ein Notfall dazu führen, dass Ihr Angebot abgelehnt wird?
Neben einem guten Preis für ihr Eigenheim besteht das andere wichtige Ziel eines Verkäufers darin, zum Abschluss zu kommen. Eventualitäten erschweren dies, da sie dem Käufer eine Lücke geben, um aus dem Verkauf vollständig auszusteigen.
Auf den Kauf eines Hauses zu verzichten, bis das Haus verkauft ist, klingt logisch, ebenso wie der Wunsch, neu zu verhandeln oder seine Meinung zu ändern, wenn eine Hausbesichtigung Probleme aufdeckt. Warum sollten diese Maßnahmen dazu führen, dass Ihr Angebot abgelehnt wird?
„Wenn ein Käufer ein Hausverkaufsrisiko hat und die anderen nicht, wird dieses Angebot weniger attraktiv sein, da die Verkäufer mit der Unsicherheit konfrontiert wären abwarten, ob das aktuelle Eigenheim der Käufer verkauft wird, bevor sie die Transaktion abschließen können“, sagt Tory Keith, Präsident von Board and Park in Natick, MA.
In Bezug auf Finanzierungs- und Inspektionsrisiken gibt sie zu, dass diese für Käufer wichtig sind, weil sie minimieren das Risiko, warnt jedoch davor, dass ein Angebot im Vergleich zu Angeboten, die nicht kontingent. „In einer Situation mit mehreren Angeboten wählen Verkäufer nicht nur den höchsten Preis, sondern das Angebot mit den besten Chancen auf einen reibungslosen Abschluss ohne Überraschungen“, erklärt Keith.
Betrachtet man dies aus Sicht des Verkäufers, ist leicht zu erkennen, warum dieser das Angebot bei einer Hausbesichtigung weitergeben würde. „Wenn keine Inspektionsmöglichkeit besteht, müssen die Verkäufer keine Arbeiten ausführen oder Verbesserungen an der Immobilie vornehmen“, sagt Parker. Und wer würde sich dafür entscheiden, wenn er nicht müsste?
Was sollten Hauskäufer stattdessen tun?
Wie können Sie vermeiden, in ein Notfallszenario zu geraten, das Ihre Chance auf Ihr Traumhaus verringert? Okhovat empfiehlt, dass Ihre Agenten herausfinden, welche Bedingungen für den Verkäufer am wichtigsten sind. „Ist es der Preis? Handelt es sich um Laufzeiten – Notfallfristen, Abschlussfristen oder eine flexible Rückmiete für den Verkäufer?“ Um wettbewerbsfähig zu sein, müssen Sie die Vorlieben des Verkäufers kennen, sagt sie.
Und hier noch ein Tipp: „Käufer sollten ihr aktuelles Haus vor dem Einkauf verkaufen oder mit ihrem bestätigen Kreditgeber, dass sie beide Immobilien vorübergehend tragen können, um einen eventuellen Hausverkauf zu vermeiden“, rät Keith.
In Bezug auf finanzielle Eventualitäten empfiehlt sie, einen Finanzierungsnachweis oder eine starke Vorabgenehmigung vorzulegen. „Außerdem können Käufer ihre Geld- und/oder Einzahlungsbeträge erhöhen, um den Verkäufern zusätzliches Vertrauen zu geben.“
Obwohl einige Käufer auf Kontrollmöglichkeiten verzichten, kann es riskant sein, auf die Kontrolle ganz zu verzichten. „Käufer können eine Inspektionsschwelle festlegen, bei der sie nur versuchen würden, Probleme mit den Verkäufern zu verhandeln, wenn die Reparaturen einen bestimmten Betrag überschreiten“, empfiehlt Keith. „Dies sagt den Verkäufern, dass Käufer die Inspektion nicht als Ausrede benutzen werden, um wegzugehen, es sei denn, es gibt größere Probleme.“
Parker stimmt zu, dass es wichtig ist, dass sich Käufer mit ihren Angeboten wohl fühlen. Er bietet eine weitere Option an, die in Betracht gezogen werden sollte. „Käufer können zum Beispiel den Makler fragen, ob sie einen Inspektor zu ihrer Ausstellung mitbringen können, der ihnen hilft, sich ein Bild vom Zustand der Immobilie zu machen, bevor sie ein Angebot abgeben.“
