Υποχώρηση: πώς να αντιμετωπίσετε τη δομική κίνηση

Η καθίζηση μπορεί να είναι ο πρώτος σας φόβος όταν εμφανίζονται ρωγμές μυστηριωδώς από το πουθενά. Και ενώ θα ξέρετε ότι το να ζεις με γκρίζους τοίχους και την περιστασιακή κολλημένη πόρτα είναι μέρος της «εμπειρίας του παλιού σπιτιού», ανεξήγητη ή ξαφνική δομική κίνηση σου δίνει το δικαίωμα να ανησυχείς.

Τα περισσότερα παλιά κτίρια δείχνουν σημάδια της προηγούμενης κίνησης, όπως κυματιστές πλινθοδομές, πόρτες κομμένες ώστε να ταιριάζουν σε παραμορφωμένα ανοίγματα ή κεκλιμένα δάπεδα με λωρίδες από χάντρες που κρύβουν κενά στα σοβατεπί. Αλλά, στις περισσότερες περιπτώσεις, η κίνηση θα έχει σταθεροποιηθεί και δεν υπάρχει λόγος ανησυχίας.

Είναι σημαντικό να γνωρίζετε πότε πρέπει να ανησυχείτε ανακαίνιση ακινήτου. Εξετάζουμε πότε μια ρωγμή είναι ένα σημάδι ότι πρέπει να διερευνήσετε περαιτέρω και τι μπορεί να γίνει για να διορθωθεί το πρόβλημα.

Αυτή η δυνατότητα είναι ένα επεξεργασμένο απόσπασμα από το Εγχειρίδιο Victorian & Edwardian House από τον Ian Rock, εκδ. Haynes. Ο Ian Rock είναι ναυπηγός τοπογράφος και διευθυντής της ιστοσελίδας σύγκρισης τιμών έρευνας rightsurvey.co.uk

(Πιστωτική εικόνα: Brent Darby)

Τι είναι η καθίζηση;

Η λέξη «καθίζηση» αναφέρεται στο έδαφος κάτω από τα θεμέλια που υποχωρεί, ληστεύοντας τον τοίχο από τη στήριξη και προκαλώντας την πτώση του, σπάζοντας σε ένα τυπικό μοτίβο «σχήματος V». Αυτό επιβαρύνει το σπίτι, αποσταθεροποιώντας τους τοίχους.

Γιατί λοιπόν συμβαίνει η κατάρρευση του εδάφους;

Τι προκαλεί την καθίζηση;

• Οι επιπτώσεις της ξηρασίες, ρίζες δέντρων και ισχυροί παγετοί μπορεί να προκαλέσει βίαιη συρρίκνωση ή διόγκωση των υπόγειων αργίλων.
• Διαρροή αποχετεύσεων μπορεί να μετατρέψει το έδαφος κάτω από το σπίτι σας σε απαλό, βρώμικο έλος.
• Πλησίον ανασκαφικές εργασίες, όπως μια επέκταση που χτίζεται δίπλα, μπορεί επίσης να είναι μια αποσταθεροποιητική επιρροή.
• Καταβόθρες και παλιές εργασίες ορυχείων μπορεί να προκαλέσει καθίζηση, αλλά αυτό είναι εξαιρετικά σπάνιο.

Υπάρχει, ωστόσο, ένας άλλος τύπος καθοδικής κίνησης που συνήθως συγχέεται με την καθίζηση - επίλυση. Αυτό συνήθως δεν αποτελεί σοβαρή ανησυχία γιατί τα περισσότερα κτίρια εγκαθίστανται σταδιακά με την πάροδο του χρόνου όπως είναι το έδαφος συμπιέζεται αργά καθώς προσαρμόζεται στα νέα βάρη που του επιβάλλονται, για παράδειγμα από μεγάλες δομικές αλλαγές σαν ένα μετατροπή πατάρι.

Θεμέλια σε παλιά σπίτια

Τα σπίτια εποχής χτίστηκαν με πολύ ρηχά θεμέλια με τα σημερινά πρότυπα, αλλά ήταν σε θέση να φιλοξενήσουν μια ορισμένη κίνηση, χάρη στη χρήση εύκαμπτων υλικών με βάση το ασβέστη.

Σε αντίθεση με τα σύγχρονα θεμέλια λωρίδων από σκυρόδεμα, οι τοίχοι πριν από τον 20ό αιώνα χτίστηκαν με «πέλματα» από τούβλα, που διευρύνθηκαν στη βάση σε κλιμακωτό μοτίβο για να εξαπλωθεί το φορτίο.

