Al considerar modificaciones a gran escala en su hogar, demoler para reconstruir podría no ser su primera consideración. Sin embargo, podría tener sentido, tanto desde el punto de vista arquitectónico como financiero, derribar su antigua casa y reemplazarla con algo nuevo, diseñado según sus especificaciones.
Entonces, si ha asumido un proyecto de renovacion que gradualmente se está volviendo cada vez más complicado: piense en extensiones cada vez mayores, remodelaciones internas completas y derribando todos los demás muros, este artículo es para usted.
Siga leyendo para averiguar cuándo se realizan demoliciones y autoconstrucción es el camino a seguir.
¿Cuánto debería costar la reconstrucción?
los Calculadora de costos de construcción para la construcción y renovación de viviendas es una gran herramienta para obtener una estimación de los costos de autoconstrucción, pero buscará entre £ 1,000 y £ 2,000 / m2 para una casa de buena calidad de 200m2 (el tamaño de las cuatro camas promedio).
¿Renovar o reconstruir?
Para averiguar si renovar o reconstruir, sume cuánto costaría construir la casa con el tamaño y las especificaciones que desea. Si esto incluye una gran extensión o una renovación a gran escala, siempre hable primero con un arquitecto para considerar la logística antes de calcular los costos. Para trabajos de renovación extensos, consulte nuestro guía para calcular el costo de su proyecto de renovación.
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Recuerda que al renovar todo lo que hagas conlleva el 20% de IVA, mientras que borrar y reemplazar significa cero por ciento de IVA en casi todo. Por lo tanto, al reconstruir, ahorrará en IVA y tendrá la libertad de diseño y la simplicidad de poder crear la casa de sus sueños desde cero.
Como parte de sus cálculos, debe tener en cuenta los costos de demolición, lo que pagó por la casa original y el valor final potencial del proyecto terminado.
Un bungalow de la década de 1950 estaba ubicado frente a la carretera. Sus nuevos propietarios querían crear una casa moderna de tres pisos con vistas a los campos y a Londres a lo lejos.
¿Cuánto cuesta la demolición?
Con respecto a la demolición, esto debería costar entre £15,000 para £25,000 para un edificio de tamaño medio en función del tamaño de la vivienda existente (o entre 30 y 40 libras esterlinas / m3 pero el costo puede verse afectado por problemas de acceso u otras complicaciones como la eliminación de amianto).
No se apresure a descartar lo que ha sido derribado. Algunos de los materiales de construcción pueden ser recuperables, como ladrillos y tejas, especialmente si tienen detalles de época. En este caso, el valor de los artículos recuperables se puede compensar con los costos de demolición para disminuir el precio.
Qué considerar antes de la demolición
Una vez que haya tomado la decisión de demoler, hay una serie de cosas que debe considerar antes de alcanzar la bola de demolición.
- Contrata a un arquitecto para que te ayude con el diseño.
- Solicitar permiso de construcción para demoler y reemplazar.
- Compruebe si el edificio tiene un interés histórico significativo, listado localmente.
- Compruebe si la casa está en un área de Conservación.
Si está en la lista o en un área designada especial, es posible que no se otorgue el permiso a menos que pueda probar por qué el reemplazo será una mejora. En la mayoría de los casos, recibirá una decisión en un plazo de ocho semanas, aunque los esquemas controvertidos pueden tardar varios meses.
Demoler una casa de forma segura
Como propietario de la tierra, usted es responsable de la salud y la seguridad en el sitio, así que hable con el Ejecutivo de Salud y Seguridad (HSE) para notificarles sobre la demolición.
Permiso de demolición
"Clasificado como desarrollo permitido, en algunos casos no será necesario solicitar un permiso de planificación para derribar un edificio, p. ej. para los más pequeños edificios residenciales de hasta 50 metros cúbicos (medidos externamente, incluidas las paredes) ”, explica Ian Rock. Sin embargo, el consejo local puede haber eliminado o restringido estos derechos, y es esencial verificarlo.
“Existen sanciones draconianas por demolición ilegal, incluido el requisito de restablecer por completo el edificio original por su cuenta. Los edificios catalogados están rigurosamente protegidos (el consentimiento del edificio catalogado rara vez se otorga para su demolición). Del mismo modo, las propiedades en las áreas de conservación no se pueden demoler sin consentimiento previo.
