De gloednieuwe Fitness for Habitation-wet is aangenomen in het parlement en zal in maart van kracht worden, waardoor huurders van huurwoningen in Engeland de recht om hun huisbaas voor de rechter te dagen wegens het niet verstrekken van huisvesting die voldoet aan de huidige normen die zijn vastgesteld door het Housing Health and Safety Rating System (HHSRS).
Het langverwachte wetsvoorstel vervangt de inmiddels ter ziele gegane 'bewoningsgeschiktheid'-clausule in de Verhuurderswet uit 1985, die kan niet langer worden toegepast vanwege de verouderde huurplafonds die in de clausule worden beschreven (£ 80 per jaar in Londen en £ 52 per jaar elders in de VK).
De HHSRS beschrijft negen categorieën van problemen of gevaren die een huis ongeschikt kunnen maken voor bewoning. De meest urgente categorie, categorie 1, wordt aangemerkt als 'onmiddellijk risico voor de gezondheid en veiligheid van een persoon' en omvat:
- onveilige elektra;
- een kapotte ketel;
- een lekkend dak;
- schimmel op de structurele elementen van het pand (d.w.z. muur of plafond);
- beperkte toegang tot het pand vanwege gebroken trappen / overloop;
- onveilige deuren en kapotte sloten;
- een plaag of ongedierte;
- overmatige kou of warmte.
Vreemd genoeg dekt het huidige beoordelingsproces geen schimmelgroei die te wijten is aan een fout in het ontwerp van de eigendom, bijvoorbeeld door het ontbreken van een goede ventilatie, en de rekening overbrugt dat gat in wetgeving. Ondanks dit classificatiesysteem heeft recent onderzoek van Shelter uitgewezen dat meer dan een miljoen huurcontracten in Engeland betrekking hebben op eigendommen met een risico van niveau één; dat zijn ongeveer drie miljoen mensen die sociale en particuliere huurwoningen wonen. Er zijn aanwijzingen dat het aantal panden met de meest ernstige problemen toeneemt, terwijl het aantal handhavingen om die panden te herstellen drastisch is gedaald.
De HHSRS is op verschillende manieren een inefficiënt systeem geweest voor huurders. De tijd van beoordeling tot handhaving kan lang zijn, aangezien particuliere huurders via hun gemeente moeten gaan De afdeling Milieuhygiëne, die vaak overbelast is en moeite kan hebben om het geld te vinden om de reparaties uit te voeren zich. Sociale huurders bevinden zich in een nog slechtere positie, aangezien de gemeente zelf niet handhavend kan optreden, waardoor de gemeentehuurders in juridische onzekerheid verkeren.
De Fit for Habitation Bill stelt huurders in staat om deze langdradige en inefficiënte processen te omzeilen door rechtstreeks naar de rechtbank te stappen, en, cruciaal, met de mogelijkheid om hun eigen fotografisch bewijs van ongeschikte levensomstandigheden, zonder de noodzaak van een milieugezondheidsfunctionaris (onder voorbehoud van vertragingen) of onafhankelijke landmeter (dit kan duur zijn). Rechtszaken zullen sociale huurders ook een effectief instrument bieden om op te treden tegen verhuurders van de gemeente. De invoering van het wetsvoorstel zou ook een indirect effect moeten hebben op het verhogen van de normen voor huurwoningen over de hele wereld Engeland, dringen er bij verhuurders op aan om reparatieverzoeken van huurders serieus te nemen en de reparaties uit te voeren prompt.
Belangrijk is dat het wetsvoorstel verhuurders die hun eigendommen in goede staat houden niet bestraft, aangezien dat niet het geval is nieuwe geschiktheid voor bewoningsnormen invoeren, maar alleen de normen versterken die al zijn geschetst door HHSRS. Meera Chindooroy, Manager Beleid en Public Affairs bij de National Landlords Association (NLA), zegt:
'De wet verandert niets aan de bescherming die huurders hebben over de staat van hun huis, aangezien hun rechten al in de wet zijn vastgelegd in het Housing Health and Safety Rating System (HHSRS). Wat deze wet wel voorziet voor huurders, is de mogelijkheid om een zaak rechtstreeks voor de rechter te brengen, in plaats van via hun lokale overheid. Gezien het gebrek aan handhaving op gemeentelijk niveau is dit een positieve stap voor huurders, maar ook voor de grote meerderheid van verhuurders wiens eigendommen aan de vereiste normen voldoen, maar die worden ondermijnd door criminele verhuurders die zich niet aan de regels houden de wet.'
Chindooroy geeft ook duidelijkheid over de positie van degenen die langer dan zeven jaar in hun huidige woning wonen (het wetsvoorstel geldt voor huurovereenkomsten van zeven jaar of korter); wat wordt bedoeld met dit nummer is een continu huurovereenkomst van meer dan zeven jaar, wat zeldzaam is:
'Huurders met een huurovereenkomst van zeven jaar zijn verantwoordelijk voor het herstel van het onroerend goed, tenzij anders vermeld in de huurovereenkomst, dus valt niet onder de Woningwet 2018. De meeste huurovereenkomsten met een langere looptijd zijn echter periodiek in plaats van vast en vallen dus onder de wet, ongeacht hoe lang een huurder in een woning mag blijven.'
Gehoopt wordt dat de invoering van de wet op de geschiktheid voor bewoning ook huurders zal helpen die te maken krijgen met illegale uitzettingen omdat ze melden dat hun verhuurders geen reparaties hebben uitgevoerd, aangezien een gerechtelijke procedure die de verplichting van de verhuurder om het onroerend goed bewoonbaar te houden afdwingt, de kans kleiner maakt om wraak te nemen met een ontruiming waarvan dan gemakkelijk kan worden aangetoond dat het oneerlijk.
Het wetsvoorstel is een belangrijke eerste stap in het verbeteren van zowel de levensomstandigheden van huurders in Engeland als het vergroten van hun wettelijke rechten. Het valt nog te bezien of het aannemen van het wetsvoorstel zal leiden tot verdere wetgeving om huurders te beschermen, bijvoorbeeld tegen onredelijke huurverhogingen of intimidatie door verhuurders.
- Op zoek naar een huurwoning? Raadpleeg onze beginnersgids voor huren
