Partij muur afspraken uitgelegd

Feestelijke muurovereenkomsten zijn iets wat u moet weten als u een uitbreiding of renovatie plant naast een aangrenzend pand in Engeland of Wales. De Party Wall Act 1996 is ontworpen om u te helpen bij het uitvoeren van werkzaamheden - het verlenen van toegang tot aangrenzende eigendommen - en tegelijkertijd de belangen van uw buren te beschermen.

Ontdek alles wat u moet weten, van wat de Partijmuurwet is tot het naleven van de wet, het uitbrengen van een schriftelijke kennisgeving en hoe u een landmeter kunt vinden, met onze handige gids voor partijmuurovereenkomsten.

Meer weten over een huis uitbreiden en een woning renoveren op onze speciale pagina's.

Wat is een partijmuurovereenkomst?

Een partijmuurovereenkomst, die valt onder de Partijmuurwet, dekt gedeelde muren tussen geschakelde en rijtjeshuizen, of constructies zoals de vloeren tussen flats of maisonnettes, plus tuinafscheiding muren. Naast wijzigingen die rechtstreeks van invloed zijn op de constructies, is het effect van eventuele opgravingen binnen 3 tot 6 meter van de grens kan onder de wet vallen als het aannemelijk wordt geacht dat de fundering van invloed is (op basis van diepte).

Met andere woorden, als je ruwbouw gaat doen aan een muur die je deelt met je buren, heb je een partij muurovereenkomst nodig.

Wat houdt een Party Wall overeenkomst in?

Een partijmuurovereenkomst omvat meestal:

• De feest muur award: richtlijnen voor het verloop van de werken;
• EEN schema van conditie van het naastgelegen pand, eventueel met foto's;
• tekeningen en details van de voorgestelde werken;
• Details van de aansprakelijkheidsverzekering aannemer;
• Buren landmeters vergoeding;
• vrijwaringen door de gebouweigenaar ten gunste van de buurman;
• Beide adressen;
• Gegevens landmeters en toegangsregelingen voor hen;
• Werkuren;
• Tijdslimiet voor werk dat begint (meestal een jaar).

Wat is een feestmuur?

• Een partijmuur is een muur aan weerszijden van de grens van land dat toebehoort aan twee (of meer) verschillende eigenaren.
• Een feesthekmuur zoals een tuinmuur die op de grens staat tussen je huis en die van de buren (niet noodzakelijkerwijs aangrenzend aan een gebouw).
• Een partijstructuur is een muur of vloer die gebouwen of delen van een gebouw scheidt, bijvoorbeeld tussen flats of maisonnettes.

Wat voor soort werk valt onder de Partijmuurwet?

De meest gebruikte rechten die worden verleend zijn:

• Om in een muur te zagen om een ​​balk op te vangen (zolderconversie), of om een ​​vochtwerende laag of goot aan te brengen;
• Om de hoogte van de muur te verhogen en/of de dikte van de partijmuur te vergroten;
• Om de feestmuur te slopen en opnieuw op te bouwen;
• Ter onderbouwing van de gehele dikte van de feestmuur;
• Zeer kleine werkzaamheden zoals boren om planken op te hangen of uithollen om nieuwe stopcontacten of schakelaars toe te voegen, vereisen geen kennisgeving.

Wat gebeurt er als ik doorga zonder een partijmuurovereenkomst?

Hoewel het niet naleven van de handeling geen strafbaar feit is, kunnen uw buren civiele stappen tegen u ondernemen en een gerechtelijk bevel laten uitvaardigen om verdere werkzaamheden stop te zetten totdat er een partijovereenkomst is gesloten. Dit vertraagt ​​uw project en verhoogt waarschijnlijk uw kosten - uw aannemer kan compensatie eisen voor de tijd dat hij niet kan werken, of kan een andere baan beginnen en pas na enkele maanden terugkeren.

Uw buren kunnen schadevergoeding eisen als ze kunnen aantonen dat ze schade hebben geleden als gevolg van het werk, en het kan zelfs nodig zijn om het werk te verwijderen. Hetzelfde geldt als je een partijmuurovereenkomst hebt met je buren, maar je je niet aan de afgesproken voorwaarden houdt.

Hoe voldoe ik aan de Partijmuurwet?