"Antes de desatar la bola de demolición, también debe solicitar una decisión formal sobre si el consejo Los planificadores quieren aprobar los detalles de cómo piensa llevar a cabo la demolición y restaurar el sitio. después.
'Cuando se trata de Construyendo regulaciones, normalmente debe notificarlo por escrito con seis semanas de anticipación al control del edificio. La demolición solo puede comenzar una vez que la autoridad local haya emitido una contranotificación, que también enviará a los propietarios y ocupantes colindantes, así como a los correspondientes servicios de gas, electricidad, agua y desagüe proveedores ".
Papel de los contratistas
Derribar una casa vieja es un trabajo especializado. "También es un campo de minas legal sembrado de legislación sobre salud y seguridad, que en la mayoría de los casos requiere notificación previa al control de construcción de la autoridad local", dice Ian Rock. "También puede haber riesgos potenciales de materiales peligrosos, como el amianto, así como posibles problemas con el apoyo y la protección de estructuras contiguas (por lo tanto, la Ley del Muro del Partido también puede entrar en vigor juego).
"Debido a que la demolición cuenta como trabajo de construcción, normalmente deberá cumplir con las regulaciones de construcción, diseño y gestión (MDL). La persona designada como titular de funciones está obligada legalmente a preparar un plan de salud y seguridad que destaque los principales riesgos. El contratista principal debe entonces notificar al Ejecutivo de Salud y Seguridad y asegurarse de que todas las personas que emplea para llevar a cabo el trabajo de demolición lo hagan de acuerdo con esto ".
Nuevas fundaciones
"Cuando se demuele un edificio para dar paso a uno nuevo, los nuevos cimientos se pueden cortar a través de los antiguos, siempre que no haya sótanos profundos", dice Ian. "Pero los nuevos cimientos generalmente necesitan ser considerablemente más profundos, por lo que no se puede simplemente construir sobre los existentes.
“Una nueva planta baja suspendida puede tender un puente sobre cualquier área de relleno y escombros que quedan debajo del suelo. En el peor de los casos, grandes áreas de relleno podrían significar el uso de cimientos más costosos, como balsas. Más preocupante es el riesgo de contaminación potencial por uso industrial anterior. El diseño de su nueva casa deberá cumplir con la Parte C de las regulaciones de construcción, relacionadas con la preparación del sitio y la resistencia a los contaminantes. El aviso de contador de control de edificios normalmente también especificará una serie de medidas de precaución con respecto a los edificios adyacentes.
Clasificar utilidades
Y no olvide que sus servicios públicos deberán estar limitados. Asegúrese de dar un plazo de entrega prolongado, ya que las empresas de servicios públicos pueden tardar en responder. No es necesario que notifique al ayuntamiento, pero una empresa de demolición deberá saber que se ha realizado y que es seguro que comience el trabajo.
Las alteraciones que querían hacer eran demasiado extensas para que fuera económicamente viable utilizar la vivienda existente como punto de partida, por lo que la demolieron y empezaron de nuevo.
Solicitud de permiso urbanístico: volumen de suelo comercial
Obtenga el permiso de planificación para la nueva casa antes de demoler la existente. Si tiene la aprobación de la planificación antes de demoler, puede "cambiar" el volumen existente, o el tamaño de la casa que ya está en el terreno, con sus nuevos planes. Esto es más importante si se encuentra en el cinturón verde, ya que una vez que la propiedad sea demolida, su terreno no tendrá volumen y será casi imposible obtener el consentimiento de planificación desde este punto.
Es posible que pueda obtener un volumen adicional en un sitio con un buen diseño. Por ejemplo, si la vivienda existente tiene dos pisos con un garaje individual separado, podría construir una casa de doble altura a lo ancho tanto de la casa anterior como del garaje.
Legalmente, debe dejar al menos un metro entre su vivienda y el límite de su terreno para evitar un Efecto "en terrazas", pero los ayuntamientos individuales pueden tener diferentes requisitos, por lo que es mejor consultar con su local autoridad.
También puede postularse a tener un nivel de piso del sótano o cuartos en la azotea, para ganar espacio extra dentro del volumen de terreno existente calculado.
