Cómo ampliar una casa victoriana

Las casas victorianas representan alrededor de una de cada seis casas en Gran Bretaña, y la mayoría son casas adosadas o adosadas. Estas propiedades ofrecen una combinación de encanto de época, detalles arquitectónicos auténticos, asequibilidad y potencial de renovación.

Sin embargo, hay algunos inconvenientes en las casas victorianas: cocinas estrechas y oscuras y algunas habitaciones más pequeñas tienden a poblar la parte trasera de estas casas. Afortunadamente, casi siempre es posible superar estos aspectos negativos ampliando una casa - y las casas victorianas realmente se prestan bien a ser ampliadas.

Utilice esta guía para descubrir cómo ampliar una casa victoriana con éxito.

Esta característica es un extracto editado de la Manual de la casa victoriana y eduardiana por Ian Rock, publicado por Haynes. Ian Rock es un topógrafo colegiado y director del sitio web de comparación de precios de encuestas. rightsurvey.co.uk

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¿Por dónde empezar a la hora de ampliar una casa victoriana?

Si vive en una terraza al final o en una casa adosada con un poco de espacio de jardín al lado de la pared lateral principal, puede haber un potencial limitado para la construcción de una extensión de una sola planta.

Esto podría significar construyendo una extensión de cocina en todo el ancho de la parte trasera de la casa, o extendiéndose en un retorno lateral para más espacio habitable o una cocina más grande, sin perder el valioso espacio del jardín.

En las propiedades donde esto sea factible, el nuevo alojamiento debe integrarse cuidadosamente con la casa original. Lo que desea evitar es encontrarse con las nuevas habitaciones a las que se accede de manera inconveniente desde un dormitorio o comedor existente.

(Crédito de la imagen: Leanne Dixon)

Este potencial al final de una casa victoriana o junto con la delgada adición trasera puede permitir una nueva cocina y puede tener el potencial de un dormitorio pequeño arriba.

Esta área de retorno lateral tiene el mayor potencial en comparación con el desembolso para transformar la casa. En casas adosadas más pequeñas, llenar el retorno lateral solo puede agregar un par de metros al ancho de la cocina, pero aún debería ser suficiente para mejorar radicalmente el tamaño y la sensación del interior. También puede extenderse alrededor de la parte trasera de la casa donde el espacio del jardín lo permita.

Antes de comenzar un proyecto de extensión, recuerde notificar a su compañía de seguros. No hacerlo podría invalidar su póliza (por ejemplo, puede haber una cláusula sobre ocupación y es posible que deba mudarse por un período prolongado). Tu puedes necesitar seguro de renovaciones, también.

(Crédito de la imagen: Alison Hammond)

¿Cuánto costará una ampliación de una casa victoriana?

Puede hacerse una buena idea de los costos de extensión involucrados utilizando nuestro calculadora de costos de extensión, pero tenga en cuenta los puntos siguientes.

Debido al espacio restringido y los diversos desafíos que se describen a continuación, los costos laborales tienden a ser comparativamente altos para ampliar las casas adosadas y las casas victorianas adosadas. Mucho dependerá del tamaño y la complejidad de la extensión y de su ubicación geográfica. Con los constructores actualmente en gran demanda, espere pagar alrededor de £2,000 por metro cuadrado (incluidas las áreas existentes en rehabilitación).

Los elementos más caros de cualquier proyecto suelen ser las paredes, los cimientos y los techos, cada uno de los cuales representa entre el 10% y el 15% del desembolso total. Especificando calidad premium puertas plegables y los acristalamientos exóticos también pueden aumentar significativamente el precio. Es probable que el costo de una cocina nueva sea significativamente superior al 10 por ciento del desembolso total.

No olvide incluir los honorarios profesionales en su presupuesto, como:

• Independiente RICS encuesta: £500 para £1,000.
• Aplicación de planificación: £172 para £400 (puede calcular la tarifa utilizando el portal de planificaciónCalculadora de tarifas en línea).
• Saltar: £120 para £350.
• Derribar una pared e insertando un RSJ: de £3,000.
• Construyendo regulaciones: £700 para £1,000.
• Honorarios de los arquitectos: consulte "Asesoramiento profesional: a quién debo contratar" a continuación.