Τα θεμέλια πρέπει να είναι αρκετά βαθιά ώστε να αποφεύγεται η κίνηση στο έδαφος που προκαλείται από τον παγετό και τις εποχιακές αλλαγές υγρασίας, έτσι ώστε η σταθερότητα των παλαιών βάσεων (λιγότερο από μισό μέτρο βάθος) μπορεί να εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τον τύπο του εδάφους που κατασκευάζονται επί.

Η κιμωλία και ο βράχος είναι οι πιο σταθεροί τύποι υπεδάφους. Αλλά ο πηλός, όπως μπορούν να επιβεβαιώσουν πολλοί κηπουροί, έχει μια δυσάρεστη συνήθεια να στεγνώνει, να συρρικνώνεται και να σπάει τα ζεστά και ξηρά καλοκαίρια μέχρι να ανακάμψει αργότερα, επιστρέφοντας σε σχήμα σε υγρό καιρό.

(Πιστωτική εικόνα: Jeremy Phillips)

Πώς τα δέντρα προκαλούν καθίζηση;

Ιστορικά, οι ισχυρισμοί για καθίζηση τείνουν να κορυφώνονται τα χρόνια που υπήρχαν μεγάλες περίοδοι ξηρασίας, αυξάνοντας τον κίνδυνο συρρίκνωσης του εδάφους, η οποία επιδεινώνεται από τα δέντρα.

Μερικά από τα χειρότερα προσβλητικά δέντρα είναι τα πλατύφυλλα είδη, όπως:

• Λεύκες
• Oaks
• Ιτιές
• Φλαμουριά
• Πλάτανα και πλατάνια
• Ταχέως αναπτυσσόμενα leylandii και ευκάλυπτος.

Τα δέντρα μπορούν επίσης να είναι μια έμμεση αιτία καθίζησης όπου οι ρίζες που αναζητούν υγρασία εισβάλλουν σε υπόγειες αποχετεύσεις προκαλώντας τη διαρροή τους. Η καθίζηση που σχετίζεται με τη βλάστηση αντιστοιχεί στην καλλιεργητική περίοδο από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο, η ζημιά που συνήθως φθάνει στη μέγιστη σοβαρότητα το φθινόπωρο-όταν υποβάλλονται οι περισσότερες ασφαλιστικές απαιτήσεις.

(Πιστωτική εικόνα: Getty Images)

• Ελέγξτε ότι έχετε το δικαίωμα περιεχόμενο σπιτιού και ασφάλιση κτιρίων με τον εύχρηστο οδηγό μας

Αντιμετώπιση δέντρων

Το πρόβλημα με την κοπή μεγάλων και διψασμένων δέντρων είναι ότι το έδαφος μπορεί στη συνέχεια να διογκωθεί από την υγρασία που δεν απορροφάται πλέον από το δέντρο, με κίνδυνο να στηρίξει στη συνέχεια τα θεμέλια προς τα πάνω. Γνωστό ως «heave», αυτό είναι το αντίθετο της καθίζησης, αλλά εξίσου καταστροφικό.

Πρέπει επίσης να έχετε κατά νου ότι η κοπή δέντρων που προστατεύονται από Διαταγές Διατήρησης Δέντρων ή σε Περιοχές Διατήρησης χωρίς συγκατάθεση μπορεί να οδηγήσει σε δίωξη.

• Η «διαχείριση δέντρων» είναι συχνά μια καλύτερη προσέγγιση. Αυτό στοχεύει στη μείωση της ποσότητας απορρόφησης υγρασίας, για παράδειγμα με «πολλαπλασιασμό» - σοβαρό κλάδεμα. Ωστόσο, ορισμένα είδη όπως οι ιτιές και τα κεράσια ανταποκρίνονται στο κλάδεμα με έντονη νέα ανάπτυξη.

• Τα «εμπόδια ρίζας» είναι μια εναλλακτική μέθοδος διαχείρισης δέντρων, η οποία περιλαμβάνει ανασκαφή στενή τάφρο μεταξύ του δέντρου και του κτιρίου μέσα στο οποίο βρίσκονται ειδικά μεγάλα άκαμπτα πλαστικά φύλλα παρεμβάλλεται. Αυτό προσφέρει το πλεονέκτημα της διατήρησης ελκυστικών δέντρων, προστατεύοντας παράλληλα τα θεμέλια.

Μπορώ να διεκδικήσω υποχώρηση της ασφάλισής μου;

Οι περισσότερες ασφαλιστικές αξιώσεις για υποτιθέμενη καθίζηση απορρίπτονται επειδή η αιτία βρίσκεται αλλού, όπως τα κακοφτιαγμένα ωδεία που απομακρύνονται από το σπίτι.

Από τους έγκυρους ισχυρισμούς, οι περισσότεροι συνδέονται με δέντρα και μεγάλους θάμνους κοντά στο σπίτι που εξάγουν υγρασία από συρρικνώσιμα πήλινα υπεδάφη.

