Quando consideri modifiche su larga scala alla tua casa, la demolizione per ricostruire potrebbe non essere la tua prima considerazione. Tuttavia, potrebbe avere senso, sia dal punto di vista architettonico che finanziario, abbattere la tua vecchia casa e sostituirla con qualcosa di nuovo, progettato secondo le tue specifiche.
Quindi, se hai assunto un progetto di ristrutturazione che sta diventando via via sempre più coinvolto – pensate ad ampliamenti sempre crescenti, rimodellamenti interni completi e abbattimento di ogni altro muro – questo articolo è per voi.
Continua a leggere per scoprire quando demolizione e autocostruzione è la strada da percorrere.
Quanto dovrebbe costare la ricostruzione?
Il Calcolatore dei costi di costruzione di edifici e ristrutturazioni è un ottimo strumento per ottenere una stima dei costi di autocostruzione, ma vedrai circa £ 1.000– £ 2.000/m2 per una casa di buona qualità di 200 m2 (la dimensione media di quattro letti).
Ristrutturare o ricostruire?
Per capire se
rinnovare o ricostruire, somma quanto costerebbe costruire la casa secondo le dimensioni e le specifiche che desideri. Se questo dovesse includere un grande ampliamento o una ristrutturazione su larga scala, parla sempre con un architetto prima di considerare la logistica prima di calcolare i costi. Per lavori di ristrutturazione estesi, dai un'occhiata al nostro guida ai costi del tuo progetto di ristrutturazione.- Risparmia la tua estensione con il nostro calcolatore del costo dell'estensione
Ricorda che durante la ristrutturazione, tutto ciò che fai ha il 20% di IVA, mentre per cancellare e sostituire significa zero per cento di IVA su quasi tutto. Quindi, ricostruendo risparmierai sull'IVA e avrai la libertà progettuale e la semplicità di poter creare da zero la casa dei tuoi sogni.
Dovresti, come parte dei tuoi calcoli, considerare i costi di demolizione, quanto hai pagato per la casa originale e il potenziale valore finale del progetto finito.
Un bungalow degli anni '50 era situato di fronte alla strada. I suoi nuovi proprietari volevano creare una casa moderna a tre piani che si affacciasse sui campi e su Londra in lontananza
Quanto costa la demolizione?
Per quanto riguarda la demolizione, questa dovrebbe costare tra £15,000 a £25,000 per un edificio di medie dimensioni a seconda delle dimensioni dell'abitazione esistente (o £ 30-40/m3 ma il costo può essere influenzato da problemi di accesso o altre complicazioni come la rimozione dell'amianto).
Non essere troppo frettoloso per scartare ciò che è stato abbattuto. Alcuni dei materiali da costruzione possono essere recuperabili, come mattoni e tegole, soprattutto se hanno dettagli d'epoca. In questo caso, il valore degli articoli recuperabili può essere compensato con i costi di demolizione per diminuire il prezzo.
Cosa considerare prima della demolizione
Una volta presa la decisione di demolire, ci sono una serie di cose che devi considerare prima di raggiungere la palla da demolizione.
- Assumi un architetto per aiutarti con la progettazione.
- Richiedi il permesso di costruire da demolire e sostituire.
- Verificare se l'edificio è di notevole interesse storico, elencato localmente.
- Controlla se la casa è in a area di conservazione.
Se è elencato o in un'area designata speciale, l'autorizzazione potrebbe non essere concessa a meno che tu non possa dimostrare perché la sostituzione rappresenterà un miglioramento. Nella maggior parte dei casi riceverai una decisione entro otto settimane, anche se gli schemi controversi possono richiedere diversi mesi.
Demolire una casa in sicurezza
In qualità di proprietario del terreno, sei responsabile della salute e della sicurezza sul sito, quindi parla con l'Health and Safety Executive (HSE) per informarli della demolizione.
Permesso di demolizione
"Classificato come" sviluppo consentito, in alcuni casi non sarà necessario richiedere il permesso di costruire per abbattere un edificio, ad es. per i più piccoli edifici residenziali fino a 50 metri cubi (misurati esternamente, comprese le pareti)”, spiega Ian Rock. Tuttavia, il consiglio locale potrebbe aver rimosso o limitato questi diritti ed è essenziale verificare.
“Ci sono sanzioni draconiane per la demolizione illegale, incluso l'obbligo di ripristinare completamente l'edificio originale a proprie spese. Gli edifici elencati sono rigorosamente protetti (il permesso di costruzione elencato è concesso solo molto raramente per la demolizione). Allo stesso modo, le proprietà nelle aree protette non possono essere demolite senza previo consenso.