¿Necesito permiso de construcción?

En la mayoría de los casos, se le permite construir extensiones laterales y traseras sorprendentemente grandes sin la necesidad de licencia de obras debajo derechos de desarrollo permitidos (PDR).

En los casos en que se requiera una solicitud de planificación completa, vale la pena discutir sus ideas con anticipación con un Oficial de Planificación para que pueda guiarlo sobre lo que es aceptable. Para propuestas más ambiciosas, lo mejor es nombrar a un arquitecto para que se encargue de esta etapa; si se rechaza la solicitud, pueden informarle si vale la pena recurrir. Una vez que se ha otorgado el consentimiento de planificación, normalmente sigue siendo válido por un período de tres años.

Ampliación de un edificio catalogado o una casa en un área de conservación

Las reglas de planificación son mucho más estrictas en Areas de conservación donde cualquier alteración visible a la "elevación principal" (normalmente el frente, pero a veces también el lateral en las parcelas de esquina) necesitará consentimiento. Los derechos de desarrollo permitidos en las áreas de conservación son más limitados y las extensiones traseras están restringidas a un solo piso.

Con los edificios listados, es más seguro asumir que todas las obras, incluidas las alteraciones internas, necesitarán Consentimiento de construcción catalogada.

 Ampliaciones y normativa de edificación

Se requiere una solicitud de Regulaciones de Construcción para todas las extensiones y alteraciones estructurales de una casa. Su diseño deberá cumplir con una amplia gama de áreas, incluida la eficiencia térmica y aislamiento, ventilación, drenaje, seguridad contra incendios y la estabilidad estructural de vigas, pisos, techos y paredes, etc. Normalmente, debe proporcionar dibujos detallados acompañados de los cálculos del ingeniero, algo que se maneja mejor por un arquitecto o topógrafo.

Una solicitud de "planes completos" (que normalmente tarda 5 semanas en procesarse) suele ser más segura que confiar en la aplicación más rápida "Building "Aviso", a menos que nombre a un contratista de "paquete de oferta" con amplia experiencia en extensiones similares en el ámbito local. zona.

Aprobación de obras como cableado eléctrico, recambio de ventanas y instalaciones de calefaccion normalmente se delegan a través de "instaladores aprobados" que pueden "autocertificar" que se ha realizado el trabajo en cumplimiento de la Normativa de Edificación.

Debe notificar a Building Control al menos dos días antes de comenzar a trabajar en la extensión de su casa, y luego en las etapas clave para que puedan salir e inspeccionar las obras a medida que avanzan.

(Crédito de la imagen: Brent Darby)

Cómo extender los servicios públicos

• Una de las consideraciones clave a la hora de diseñar nuevos baños o cocinas en una ampliación de tu casa es planificar todos los servicios con antelación. La posición de los fregaderos y electrodomésticos debe estar integrada con las tuberías de agua fría y caliente, desagüe, suministro eléctrico, tuberías de gas o aceite.
• Cocinar y bañarse son los mayores contribuyentes al vapor de agua en interiores, por lo que las regulaciones de construcción requieren que se instalen extractores en la batalla contra la condensación dañina.
• Considere también cuál es la mejor manera de acomodar el suelo pesado de hierro fundido y las tuberías de ventilación (SVP) que eliminan los desechos del baño. A menudo, estos se pueden incorporar dentro de la extensión y encajar.
• Será necesario ampliar el sistema eléctrico existente para proporcionar nueva iluminación y tomas de corriente adicionales.
• Los electricistas normalmente pueden autocertificar sus instalaciones y, una vez finalizado el trabajo, es un requisito legal. requisito para que el electricista pruebe el nuevo sistema y entregue un certificado de seguridad eléctrico BS 7671 firmado certificado.
• Un conducto de humos de caldera a menudo se interpondrá en el camino de su extensión. Puede cambiar la caldera existente, pero el aumento de la demanda de la casa agrandada puede justificar una nueva caldera con una mayor producción de calor. Por lo tanto, es posible que deba presupuestar hasta £ 4,000 o £ 5,000 para instalar una nueva caldera.