Contratación de un arquitecto para su proyecto
Si nombra un arquitecto al comienzo del proceso, idealmente antes de comprar la propiedad, puede obtener asesoramiento sobre si podrá lograr lo que desea en el sitio. Pueden enviar una solicitud previa al departamento de planificación antes de realizar la compra.
Si recibe una respuesta negativa, debe pensarlo detenidamente antes de continuar y comprar el edificio, para evitar angustias más adelante. Una solicitud previa no es tan detallada como la planificación completa, pero da una idea de la nueva huella y un acuerdo en principio de que se permitiría una nueva construcción.
Una vez que haya comprado la propiedad, puede trabajar con su arquitecto para enviar una solicitud de planificación completa con un diseño detallado.
Trabajando con Clear Architects, surgieron con un diseño que movió el alojamiento
Cómo obtener la aprobación de la planificación
Sea sensato con su solicitud para una vivienda de reemplazo, ya que es más probable que el departamento de planificación acepte planes que estén en consonancia con el vecindario.
Por ejemplo, si su calle está llena de casas eduardianas, es posible que pueda obtener permiso para una obra muy contemporánea. casa, pero tendrás más batalla que si diseñas algo que tenga características similares a las que rodean eso. Sin embargo, si está adyacente a un edificio catalogado, el enfoque contemporáneo a menudo será apoyado por los oficiales de conservación, ya que les gusta que la arquitectura sea independiente en su era relevante y no sea un pastiche.
En algunos casos, particularmente si estás dentro de un área de conservación, puede obtener un permiso de construcción, pero con una restricción en los tipos de materiales de construcción, como tejas o ladrillos, que pueden ser más costosos. En esta situación, es posible que su arquitecto deba ser inteligente con el diseño para obtener la apariencia moderna que desea.
No olvides el drenaje
Antes de empezar a borrar y reemplazar, comprobar el drenaje de la tierra, especialmente si está planeando una vivienda más grande que la que había anteriormente. En algunos casos, es posible que necesite una bomba o un tanque de almacenamiento.
También debe considerar quién es el propietario de los servicios públicos y si también necesitará una nueva red, ya que es posible que no pueda conectarse al sistema de drenaje existente.
Revisando su proyecto
Si ha caído en la posición infeliz de comprar una casa, solo para descubrir que no puede obtener el permiso de planificación para la casa de sus sueños, Es posible que tenga que reducir sus expectativas u obtener diseños para lo que será permisible, vender la casa con planificación e iniciar el proceso. de nuevo. Reconstruir la casa de sus sueños es muy factible si designa al equipo de diseño adecuado al principio, pero no es tan sencillo en la mayoría de los casos como la gente desea o percibe. Sin embargo, es una gran sensación cuando sucede.
¿Qué características debe incluir su nuevo hogar?
Deberá cumplir con requisitos más exigentes para la casa de reemplazo que si la hubiera renovado. Todos los aspectos de la nueva casa cumplen plenamente con las normas de construcción. Esto significa:
- Además de ser estructuralmente sólido, debe cumplir con ciertos estándares de aislamiento.
- Debe haber instalaciones sanitarias para discapacitados en el nivel de entrada.
- Hay una pendiente máxima de escalera
Características ecológicas también vale la pena incorporarlos. Calefacción por suelo radiante cuesta más de instalar que los radiadores, pero funciona a temperaturas más bajas, lo que significa que es más eficiente energéticamente y más económico de utilizar.
Aislamiento más grueso exceder los requisitos mínimos estipulados en la Parte L de las regulaciones de construcción no debería agregar mucho a su presupuesto, ya que los costos no materiales ya están incluidos. Por lo tanto, tiene sentido incorporar un aislamiento más grueso y de mayor rendimiento en su diseño.
Con el gobierno actualmente en retirada sobre las tarifas de alimentación para renovables tal como fotovoltaica solar, los rendimientos están disminuyendo. Pero dado que sus techadores y electricistas ya están en el lugar, los costos de instalación se reducen mucho, por lo que aún puede valer la pena hacerlo, obteniendo beneficios a más largo plazo.
Sobre el Autor:
Melanie Clear es la fundadora y directora de Arquitectos claros. Con experiencia tanto en arquitectura comercial como residencial, cree que un gran diseño requiere un pensamiento cuidadoso, una visión y una comprensión profunda de la estructura de un edificio.
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