'Prima di scatenare la palla demolitrice, devi anche richiedere una decisione formale se il consiglio i progettisti vogliono approvare i dettagli di come si intende eseguire la demolizione e ripristinare il sito dopo.
'Quando si tratta di regolamento edilizio, normalmente è necessario dare un preavviso scritto di sei settimane al controllo dell'edificio. La demolizione può iniziare solo dopo che l'autorità locale ha emesso una contronotifica, che invia anche ai contigui proprietari e occupanti, nonché ai relativi gas, elettrici, idrici e fognari fornitori.'
Ruolo degli appaltatori
Abbattere una vecchia casa è un lavoro specialistico. "È anche un campo minato legale disseminato di legislazione in materia di salute e sicurezza, che nella maggior parte dei casi richiede una notifica preventiva al controllo edilizio dell'autorità locale", afferma Ian Rock. "Ci possono essere anche potenziali rischi da materiali pericolosi, come l'amianto, così come possibili problemi" con il sostegno e la protezione delle strutture adiacenti (quindi può entrare in vigore anche il Party Wall Act giocare a).
"Poiché la demolizione conta come un lavoro di costruzione, normalmente dovrà rispettare le regolamenti di costruzione, progettazione e gestione (CDM). La persona designata quale soggetto obbligato è tenuta per legge a predisporre un piano di salute e sicurezza che evidenzi i principali rischi. L'appaltatore principale deve quindi informare l'Esecutivo per la salute e la sicurezza e garantire che tutte le persone che impiega per eseguire i lavori di demolizione lo facciano in conformità con questo.'
Nuove fondamenta
"Dove un edificio viene demolito per far posto a uno nuovo, le nuove fondamenta possono essere tagliate attraverso quelle vecchie, a condizione che non ci siano cantine profonde", afferma Ian. “Ma le nuove fondamenta di solito devono essere considerevolmente più profonde, quindi non puoi semplicemente costruire su quelle esistenti.
“Un nuovo piano terra sospeso può colmare qualsiasi area di riempimento e macerie lasciate sotto terra. Nel peggiore dei casi, grandi aree di riempimento potrebbero significare l'utilizzo di fondamenta più costose, come le zattere. Più preoccupante è il rischio di potenziale contaminazione da precedente uso industriale. Il progetto della tua nuova casa dovrà essere conforme alla Parte C dei regolamenti edilizi, relativa alla preparazione del sito e alla resistenza ai contaminanti. Il controavviso per il controllo degli edifici di norma specificherà anche una serie di misure precauzionali relative agli edifici adiacenti.
Utilità di ordinamento
E non dimenticare che le tue utenze dovranno essere chiuse. Assicurati di dare un tempo di consegna lungo poiché le società di servizi pubblici possono essere lente nel rispondere. Non dovrai informare il consiglio, ma una società di demolizioni dovrà sapere che è stato fatto e che è sicuro che i lavori inizino.
Le modifiche che volevano fare erano troppo estese per essere finanziariamente redditizie per utilizzare l'abitazione esistente come punto di partenza, quindi l'hanno demolita e hanno ricominciato
Richiesta di permesso di costruzione: volume di terreno commerciale
Ottieni il permesso di costruire per la nuova casa prima di demolire quella esistente. Se hai l'approvazione della pianificazione prima di demolire, puoi "scambiare" il volume esistente, o le dimensioni della casa già sul terreno, con i tuoi nuovi piani. Questo è molto importante se ti trovi nella cintura verde, poiché una volta demolita la proprietà, la tua terra non avrà volume e ottenere il consenso alla pianificazione da questo punto sarà quasi impossibile.
Potresti essere in grado di guadagnare volume extra su un sito con un buon design. Ad esempio, se l'abitazione esistente ha due piani con un garage singolo separato, potresti costruire una casa a doppia altezza per tutta la larghezza sia della casa precedente che del garage.
Legalmente, devi lasciare almeno un metro tra la tua abitazione e il confine della tua terra per evitare a effetto "a schiera", ma i singoli comuni possono avere requisiti diversi, quindi è meglio verificare con il proprio locale autorità.
Puoi anche candidarti a avere un piano seminterrato o stanze nel tetto, per guadagnare spazio extra all'interno del volume di terreno esistente calcolato.
Assumere un architetto per il tuo progetto
Se nomini un architetto all'inizio del processo, idealmente prima di acquistare l'immobile, è possibile ottenere una consulenza sulla possibilità di ottenere ciò che si desidera sul sito. Possono presentare una pre-applicazione al dipartimento di pianificazione prima dell'acquisto.