Cómo elegir al constructor adecuado para ampliar una casa antigua

A menudo, es mejor confiar en las recomendaciones locales de los constructores cuando planea ampliar su casa victoriana, idealmente de amigos o vecinos. Los arquitectos y topógrafos también pueden ser una fuente útil de información. Siga algunas reglas de oro:

• Seleccione constructores que tengan buena experiencia en la ampliación de casas victorianas similares.
• Obtenga al menos tres citas escritas y solicite referencias de trabajos anteriores
• Al comparar cotizaciones, verifique exactamente lo que está incluido en el precio: ¿incluye IVA, andamios, limpieza de basura, alquiler de saltos y limpieza? No se sienta obligado a buscar el precio más bajo.
• Acuerde las etapas de pago por adelantado y pague solo por el trabajo completado; nunca pague por adelantado.
• Compruebe que su constructor esté asegurado por riesgos para las personas y la propiedad. Solicite copias de certificados de responsabilidad civil y cobertura de responsabilidad patronal.
• Sea muy claro sobre el trabajo que desea que se haga y no cambie de opinión constantemente o se verá afectado por muchos extras costosos.
• Utilice un contrato escrito con los contratistas principales o cartas detalladas al designar oficios.
• Confirme por escrito las fechas de inicio y finalización, junto con el precio acordado y las modalidades de pago.

Asesoramiento profesional para extensiones

Ampliar una casa victoriana, especialmente una casa adosada, puede ser una operación compleja, por lo que normalmente es aconsejable nombrar a un arquitecto o topógrafo colegiado para gestionar el proceso.

Existe la opción de emplear contratistas de diseño y construcción de "paquete completo" que se especialicen en este tipo de trabajo y que estén familiarizados con los diversos desafíos. También deberían poder encargarse del cumplimiento de las normas de planificación y construcción. Cuando una empresa de este tipo haya emprendido una serie de proyectos similares en el área local, debería poder ir y ver ejemplos de proyectos similares. Casas victorianas que han ampliado para tener una idea clara de cómo se verá su nueva ampliación; además, puede preguntarles a los propietarios cómo les ha ido fue.

Es probable que los diseños más sofisticados requieran los servicios de un arquitecto calificado para redactar planes, redactar una especificación, licitar el trabajo a los contratistas seleccionados y gestionar la construcción proceso. Elija a alguien con buena experiencia en proyectos similares.

Tarifas de diseño:

• Los arquitectos suelen cobrar alrededor del 10 por ciento del costo total de construcción por un servicio que involucra diseño y supervisión.
• Si solo necesita dibujos, espere pagar alrededor de £ 2,000 por la planificación más una suma similar por los dibujos de las regulaciones de construcción. Puede encontrar los cargos por las tarifas de planificación y control de edificios en el sitio web de su ayuntamiento local.

¿Necesita un acuerdo de muro de la fiesta?

La Ley Part Wall Es un requisito legal que se aplica si se realizan obras en un muro compartido con vecinos, como los que separan casas adosadas o semis. También se aplica cuando se excava a menos de 3 metros de una propiedad adyacente donde sus nuevos cimientos son más profundos que los de al lado (en algunos casos, a menos de 6 metros). También puede relacionarse con obras que afecten a las paredes en los límites entre jardines.

Se deberá entregar un aviso legal a los propietarios de la propiedad contigua al menos dos meses antes de que comience el trabajo. Normalmente, esto significa tener que nombrar a un agrimensor de Party Wall para administrar el proceso. Para encontrar topógrafos autorizados que se especializan en Party Walls, visite rightsurvey.co.uk.

Consideraciones estructurales en casas victorianas

Ladrillo de un solo ancho

Algunas "cabañas de trabajadores" con terrazas más pequeñas se construyeron a muy bajo costo, con ladrillos delgados en la parte trasera. Como estas son las paredes que se modificarán estructuralmente para la extensión, deben manejarse con mucho cuidado. Donde el dormitorio del piso de arriba tiene paredes delgadas, vale la pena reforzarlas y aislarlas como parte de las obras.