Als bouwwerkzaamheden gevolgen hebben voor een partijstructuur, moet u ten minste twee maanden voor aanvang van de werkzaamheden op de hoogte worden gesteld. Bij opgravingen dient u een opzegtermijn van minimaal één maand in acht te nemen. Na het aangaan van een overeenkomst kan het werk beginnen.

U moet alle aangrenzende huiseigenaren schrijven met vermelding van uw naam en adres, een volledige beschrijving van het werk, inclusief het adres van de accommodatie en de startdatum, plus een verklaring dat het een Party Wall Notice is volgens de bepalingen van: de daad.

Hoe geef ik een schriftelijke Party Wall-notificatie uit?

Praat met uw buren over uw plannen voordat u een kennisgeving doet en zorg ervoor dat ze begrijpen wat u van plan bent te doen.

U brengt uw buren op de hoogte door hen te schrijven en uw contactgegevens en volledige details van de uit te voeren werken, toegangsvereisten en de voorgestelde aanvangsdatum te vermelden. In een stedelijke omgeving kan uw project gevolgen hebben voor meerdere aangrenzende buren en moet u elk van hen op de hoogte stellen. Als een woning erfpacht is, moet u zowel de huurder als de eigenaar van het gebouw op de hoogte stellen.

Geef uw buurman de details van de Party Wall Act zodat ze weten waar ze mee instemmen – het downloaden van de Planning Portal's uitleg van de Partijmuurwet is de beste manier om dit te omzeilen.

Je buurman heeft 14 dagen de tijd om te reageren en toestemming te geven, of een partijafrekening aan te vragen. Als ze schriftelijk akkoord gaan met de werken, hebt u geen partijovereenkomst nodig en dit kan besparen op de vergoedingen, die doorgaans £700 tot £900 per buurman. Het loont daarom om eerst contact op te nemen met uw buren om uw voorstellen te bespreken en te proberen eventuele problemen van tevoren op te lossen, of op zijn minst ervoor te zorgen dat zij de kennisgeving ontvangen en reageer binnen 14 dagen, want als ze dat niet doen, worden ze geacht in geschil te zijn en moet u toch een landmeter instrueren, of deze nu instemt met de werken of niet.

Sjabloonbrief feestmuur

U kunt dit gebruiken feest muur sjabloon brief van de Alliantie van huiseigenaren naar je buren te sturen.

Wat gebeurt er als de aangrenzende eigenaar instemt?

Het is altijd een goed idee om voorstellen vooraf te bespreken. Als je je buurman aan boord krijgt, kunnen ze gewoon instemmen met het werk (maar je hebt dit schriftelijk nodig) en je betaalt geen kosten.

U moet zich wel aan de wet houden, bijvoorbeeld onnodige overlast voorkomen, tijdelijke bescherming bieden voor aangrenzende gebouwen en eigendommen waar nodig en het vergoeden van uw buurman voor verlies of schade als deze is veroorzaakt door de werk.

Wat gebeurt er als de aangrenzende eigenaar weigert in te stemmen met het werk?

Als ze weigeren of niet reageren, wordt u geacht in geschil te zijn; als dit gebeurt, kunt u contact opnemen met de eigenaar en proberen een overeenkomst te sluiten.

Zij kunnen u schrijven en een tegenaanzegging doen, bepaalde wijzigingen in het werk vragen of voorwaarden stellen zoals werktijden. Als u overeenstemming kunt bereiken, de voorwaarden op schrift kunt stellen en brieven kunt uitwisselen, kan het werk beginnen.

Als u er niet in slaagt om tot overeenstemming te komen, moet u een landmeter aanstellen om een ​​Party Wall Award te regelen waarin de details van het werk worden uiteengezet. Hopelijk stemt uw buurman ermee in om dezelfde landmeter als u te gebruiken - een 'overeengekomen landmeter', zodat hij slechts één set kosten met zich meebrengt. Uw buurman heeft echter het recht om op uw kosten een eigen landmeter aan te stellen.

Als de landmeter van beide partijen het nog steeds niet eens kan worden, moet u betalen voor een derde landmeter om te oordelen.

Wat kost een Party Wall overeenkomst?

Als u een Award nodig heeft, kan deze kosten vanaf £700 tot £900 per landmeter. Als u meerdere aangrenzende huiseigenaren heeft, die elk hun eigen landmeter willen gebruiken, kunnen de kosten behoorlijk oplopen, dus beredeneerde onderhandelingen zijn altijd aan te raden.