Se ricevi una risposta negativa, dovresti pensare molto attentamente prima di andare avanti e acquistare l'edificio, per evitare il mal di cuore in seguito. Una pre-applicazione non è così dettagliata come la pianificazione completa, ma dà un'idea della nuova impronta e un accordo in linea di principio che una nuova costruzione sarebbe consentita.
Una volta acquistata la proprietà, puoi collaborare con il tuo architetto per presentare una domanda di pianificazione completa con un layout dettagliato.
Lavorando con Clear Architects, sono venuti fuori con un disegno che ha spostato l'alloggio
Come ottenere l'approvazione della pianificazione
Sii ragionevole con la tua domanda per un'abitazione sostitutiva, poiché è più probabile che il dipartimento di pianificazione accetti piani in linea con il quartiere.
Ad esempio, se la tua strada è piena di case edoardiane, potresti essere in grado di ottenere il permesso per un'opera molto contemporanea casa ma avrai più di una battaglia che se progetti qualcosa che ha caratteristiche simili a quelle circostanti esso. Tuttavia, se adiacente a un edificio storico, l'approccio contemporaneo sarà spesso supportato da funzionari della conservazione poiché preferiscono che l'architettura rimanga isolata nella sua epoca rilevante e non sia pastiche.
In alcuni casi, in particolare se ti trovi in un'area protetta, puoi ottenere il permesso di costruire, ma con una limitazione sui tipi di materiali da costruzione – come tegole o mattoni – che possono essere più costosi. In questa situazione, il tuo architetto potrebbe dover essere intelligente con il design per ottenere l'aspetto moderno che desideri.
Non dimenticare il drenaggio
Prima di iniziare a cancellare e sostituire, controlla il drenaggio del terreno, in particolare se stai progettando un'abitazione più grande di quella che c'era in precedenza. In alcuni casi, potrebbe essere necessaria una pompa o un serbatoio.
Dovresti anche considerare chi possiede le utenze e se avrai bisogno anche di nuove condutture, poiché potresti non essere in grado di collegarti al sistema di drenaggio esistente.
Rivedere il tuo progetto
Se sei caduto nell'infelice posizione di acquistare una casa, solo per scoprire che non puoi ottenere il permesso di pianificazione per la casa dei tuoi sogni, potrebbe dover abbassare le tue aspettative o ottenere progetti per ciò che sarà consentito, vendere la casa con la pianificazione e avviare il processo ancora. Ricostruire la casa dei tuoi sogni è molto realizzabile se nomini il giusto team di progettazione all'inizio, ma nella maggior parte dei casi non è così semplice come le persone desiderano o percepiscono. Tuttavia, è una bella sensazione quando succede.
Quali caratteristiche dovrebbe includere la tua nuova casa?
Dovrai rispettare requisiti più rigorosi per la casa sostitutiva rispetto a quanto accadrebbe se avessi ristrutturato. Ogni aspetto della nuova casa rispetta pienamente le norme edilizie. Questo significa:
- Oltre ad essere strutturalmente sano, deve soddisfare determinati standard di isolamento
- Devono essere presenti servizi igienici per disabili al livello dell'ingresso
- C'è una pendenza massima della scala
Funzionalità ecologiche meritano anche di essere incorporati. Riscaldamento a pavimento costa di più da installare rispetto ai radiatori, ma funziona a temperature più basse, il che significa che è più efficiente dal punto di vista energetico e più economico da gestire.
Isolamento più spesso il superamento dei requisiti minimi stabiliti nella parte L dei regolamenti edilizi non dovrebbe aggiungere molto al tuo budget, poiché i costi non materiali sono già presi in considerazione. Quindi, ha senso incorporare un isolamento più spesso e ad alte prestazioni nel progetto.
Con il governo attualmente in ritirata sulle tariffe feed-in per energie rinnovabili come solare fotovoltaico, i rendimenti stanno diminuendo. Ma poiché i tuoi roofer ed elettricisti sono già sul posto, i costi di installazione sono molto ridotti, quindi potrebbe valere ancora la pena farlo, raccogliendo benefici a lungo termine.
Circa l'autore:
Melanie Clear è la fondatrice e direttrice di Architetti chiari. Con esperienza sia nell'architettura commerciale che residenziale, crede che un grande design richieda un'attenta riflessione, visione e una profonda comprensione della struttura di un edificio.
Maggiori informazioni sulla costruzione della tua casa:
- Scoprire cos'è l'autocostruzione e quali sono i vantaggi
- Ponderare se ristrutturare o costruire una nuova casa
- Dirigiti a Costruzione e ristrutturazione di case, un sito dedicato alla costruzione della casa dei tuoi sogni