Asentamiento

Cuando se agrega una extensión moderna con cimientos profundos a una casa victoriana con cimientos antiguos y poco profundos, existe el riesgo que el agrietamiento puede desarrollarse con el tiempo en el punto donde las dos estructuras se encuentran debido a la diferente base lo más hondo. Es recomendable incorporar algún tipo de articulación flexible que pueda adaptarse a una pequeña cantidad de movimiento sin que se desarrollen grietas.

Cimientos de excavación

Problemas estructurales a veces puede surgir cuando necesite excavar zanjas para cimientos o desagües en las proximidades de una propiedad vecina, especialmente si hay un antiguo invernadero o una dependencia cercana. Para evitar disputas posteriores, consulte a un ingeniero estructural para evaluar el riesgo y decidir si se necesita algún soporte temporal. Cuando un vecino ya ha construido una extensión a lo largo de los límites de su jardín, es posible que deba construirla. Si luego se convierte en la nueva pared divisoria que separa las dos extensiones, necesitará una resistencia al fuego y al sonido adecuada.

Problemas de acceso para la ampliación de viviendas victorianas

• El acceso incómodo y el estacionamiento restringido para las casas victorianas pueden agregar hasta un 5% a la cotización general para compensar a los constructores por cualquier molestia, tiempo adicional y costos laborales inflados. A veces es posible organizar el acceso a través de jardines traseros donde hay un derecho de paso compartido que atraviesa la parte trasera conduce a una calle lateral o callejón, o puede ser posible acordar un acceso temporal a través del vecino jardín. De lo contrario, será necesario transportar materiales y equipos a través de la casa, habiendo tomado primero medidas para proteger los pisos, los accesorios y los acabados de las paredes.
• Cuando llegue el momento de verter hormigón para los cimientos, el vagón de hormigón deberá pasar una manguera de bombeo a través de la casa. Cualquier componente de construcción que sea particularmente grande o voluminoso puede colocarse sobre la parte superior de la casa por un costo adicional significativo.
• Considere cómo deshacerse de la tierra excavada de los cimientos que puede tener que ser excavada a través de la sala. y asegúrese de que las entregas de materiales de construcción no lleguen a la vez bloqueando completamente su frente jardín.

Problemas de drenaje al ampliar una casa victoriana

• A menudo es necesario desviar al menos una bajada de agua de lluvia. Esto probablemente requerirá cavar una zanja para una nueva tubería subterránea para que el agua pueda canalizarse hacia un sumidero en el jardín o hacia una zanja práctica. La excavación se puede hacer usando una mini excavadora al mismo tiempo que los cimientos.
• Desde la base del SVP habrá un desagüe subterráneo que, en las casas victorianas adosadas, normalmente pasa por el jardín trasero donde se conecta a una alcantarilla principal. Es necesario tener mucho cuidado al excavar y construir sobre frágiles tuberías de arcilla antiguas; Dada su edad, normalmente es aconsejable presupuestar algunas tuberías de reemplazo y la instalación de una nueva cámara de inspección en el jardín para que se puedan eliminar las obstrucciones futuras.

Diseños internos para extensiones victorianas

Al ampliar una casa victoriana, hay que encontrar un equilibrio entre "modernizar" y preservar todos los maravillosos edificios antiguos. características: chimeneas, ventanas de guillotina, cornisas decorativas alrededor de los techos, rieles para cuadros, tablas del piso, baldosas geométricas etc. Todo lo cual se suma al valor de la propiedad.

La regla general es conservar los dos tercios frontales de la antigua casa victoriana y modernizar el tercio posterior. De esa manera, obtienes lo mejor de ambos mundos, el encanto de época casado con 21^{S t} Siglo de habitabilidad.

Descubrir cómo crear un buen flujo en su extensión de plan abierto con nuestra guía práctica.