Πώς να αντιμετωπίσετε την καθίζηση

(Πιστωτική εικόνα: Ian Rock / Haynes Publishing)

Τι στηρίζεται;

Η απάντηση του εγχειριδίου στην καθίζηση είναι να ανασκάψει σε σταθερό έδαφος και να αντλήσει τόνους σκυροδέματος στο κενό. Αλλά αυτό είναι ακριβό και ενοχλητικό και μπορεί πραγματικά να δημιουργήσει προβλήματα όταν εφαρμόζεται σε παλιά κτίρια, δημιουργώντας νέες καταπονήσεις μεταξύ της άκαμπτης επισκευασμένης περιοχής και των υπόλοιπων παλαιών τοίχων.

Μερικές φορές οι ενυπόθηκοι δανειστές ορίζουν τέτοια έργα, αλλά, κατά ειρωνικό τρόπο, τα υπόστεγα σπίτια δεν φαίνεται να ανακάμπτουν ποτέ από το στίγμα, με τους ασφαλιστές να μειώνουν συχνά τέτοιες ιδιότητες.

Μια πιο ευαίσθητη και λιγότερο δαπανηρή προσέγγιση με παλιά κτίρια μπορεί να είναι η τοποθέτηση μερικών πλίνθων από τούβλα κάτω από το ελαττωματικό τμήμα του τοίχου για να αποκατασταθεί η επαφή με το σταθερό έδαφος.

Άλλα διαρθρωτικά ζητήματα

Η καθίζηση δεν είναι η μόνη αιτία ρωγμών στους τοίχους της ιδιοκτησίας. Εδώ είναι μερικά άλλα ζητήματα και πώς να τα λύσετε.

Για ακόμη περισσότερες συμβουλές, ανατρέξτε στις δικές μας οδηγός για ρωγμές και δομικά προβλήματα.

Σκύβοντας και ακουμπώντας τοίχους

Οι τελικοί τοίχοι των ταρατσών μπορεί συχνά να είναι επιρρεπείς σε κλίση ή κλίση. Σε αντίθεση με τους κύριους μπροστινούς και οπίσθιους τοίχους, οι οποίοι συνδέονται συνήθως με δοκούς δαπέδου και οροφής, μπορεί να υπάρχουν πολύ λίγα συγκρατημένα πλευρικά τοιχώματα στη θέση τους.

Αυτός είναι ο λόγος για τον χυτοσίδηρο πλάκες διανομής και γραβάτες τοποθετήθηκαν συνήθως για να συγκρατήσουν τους τοίχους - σαν μεταλλικός κορσές. Επίσης ευάλωτοι είναι τοίχοι στηθαίου στο επίπεδο της οροφής και βαριά αέτωμα πάνω από τα παράθυρα του κόλπου.

Όπου ένας τοίχος κλίνει προς τα έξω στο ανώτερο επίπεδο, μια κοινή αιτία είναι η «εξάπλωση της οροφής». Αυτό είναι όπου τα δοκάρια της στέγης έσπρωξαν την κορυφή ενός τοίχου προς τα έξω, επειδή δεν συγκρατούνται πλέον στη θέση τους δοκούς οροφής. Μια ιδέα για αυτό μπορεί να φανεί στα υπνοδωμάτια στον επάνω όροφο όπου τα κενά στα κουφώματα είναι μεγαλύτερα στο επάνω μέρος από το κάτω.

Εκεί που οι τοίχοι έχουν σκύψει, μπορεί να δείτε να σπάει εσωτερικές γύψινες εργασίες στη διασταύρωση με εσωτερικούς τοίχους και οροφές, μαζί με κενά μεταξύ των πτερυγίων και του δαπέδου. Ένα πιθανό πρόβλημα με τους τοίχους που έχουν ταξιδέψει προς τα έξω είναι ότι οι δοκοί δαπέδου που στηρίζονταν στον τοίχο μπορεί συνεπώς να έχουν χαλαρώσει. Σε αυτήν την περίπτωση, χαλύβδινες προεκτάσεις δοκών μπορούν να τοποθετηθούν για να επιμηκύνουν τις δοκούς ώστε να μπορούν να επανασυνδεθούν με τον τοίχο.

Τα τοιχώματα με πλώρη μπορούν επίσης να επανατοποθετηθούν με την εισαγωγή διακριτικού ανοξείδωτου χάλυβα γραβάτες τοίχου για να τα αγκυρώσετε στις δοκούς δαπέδου. Αυτά είναι μια σύγχρονη εναλλακτική λύση στα παραδοσιακά μπαρ με γραβάτα σχήματος «Χ» ή «Σ».

