Quando stai cercando di acquistare una casa nel mercato di un venditore, la concorrenza è rigida. Quindi, devi dare il meglio di te, proprio come faresti in un colloquio di lavoro, o suppongo, se fossi un concorrente di The Bachelor. Alcuni acquirenti provano a scartare un'offerta per la casa, e questo è il modo più rapido per farla finire nel cestino. Tuttavia, non è il soltanto modo per spegnere completamente gli acquirenti.
Se si invia un'offerta – che non è bassa – e non viene accettata, potrebbero esserci molte spiegazioni. Ma, oltre al prezzo, puoi indovinare il motivo numero uno per cui la tua offerta di casa potrebbe essere rifiutata? "È perché hai un pacchetto complessivamente debole", afferma Jennifer Okhovat, un'agente della Compass Sunset Strip a Los Angeles, in California.
Ma cosa costituisce un pacchetto debole?
Un pacchetto debole potrebbe includere uno o più articoli indesiderati o incompleti. "Questo potrebbe significare che l'acquirente probabilmente non include la prova dell'acconto e i fondi per chiudere, o che hanno delle contingenze", spiega Okhovat.
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Una contingenza è uno di quegli scenari, "Non posso comprare la tua casa fino a quando non accade XYZ", e i venditori li odiano. Ad esempio, l'acquirente non può acquistare una nuova casa fino alla vendita della casa attuale. Oppure, se l'ispezione a casa rivela un problema, una contingenza ha permesso all'acquirente di rinegoziare o ritirarsi dalla vendita. (Tipi più comuni di contingenze coinvolgono il processo di approvazione del prestito, o la valutazione della casa, e sono comunque standard nella maggior parte dei contratti immobiliari).
"Una contingenza di ispezione è il motivo principale per cui un venditore può rifiutare un'offerta", afferma Jared Parker, un agente della Gibson Sotheby's International Realty, a Boston, MA. Questo è particolarmente vero con due offerte a prezzi simili. Se uno include una contingenza di ispezione e l'altro no, un venditore probabilmente aderirà all'offerta senza contingenza, anche se ciò significa perdere qualche migliaio di dollari.
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Perché una contingenza farebbe rifiutare la tua offerta?
Oltre a ottenere un buon prezzo per la propria casa, l'altro obiettivo principale di un venditore è arrivare alla chiusura. Gli imprevisti rendono più difficile farlo, perché danno all'acquirente una scappatoia per ritirarsi del tutto dalla vendita.
Astenersi dall'acquistare una casa fino a quando la tua casa non viene venduta suona come una cosa logica da fare, così come voler rinegoziare o cambiare idea se un'ispezione a casa rivela problemi. Quindi, perché queste azioni causerebbero il rifiuto della tua offerta?
“Se un acquirente ha un'eventualità di vendita della casa e gli altri no, quell'offerta sarà meno allettante poiché i venditori dovrebbero affrontare l'incertezza di in attesa di vedere se l'attuale casa degli acquirenti vende prima che possano completare la transazione", afferma Tory Keith, presidente di Board and Park a Natick, MA.
Per quanto riguarda gli imprevisti finanziari e di ispezione, ammette che sono importanti per gli acquirenti perché... minimizzare il rischio, ma avverte che possono rendere un'offerta meno desiderabile rispetto alle offerte che lo sono non contingente. "In una situazione di offerta multipla, i venditori sceglieranno non solo il prezzo più alto, ma l'offerta che ha le migliori possibilità di una chiusura regolare senza sorprese lungo il percorso", spiega Keith.
Se guardi questo dal punto di vista del venditore, è facile capire perché avrebbero passato l'offerta con un'ispezione a casa. "Quando non ci sono ispezioni contingenti, i venditori non devono fare alcun lavoro o apportare miglioramenti alla proprietà", afferma Parker. E chi sceglierebbe di farlo se non fosse necessario?
Cosa dovrebbero fare invece gli acquirenti di case?
Come puoi evitare di finire in uno scenario di emergenza che riduce le tue possibilità di ottenere la casa dei tuoi sogni? Okhovat consiglia ai tuoi agenti di scoprire quali sono i termini più importanti per il venditore. “È il prezzo? Sono termini: periodi di emergenza, tempi di chiusura o un canone di locazione flessibile per il venditore?" Per essere competitivi, dice che devi conoscere le preferenze del venditore.
Ed ecco un altro consiglio: "Gli acquirenti dovrebbero vendere la loro casa attuale prima di fare acquisti, o confermare con la loro prestatore che possono trasportare temporaneamente entrambe le proprietà per evitare un'eventualità di vendita della casa", consiglia Keith.
Per quanto riguarda le contingenze finanziarie, raccomanda di avere una lettera di prova dei fondi o una forte pre-approvazione in atto. "Inoltre, gli acquirenti possono aumentare la propria caparra e/o gli importi dei depositi per dare maggiore fiducia ai venditori".
Sebbene alcuni acquirenti stiano rinunciando alle contingenze di ispezione, può essere rischioso rinunciare completamente all'ispezione. "Gli acquirenti possono includere una soglia di ispezione, in cui tenteranno di negoziare problemi con i venditori solo se le riparazioni superano un determinato importo", consiglia Keith. "Questo dice ai venditori che gli acquirenti non faranno i pignoli o useranno l'ispezione come una scusa per andarsene a meno che non ci siano grossi problemi".
Parker concorda sul fatto che è importante che gli acquirenti si sentano a proprio agio con le loro offerte. Offre un'altra opzione da considerare. "Una cosa che gli acquirenti possono fare è chiedere all'agente di quotazione se possono portare con sé un ispettore alla loro mostra, per aiutarli a farsi un'idea delle condizioni della casa prima di fare un'offerta".