Por lo general, es mejor no quitar las paredes internas y los pechos de las chimeneas en las casas victorianas, ya que son estructuralmente importantes y una parte interesante de la historia de la propiedad. Si debe eliminar algunos, busque asesoramiento sobre qué paredes internas se puede quitar. La ampliación de la parte trasera de la casa con un retorno lateral y / o una extensión trasera no debería requerir ninguna reconfiguración del diseño interior principal.

Acertando el diseño de su extensión

¿Cómo quiere que se vea su extensión desde el exterior? Internamente, es muy común que las cocinas / comedores nuevos o las habitaciones familiares tengan un aire limpio y moderno. Pero externamente, un estilo victoriano "simpático" que armoniza con la casa victoriana es a menudo la opción más segura.

Los ladrillos o revoques diseñados para combinar con la casa antigua funcionan bien, y los techos inclinados revestidos con Los techos tradicionales de pizarra o planos cubiertos con láminas de metal (idealmente de plomo) pueden mejorar el aspecto de la casa. cualidades de la época. Un buen diseño moderno a veces también puede funcionar bien, aunque considere cuidadosamente cómo puede atraer a los futuros compradores en los años venideros.

Aplicado hábilmente render blanco, quizás ocultando capas gruesas de aislamiento de la pared externa, puede contrastar muy bien con los ladrillos viejos. Incluso radical diseños de extensión de vidrio a veces puede ser aceptable para los planificadores sobre la base de que su "invisibilidad" complementa la arquitectura original. Sin embargo, esta no es una opción barata y cumplir con los objetivos de pérdida de calor será un gran desafío.

Mira estos Diseños de extensión victoriana para obtener ideas tanto para interiores como para exteriores.

(Crédito de la imagen: William Eckersley)

Hay una serie de puntos clave a considerar al ampliar una casa victoriana:

• ¿De una o varias plantas? La mayoría de las ampliaciones de este tipo son de una sola planta, en parte porque ampliar la cocina es el objetivo principal y también porque tienden a ser indiscutibles para los planificadores y vecinos. Si decide construir más de un piso, evite crear "habitaciones pasantes" incómodas donde solo se puede acceder al nuevo espacio a través de un dormitorio existente.
• ¿Qué tan lejos puedes construir? En algunos casos, es posible que se le permita construir hasta un límite lateral con la puerta de al lado, aunque a los planificadores a veces les gusta ver extensiones retrasadas un metro más o menos para permitir el acceso.
• Ventanas y acristalamientos: el Reglamento de construcción limita la cantidad de acristalamiento nuevo a un área equivalente a 25% de la nueva superficie del piso de la extensión (más una asignación para las ventanas bloqueadas por la extensión). Aunque hay formas de eludir esta regla, es mucho más sencillo hacer que su diseño cumpla. Los planificadores también pueden exigir que cualquier ventana lateral nueva que dé a la propiedad del vecino tenga un vidrio oscuro para preservar la privacidad.
• Es esencial que entre mucha luz en la extensión para una sensación agradable y luminosa. También es importante retener la mayor cantidad de luz natural posible en las habitaciones traseras originales una vez que estén encerradas por la extensión. Esto es fácil de lograr en extensiones de una sola planta generosamente dotadas de lucernarios o tubos de luz solar. Los techos acristalados de alto rendimiento son otra opción, pero son relativamente costosos y pueden dificultar el cumplimiento de las reglas de pérdida de calor.
• Con una extensión de relleno de retorno lateral, considere abrir la pared posterior original al comedor para crear un "flujo continuo". Alternativamente, retire las puertas francesas existentes o convierta la abertura de la ventana trasera en una entrada.
• Técnicamente, es importante que las extensiones no bloqueen el flujo de aire debajo de las plantas bajas de madera de estilo victoriano, por lo que se necesitarán ladrillos de aire en las paredes inferiores.

Chartered Surveyor Ian Rock MRICS es director de rightsurvey.co.uk y autor del Manual de la casa victoriana de Haynes

Más sobre la extensión:

• Cómo renovar una casa victoriana
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