Kan een naastgelegen eigenaar de werkzaamheden stopzetten?

Als u er niet in slaagt een Party Wall-kennisgeving uit te geven voordat het relevante werk begint, of als u er niet in slaagt een Party Wall Award in de wacht te slepen, is uw buurman kan een verbod uitvaardigen om het werk dat zijn eigendom aantast te stoppen of te voorkomen, totdat de uitspraak is gedaan plaats.

Als u zich aan de wet houdt, kunnen ze echter niet voorkomen dat het werk doorgaat, of u de toegang tot hun eigendom ontzeggen om het werk uit te voeren.

Wat als mijn buurman klaagt over het geluid?

Deel 3 van de Wet milieubescherming 1990 legt de gemeente de plicht op om klachten over wettelijke overlast van omwonenden te onderzoeken. Hieronder vallen ook klachten over geluid en stof van bouwwerkzaamheden waar dit het gebruik of genot van hun pand op onredelijke wijze hindert of schadelijk is voor hun gezondheid.

De gemeente zal aangrenzende grondeigenaren altijd aanmoedigen om zaken in der minne op te lossen, bijvoorbeeld door: het plannen van leveringen of werken voor slechts bepaalde uren van de dag en het beperken van werk uitgevoerd op zondag en Bank Vakantie. Als de gemeente besluit handhavend op te treden, wordt u geadviseerd hieraan gevolg te geven, omdat overtreding tot vervolging kan leiden.

Hoe zit het met partijmuurovereenkomsten in Schotland of Noord-Ierland?

De partijmuur enz. Act 1996 is alleen van toepassing op Engeland en Wales. Schotland en Noord-Ierland vertrouwen op het gewoonterecht in plaats van op wetgeving om partijmuurgeschillen te beslechten. Naburige eigenaren kunnen onderhandelen om het werk door te laten gaan - en indien nodig kan toegang via de rechter worden afgedwongen.

Hoe vind ik een Party wandmeter?

De Royal Institution of Chartered Surveyors (0870 333 1600) heeft een vind-een-surveyor-service.

Hoe zit het met het recht op licht van mijn buurman?

Als u een woning uitbreidt in de buurt van een buurman en dit zal het licht dat hun perceel bereikt en door hun ramen passeert aanzienlijk verminderen, dan maakt u mogelijk inbreuk op hun recht op licht. Dit kan hen het recht geven om een ​​verbod te vragen om uw voorgenomen ontwikkeling te verkleinen of om een ​​vergoeding te vragen om de vermindering van licht te compenseren.

Als het lichtverlies gering is en financieel afdoende kan worden gecompenseerd, kan de rechter een schadevergoeding toekennen in plaats van een verbod. Als u echter heeft gebouwd zonder rekening te houden met het recht op licht van uw buren en blijkt dat hun recht hebben geschonden, heeft de rechtbank de bevoegdheid om het gebouw op uw kosten.

In Engeland en Wales wordt het recht op licht meestal op recept verkregen, dat wil zeggen als er gedurende een ononderbroken periode van 20 jaar door de ramen van het gebouw licht is geweest. Eenmaal verworven, strekt het recht op licht zich slechts uit tot een bepaalde hoeveelheid licht zoals geschikt is voor de continu gebruik en genot van het gebouw, en is geen recht op al het licht dat ooit werd genoten.

Dit betekent dat het recht op licht kan worden verminderd door ontwikkeling - er is geen veronderstelling dat een vermindering van het licht op het eigendom van uw buren redenen geeft om uw ontwikkeling te voorkomen. Gespecialiseerde computersoftwareprogramma's worden gebruikt om wiskundig te berekenen of een ontwikkeling veroorzaakt een inbreuk, en de resultaten worden gebruikt om te bepalen of er mogelijk een vergoeding moet worden betaald en, zo ja, hoe veel.

Het recht op licht van uw buren wordt niet verminderd of verminderd doordat de gemeente u een planning heeft gegeven toestemming voor uw project, of omdat uw beoogde project een toegestane ontwikkeling is en dus geen planning vereist toestemming.

Meer informatie over verlengen:

• Bouwvergunning: een beginnershandleiding
• Uitbreidingsplanner per week
• Planning en calculatie van een gelijkvloerse uitbreiding