(Πιστωτική εικόνα: Istock)

Αντιμετώπιση ρωγμών

Πλέον ρωγμές σε παλιά κτίρια έχουν μικρή σημασία. Συχνά το κτίριο απλώς «βολεύεται» καθώς τα ρηχά θεμέλιά του προσαρμόζονται στις αλλαγές του εδάφους κατά τη διάρκεια του έτους.

Το σκάσιμο είναι πιο πιθανό να συμβεί εκεί όπου έχουν εφαρμοστεί σκληροί, σύγχρονοι σοβάδες, τσιμεντοκονίες και κονιάματα στους εύκαμπτους παλιούς τοίχους, αλλά οι επιφανειακές ρωγμές πλάτους έως 1mm περίπου είναι απίθανο να προκαλούν μεγάλη ανησυχία.

Το σκάσιμο είναι πιο πιθανό να είναι σοβαρό όταν μια ρωγμή εκτείνεται ακριβώς μέσα στον τοίχο από τη βάση και όπου η κάθετη κωνική ρωγμή εμφανίζεται ευρύτερη στην κορυφή.

Η διάγνωση των αιτιών της ρωγμής για ασφαλιστικές απαιτήσεις απαιτεί κανονικά επαγγελματική παρακολούθηση. Μπορεί να χρειαστούν πάνω από 12 μήνες για να ελέγξετε εάν οι ρωγμές είναι «προοδευτικές» ή απλώς ανοίγουν και κλείνουν με τις εποχές. Όσο όμως η ρωγμή έχει σταθεροποιηθεί και δεν γίνεται χειρότερη σε ετήσια βάση, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν θα χρειαστεί περαιτέρω δράση.

Ο απλούστερος τρόπος για να δείτε εάν μια ρωγμή είναι «ζωντανή» είναι να σημειώσετε πού τελειώνει με ένα μολύβι και να καταγράψετε την ημερομηνία. Εάν η ρωγμή συνεχίζει να μεγαλώνει, κάντε ξανά το ίδιο σε τακτά χρονικά διαστήματα - μάλλον σαν ένα διάγραμμα ύψους για παιδιά που μεγαλώνουν.

(Πιστωτική εικόνα: Roger Hunt)

Εκτός από τα ρηχά θεμέλια, μια άλλη κοινή αιτία ρωγμών είναι οι δομικές αλλοιώσεις. Όπου έχουν αφαιρεθεί εσωτερικοί τοίχοι ή έχουν αντικατασταθεί τα παράθυρα, μπορεί να δημιουργήσει νέες τάσεις, οπότε η τοιχοποιία πρέπει να εγκατασταθεί σε μια νέα θέση.

Το πιο ανησυχητικό είναι όταν οι γείτονες εκτελούν παράνομες ενέργειες μετατροπές στο υπόγειο, υπονομεύοντας έτσι τους τοίχους των κομμάτων και προκαλώντας επικίνδυνες δομικές ρωγμές στα παρακείμενα σπίτια. Εάν εσείς ή οι γείτονές σας πρόκειται να κάνετε έργα σε γειτονικούς τοίχους, βεβαιωθείτε ότι α συμφωνία τοίχου κόμματος καταρτίζεται για να μετριάσει τυχόν προβλήματα.

(Πιστωτική εικόνα: Polly Eltes)

Διαφορική κίνηση: ρωγμές μεταξύ παλαιών και νέων τμημάτων του κτιρίου

Όπου έχετε διαφορετικά βάθη θεμελίωσης το ένα δίπλα στο άλλο, όπως ένα παλιό σπίτι με μοντέρνα επέκταση, μπορεί να προκύψει ρωγμή στη διασταύρωση μεταξύ των δύο δομών λόγω διαφορετικών ρυθμών κίνησης.

Ένας τρόπος για να προσαρμοστεί αυτό είναι η παροχή μιας εύκαμπτης άρθρωσης μεταξύ των δύο τμημάτων, επιτρέποντάς τους να κινούνται αβλαβώς το ένα το άλλο χωρίς ρωγμές. Αλλά η διαφορική κίνηση δεν είναι κάτι καινούργιο - παρόμοια προβλήματα μπορεί να προκύπτουν περιοδικά όπου τα βικτοριανά παράθυρα του κόλπου χτίστηκαν με πιο ρηχά θεμέλια από αυτά στο κύριο σπίτι.

Περισσότερα για την ανακαίνιση:

• Πώς να ανακαινίσετε ένα σπίτι: ένας ειδικός οδηγός
• 16 δαπανηρά λάθη ανακαίνισης που πρέπει να αποφύγετε
• Εξωτερικές επισκευές: δώστε στο σπίτι σας έναν έλεγχο υγείας με αυτές τις κορυφαίες συμβουλές