Cuando intenta comprar una casa en un mercado de vendedores, la competencia es dura. Entonces, debes dar lo mejor de ti, tal como lo harías en una entrevista de trabajo, o supongo, si fueras un concursante de The Bachelor. Algunos compradores intentan rebajar la oferta de una vivienda y esa es la forma más rápida de que acabe en la papelera. Sin embargo, no es el solamente manera de desconectar completamente a los compradores.
Si envía una oferta, que no es de baja calidad, y no se acepta, podría haber muchas explicaciones. Pero, además del precio, ¿puede adivinar la razón número uno por la que su oferta de vivienda podría ser rechazada? "Es porque tiene un paquete débil en general", dice Jennifer Okhovat, agente de Compass Sunset Strip en Los Ángeles, CA.
Pero, ¿qué constituye un paquete débil?
Un paquete débil podría incluir uno o más elementos indeseables o incompletos. "Esto podría significar que el comprador probablemente no incluye comprobante de pago inicial y fondos para cerrar, o tiene contingencias", explica Okhovat.
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Una contingencia es uno de esos escenarios, "No puedo comprar su casa hasta que suceda XYZ", y los vendedores los odian. Por ejemplo, el comprador no puede comprar una casa nueva hasta que se venda su casa actual. O, si la inspección de la casa revela un problema, una contingencia le permitió al comprador renegociar o retirarse de la venta. (Los tipos más comunes de contingencias involucran el proceso de aprobación del préstamo o la tasación de la vivienda, y son estándar en la mayoría de los contratos de bienes raíces).
"Una contingencia de inspección es la razón principal por la que un vendedor puede rechazar una oferta", dice Jared Parker, un agente de Gibson Sotheby's International Realty, en Boston, MA. Este es especialmente el caso de dos ofertas de precios similares. Si uno incluye una contingencia de inspección y el otro no, es probable que el vendedor acepte la oferta sin contingencia, incluso si eso significa perder algunos miles de dólares.
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¿Por qué una contingencia haría que su oferta fuera rechazada?
Además de obtener un buen precio por su casa, el otro objetivo principal del vendedor es llegar al cierre. Las contingencias hacen que sea más difícil hacerlo, porque le dan al comprador una escapatoria para cancelar la venta por completo.
Abstenerse de comprar una casa hasta que se venda suena como algo lógico, al igual que querer renegociar o cambiar de opinión si una inspección de la casa revela problemas. Entonces, ¿por qué estas acciones provocarían el rechazo de su oferta?
“Si un comprador tiene una contingencia de venta de casa y los otros no, esa oferta será menos atractiva ya que los vendedores enfrentarían la incertidumbre de esperando a ver si la casa actual de los compradores se vende antes de que puedan completar la transacción ”, dice Tory Keith, presidente de Board and Park en Natick, MAMÁ.
Respecto a las contingencias de financiamiento e inspección, admite que son importantes para los compradores porque minimizar el riesgo, pero advierte que pueden hacer que una oferta sea menos deseable en comparación con las ofertas que son no contingente. “En una situación de oferta múltiple, los vendedores elegirán no solo el precio más alto, sino también la oferta que tenga la mejor oportunidad de un cierre sin problemas y sin sorpresas en el camino”, explica Keith.
Si observa esto desde la perspectiva del vendedor, es fácil ver por qué rechazaría la oferta con una inspección de la casa. “Cuando no hay contingencia de inspección, los vendedores no tienen que hacer ningún trabajo ni realizar mejoras en la propiedad”, dice Parker. ¿Y quién elegiría hacer eso si no tuviese que hacerlo?
¿Qué deberían hacer los compradores de vivienda en su lugar?
¿Cómo puede evitar terminar en un escenario de contingencia que disminuya sus posibilidades de conseguir la casa de sus sueños? Okhovat recomienda que sus agentes averigüen qué términos son más importantes para el vendedor. “¿Es el precio? ¿Son términos: períodos de contingencia, plazos de cierre o un alquiler flexible para el vendedor? " Para ser competitivo, dice que debe conocer las preferencias del vendedor.
Y aquí hay otro consejo: "Los compradores deben vender su casa actual antes de comprar, o confirmar con su prestamista que pueden llevar ambas propiedades temporalmente para evitar una contingencia de venta de vivienda ”, aconseja Keith.
Con respecto a las contingencias financieras, recomienda tener una carta de prueba de fondos o una aprobación previa sólida en su lugar. "Además, los compradores pueden aumentar su dinero en garantía y / o los montos de los depósitos para dar a los vendedores una mayor confianza".
Aunque algunos compradores renuncian a las contingencias de inspección, puede ser arriesgado renunciar a la inspección por completo. “Los compradores pueden incluir un umbral de inspección, en el que solo intentarían negociar problemas con los vendedores si las reparaciones exceden una cierta cantidad”, recomienda Keith. "Esto les dice a los vendedores que los compradores no serán quisquillosos ni utilizarán la inspección como excusa para marcharse a menos que haya problemas importantes".
Parker está de acuerdo en que es importante que los compradores se sientan cómodos con sus ofertas. Ofrece otra opción a considerar. "Una cosa que los compradores pueden hacer es preguntarle al agente de la propiedad si pueden llevar a un inspector a su exhibición, para que los ayude a tener una idea de la condición de la casa antes de hacer una oferta".
