Saat Anda mencoba membeli rumah di pasar penjual, persaingan sangat ketat. Jadi, Anda harus mengedepankan yang terbaik, seperti yang Anda lakukan dalam wawancara kerja, atau saya kira, jika Anda adalah seorang kontestan di The Bachelor. Beberapa pembeli mencoba meremehkan tawaran rumah, dan itulah cara tercepat untuk berakhir di tempat sampah. Namun, itu bukan hanya cara untuk benar-benar mematikan pembeli.
Jika Anda mengajukan penawaran – itu tidak main-main – dan tidak diterima, mungkin ada banyak penjelasan. Namun, selain harga, apakah Anda bisa menebak alasan nomor satu tawaran rumah Anda ditolak? “Itu karena Anda memiliki paket yang lemah secara keseluruhan,” kata Jennifer Okhovat, seorang agen di Compass Sunset Strip di Los Angeles, CA.
Tapi apa yang merupakan paket yang lemah?
Paket yang lemah dapat mencakup satu atau lebih item yang tidak diinginkan atau tidak lengkap. "Ini bisa berarti pembeli mungkin tidak menyertakan bukti uang muka dan dana untuk menutup, atau mereka memiliki kontinjensi," Okhovat menjelaskan.
- Akankah pasar penjual terus berlanjut? Lihat kami Perkiraan pasar perumahan AS.
Kontingensi adalah salah satunya, "Saya tidak bisa membeli rumah Anda sampai XYZ terjadi," skenario, dan penjual membencinya. Misalnya, pembeli tidak dapat membeli rumah baru sampai rumah mereka saat ini terjual. Atau, jika pemeriksaan rumah menunjukkan adanya masalah, suatu kemungkinan memungkinkan pembeli untuk melakukan negosiasi ulang atau mundur dari penjualan. (Jenis kontinjensi yang lebih umum melibatkan proses persetujuan pinjaman, atau penilaian rumah, dan merupakan standar di sebagian besar kontrak real estat).
"Kontingensi inspeksi adalah alasan utama penjual menolak tawaran," kata Jared Parker, agen Gibson Sotheby's International Realty, di Boston, MA. Hal ini terutama terjadi dengan dua penawaran harga yang sama. Jika satu menyertakan kemungkinan inspeksi dan yang lainnya tidak, penjual kemungkinan akan pergi dengan tawaran itu tanpa kemungkinan, bahkan jika itu berarti kehilangan beberapa ribu dolar.
- Lihat juga: Thewarna terbaik untuk mengecat rumah anda sebelum anda jual
Mengapa kontingensi menyebabkan tawaran Anda ditolak?
Selain mendapatkan harga yang bagus untuk rumah mereka, tujuan utama penjual lainnya adalah untuk mendapatkan penutupan. Kontinjensi membuat lebih sulit untuk melakukan itu, karena mereka memberi pembeli celah untuk mundur dari penjualan sama sekali.
Menahan diri dari membeli rumah sampai rumah Anda menjual terdengar seperti hal yang logis untuk dilakukan, seperti halnya ingin menegosiasikan ulang atau berubah pikiran jika pemeriksaan rumah mengungkapkan masalah. Jadi, mengapa tindakan ini menyebabkan tawaran Anda ditolak?
“Jika satu pembeli memiliki kontingensi penjualan rumah dan yang lainnya tidak, penawaran itu akan kurang menarik karena penjual akan menghadapi ketidakpastian menunggu untuk melihat apakah rumah pembeli saat ini terjual sebelum mereka dapat menyelesaikan transaksi,” kata Tory Keith, presiden Board and Park di Natick, MA.
Mengenai kontinjensi pembiayaan dan inspeksi, dia mengakui bahwa mereka penting bagi pembeli karena mereka meminimalkan risiko, tetapi memperingatkan mereka dapat membuat penawaran yang kurang diinginkan jika dibandingkan dengan penawaran yang non-kontingen. “Dalam situasi penawaran ganda, penjual akan memilih tidak hanya harga tertinggi, tetapi penawaran yang memiliki peluang terbaik untuk penutupan yang mulus tanpa kejutan di sepanjang jalan,” Keith menjelaskan.
Jika Anda melihat ini dari sudut pandang penjual, mudah untuk melihat mengapa mereka memberikan penawaran dengan inspeksi rumah. “Ketika tidak ada kemungkinan inspeksi, penjual tidak perlu melakukan pekerjaan apa pun atau membuat perbaikan apa pun pada properti,” kata Parker. Dan siapa yang akan memilih untuk melakukan itu jika mereka tidak harus melakukannya?
Apa yang harus dilakukan pembeli rumah?
Bagaimana Anda bisa menghindari berakhir dalam skenario kontingensi yang mengurangi kesempatan Anda untuk mendapatkan rumah impian Anda? Okhovat merekomendasikan agar agen Anda mengetahui persyaratan mana yang paling penting bagi penjual. “Apakah itu harga? Apakah itu istilah - periode kontingensi, jadwal penutupan, atau sewa kembali yang fleksibel untuk penjual? Agar kompetitif, dia mengatakan Anda perlu mengetahui preferensi penjual.
Dan inilah tip lain: “Pembeli harus menjual rumah mereka saat ini sebelum berbelanja, atau konfirmasi dengan mereka pemberi pinjaman bahwa mereka dapat membawa kedua properti sementara untuk menghindari kemungkinan penjualan rumah, ”saran Keith.
Mengenai kontinjensi keuangan, dia merekomendasikan untuk memiliki surat bukti dana atau pra-persetujuan yang kuat. “Selain itu, pembeli dapat meningkatkan jumlah uang dan/atau setoran mereka untuk memberikan kepercayaan tambahan kepada penjual.”
Meskipun beberapa pembeli mengabaikan kemungkinan inspeksi, dapat berisiko untuk mengabaikan inspeksi sepenuhnya. “Pembeli dapat menyertakan ambang inspeksi, di mana mereka hanya akan mencoba untuk menegosiasikan masalah dengan penjual jika perbaikan melebihi jumlah tertentu,” saran Keith. "Ini memberi tahu penjual bahwa pembeli tidak akan memilih atau menggunakan inspeksi sebagai alasan untuk pergi kecuali ada masalah besar."
Parker setuju bahwa penting bagi pembeli untuk merasa nyaman dengan penawaran mereka. Dia menawarkan opsi lain untuk dipertimbangkan. “Satu hal yang dapat dilakukan pembeli adalah bertanya kepada agen daftar apakah mereka dapat membawa inspektur ke pertunjukan mereka, untuk membantu mereka mendapatkan gambaran tentang kondisi rumah sebelum mereka membuat penawaran.”