Das brandneue Gesetz über die Eignung zur Bewohnbarkeit wurde im Parlament verabschiedet und tritt im März in Kraft, wodurch Mietern von Mietobjekten in England die Recht, den Vermieter vor Gericht zu bringen, weil er keine Wohnung zur Verfügung gestellt hat, die den aktuellen Standards des Bewertungssystems für die Gesundheit und Sicherheit von Wohngebäuden entspricht (HHSRS).
Der längst überfällige Gesetzentwurf ersetzt die inzwischen nicht mehr gültige „Bewohnbarkeit“-Klausel im Vermieter- und Mietergesetz von 1985, die aufgrund der in der Klausel beschriebenen veralteten Mietobergrenzen (80 GBP pro Jahr in London und 52 GBP pro Jahr anderswo in den USA) nicht mehr angewendet werden VEREINIGTES KÖNIGREICH).
Die HHSRS legt neun Kategorien von Problemen oder Gefahren fest, die ein Zuhause für das Wohnen ungeeignet machen können. Die dringendste Kategorie, Kategorie 1, wird als „unmittelbares Risiko für die Gesundheit und Sicherheit einer Person“ eingestuft und umfasst:
- unsichere Elektrik;
- ein kaputter Kessel;
- ein undichtes Dach;
- Schimmel an den Bauteilen der Immobilie (d. h. Wand oder Decke);
- eingeschränkter Zugang zum Grundstück aufgrund defekter Stufen/Absatz;
- unsichere Türen und kaputte Schlösser;
- ein Schädlings- oder Ungezieferbefall;
- übermäßige Kälte oder Hitze.
Seltsamerweise deckt der aktuelle Bewertungsprozess nicht das Schimmelwachstum ab, das auf einen Fehler im Design der Eigentum, zum Beispiel aufgrund mangelnder Belüftung, und die Rechnung wird diese Lücke schließen Gesetzgebung. Trotz dieses Bewertungssystems haben jüngste Untersuchungen von Shelter ergeben, dass mehr als eine Million Mietverträge in England für Immobilien mit einer Gefährdung der Stufe 1 gelten; das sind rund drei millionen menschen, die in sozialen und privat gemieteten wohnungen leben. Es gibt Hinweise darauf, dass die Zahl der Immobilien mit den gravierendsten Problemen zunimmt, während die Zahl der Zwangsmaßnahmen zur Sanierung dieser Immobilien drastisch zurückgegangen ist.
Das HHSRS war für Mieter in mehrfacher Hinsicht ein ineffizientes System. Die Zeit von der Begutachtung bis zur Durchsetzung kann lang sein, da private Mieter ihre örtlichen Behörden durchlaufen müssen Environmental Health Department, das oft überlastet ist und Schwierigkeiten haben kann, die Mittel für die Durchführung der Reparaturen zu finden sich. Sozialmieter sind in einer noch schlimmeren Lage, da die Gemeinde keine Durchsetzungsmaßnahmen gegen sich selbst ergreifen kann, wodurch die Mieter der Gemeinde in einem rechtlichen Schwebezustand bleiben.
Das Fit for Habitation Bill wird es Mietern ermöglichen, diese langwierigen und ineffizienten Prozesse zu umgehen, indem sie sich direkt an ein Gericht wenden, und vor allem mit der Möglichkeit, ihre eigene fotografische Beweise für ungeeignete Lebensbedingungen, ohne dass ein Umweltgesundheitsbeauftragter (mit Verzögerungen) oder ein unabhängiger Gutachter (dies kann teuer werden) hinzugezogen werden müssen. Gerichtsverfahren werden Sozialmietern auch ein wirksames Instrument zur Verfügung stellen, um gegen kommunale Vermieter vorzugehen. Die Einführung des Gesetzentwurfs sollte auch indirekt dazu führen, dass die Mietstandards in der gesamten Region angehoben werden England, fordert die Vermieter auf, die Reparaturanfragen der Mieter ernst zu nehmen und die Reparaturen durchzuführen sofort.
Wichtig ist, dass das Gesetz Vermieter, die ihre Immobilien in gutem Zustand halten, nicht bestraft, da dies nicht der Fall ist keine neuen Wohntauglichkeitsstandards einführen, sondern nur die bereits skizzierten Standards verstärken HHSRS. Meera Chindooroy, Policy and Public Affairs Manager bei der National Landlords Association (NLA), sagt:
„Das Gesetz ändert nichts an dem Schutz, den Mieter in Bezug auf den Zustand ihrer Wohnung haben, da ihre Rechte bereits im Rahmen des Housing Health and Safety Rating System (HHSRS) gesetzlich verankert sind. Was dieses Gesetz den Mietern jedoch vorsieht, ist die Möglichkeit, einen Fall direkt vor Gericht zu bringen, anstatt sich an ihre örtlichen Behörden wenden zu müssen. Angesichts der fehlenden Durchsetzung auf kommunaler Ebene ist dies ein positiver Schritt für die Mieter, aber auch für die großen Mehrheit der Vermieter, deren Immobilien die geforderten Standards erfüllen, die aber von kriminellen Vermietern unterboten werden, die missachten das Gesetz.'
Chindooroy klärt auch die Situation derjenigen, die seit mehr als sieben Jahren in ihrer aktuellen Immobilie leben (der Gesetzentwurf gilt für Mietverhältnisse von sieben Jahren oder weniger); was mit dieser Zahl gemeint ist, ist a kontinuierlich Mietvertrag von über sieben Jahren, was selten ist:
"Mieter mit einem Mietvertrag von sieben Jahren sind für die Reparatur der Immobilie verantwortlich, sofern nicht anders" im Mietvertrag angegeben, fallen also nicht unter das Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018. Die Mehrheit der längerfristigen Mietverhältnisse ist jedoch eher periodisch als befristet und fällt daher unabhängig von der Dauer des Aufenthalts eines Mieters in einer Immobilie unter das Gesetz.'
Es ist zu hoffen, dass die Einführung des Gesetzes zur Wohneignung auch Mietern helfen soll, die von rechtswidrigen Zwangsräumungen betroffen sind, weil sie ihre Vermieter unterlassen haben, Reparaturen durchzuführen, da ein Gerichtsverfahren zur Durchsetzung der Verpflichtung des Vermieters, die Immobilie bewohnbar zu halten, die Wahrscheinlichkeit einer Vergeltung mit einer Räumung verringert, die dann leicht nachgewiesen werden kann unfair.
Die Bill ist ein wichtiger erster Schritt, um sowohl die Lebensbedingungen der Mieter in England zu verbessern als auch ihre gesetzlichen Rechte zu stärken. Es bleibt abzuwarten, ob die Verabschiedung des Gesetzentwurfs weitere Gesetze zum Schutz der Mieter auslösen wird, etwa vor unangemessenen Mieterhöhungen oder Belästigungen durch Vermieter.
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