Har du en tom kjeller som ikke gjør annet enn å lagre julepynt og esker med barnets utvokste klær? Nå er den beste tiden å konvertere den til en leie for ekstra inntekt.
Siden 2008 har Airbnb forandret korttidsutleieindustrien. I en tid da hoteller slet med å holde åpent, dekket denne online reservasjonsplattformen verden med steder å bo. Og ifølge iProperty Management, i 2018 tjente kvinner i USA 4 milliarder dollar på nettstedet med en gjennomsnittlig nattpris på 185 dollar.
Kanskje det høres ut som for mye arbeid å spore reisendes komme og gå, og du vil heller leie på lang sikt. Likevel vil du få en bedre avkastning for investeringen din enn den gjennomsnittlige huseieren som konverterer kjelleren til et spillrom.
Kanskje er investering ikke din motivasjon, og du vil bare skape et rom for en slektning å bo eller for venner å besøke når de blir. Uansett årsak til at du vil gjennomgå en kjeller renovering, vil du sørge for at du gjør ting på den riktige måten.
Her har vi listet opp seks viktige trinn for å konvertere kjelleren din til en leilighet eller utleieenhet.
Først og fremst: Er det lovlig å gjøre om kjelleren din til en leilighet?
Før du svømmer over malingsfarger og gulvprøver, må du kontakte din lokale soneavdeling for å se om det er tillatt å leie en kjellerleilighet i ditt område. Rådfør deg med bygningsombudet i så fall for å sikre at designet du har i tankene oppfyller byggekoder og reguleringskrav. Bygnings- og soneavdelinger kan blant annet regulere antall leietakere, antall utgangspunkter (dvs. utganger), rom du må inkludere og parkeringstilgjengelighet.
Inspiser plassen.
Hvis du får klarsignal fra dine lokale tjenestemenn, er det på tide å inspisere plassen. Bruk tilbakemeldingene deres som en sjekkliste over hva du skal se etter i rommet ditt. Noen få vanlige ting inkluderer:
- Utgangspunkter—Sørg for at vinduene dine har riktig størrelse for å kvalifisere som utgangspunkter, og at du har det nødvendige totale antall utganger for leietakerne.
- Takhøyde- Oppfyller takhøyden boligbygningskoden for ditt område? Hvis ikke, må du kanskje vurdere å grave ned eller heve hjemmet ditt for å skape mer plass.
- Fuktighet- Mål den relative fuktigheten i kjelleren din ved hjelp av et hygrometer. Et komfortabelt hjem har en relativ luftfuktighet mellom 30-50 prosent.
- Form—For å unngå personlig eksponering, bør du vurdere å leie en profesjonell muggsaneringsspesialist for å inspisere og fjerne mugg fra kjelleren.
- Skadet treverk- Overdreven fuktighet i en kjeller forårsaker råteskader. For å sjekke om det er råte eller insektskader, bruk en syl til å sondre gulvbjelker, terskelplate og vinduskarmer i tre.
- Luftkvalitet—Hvis husets drivstoff-brennende HVAC-system befinner seg i kjelleren, må du få en profesjonell test av luftkvaliteten for å sikre at systemet ventilerer ordentlig. Hvis du ikke har testet for radon, er det på tide å gjøre det også. De fleste store boksbutikker selger radondetektorsett, eller for en mer nøyaktig rapport kan du leie en proff for å gjøre dette for deg. Når du får "helt klart", installerer du en karbonmonoksiddetektor.
Sett budsjettet
Hvor mye penger vil du bruke på denne kjellerkonverteringen? Med det formål å leie, vil du åpenbart tjene penger på avtalen. Og hvis kjellerleiligheten er til eget bruk, ville en fin avkastning når hvis og når du selger hjemmet ditt heller ikke skade.
I følge Remodeling magazine Kostnad vs. Verdirapport 2017, gir en ombygging i mellomkjelleren en avkastning på 70 prosent for en gjennomsnittlig nasjonal investering på $ 71 115. (2017 er det siste året Remodeling inkluderte kjellerombygginger i sin årlige undersøkelse.) Men if du planlegger å leie den nyrenoverte plassen din, kan leieinntekten hjelpe deg med å få tilbake summen din investering.
Hvis du leier plassen til en leietaker på heltid for $ 1000 per måned, ville du etter 10 år tjene $ 120 000, en avkastning på 1,7 prosent av gjennomsnittskostnaden. Det er nesten en dobling av pengene dine. Men hvis du leier plassen gjennom en korttidsleieplattform 150 netter i året og belaster i gjennomsnitt $ 185 per natt, på samme 10 år vil du tjene $ 277,550, eller nesten fire ganger beløpet for ditt investering.
Den morsomme delen - å designe plassen
Du har gjort beinarbeidet; nå er det på tide å lese dem Pinterest brett. Her er noen tips for layout som vil gjøre ditt nyrenoverte rom til et sted gjestene kommer tilbake til igjen og igjen.
- Personvern- Personvern er viktig for både deg og leietakerne. Lag en egen, utvendig inngang med tilstrekkelig parkering og belysning. Og ta med ekstra isolasjon mellom gulv og lydbuffermaterialer, som teppe, i designet ditt.
- Lys- Fordi en kjeller er under karakter, vil du fange alt tilgjengelig lys. Finn hovedområdet ditt der du har den største lyskilden, som utgangsdøren. Forstør døren, hvis mulig, og alle vinduer og vindusbrønner. Velg lyse og kule farger på maling og gulv for å få rom til å se større ut og reflektere naturlig lys. Installer også tilstrekkelig belysning overalt.
- Mørk—Kapitaliser på et mørkt hjørne ved å bruke det til vaskerommet, badet, skapet eller lagringsplassen eller TV-visningsområdet.
- Soverom—Siden soverom krever et utgangspunkt, plasser dem langs omkretsen der vinduene er plassert.
- Åpen planløsning—For å oppmuntre til sosiale aktiviteter og få rommet til å føles større, inkluderer du en åpen planløsning med en kjøkkenøy. Du kan forstørre plassen visuelt ved å legge til speil og visuelt heve taket. Oppnå illusjonen om et høyere tak med gulvlengde gardinpaneler, bokhyller fra gulv til tak, vertikale elementer på veggene eller maling av taket med en mørk farge.
- Møbler—Hvis kjelleroppussingen din blir en korttidsleie, må du innrede den. Gjestene dine vil først og fremst ha et sted å sove, så ikke spar på madrassene. Tenk ellers på komfort og holdbarhet. Ifølge iProperty Management vurderer 43 prosent av Airbnb -gjestene funksjonalitet som deres beste tilbud. Det er en god grunn til å tilby et skrivebord for eksterne arbeidere med en komfortabel stol og en WIFI -tilkobling. Andre funksjonelle ting du bør vurdere er et fullt lastet kjøkken, vaskemaskin og tørketrommel og sovesofa.
- Avsluttes—Hvis du går for en korttidsutleie, vil det å opprette en hjemmelignende og behagelig følelse oppmuntre gjestene til å komme tilbake. Oppnå et høyt komfortnivå ved å velge teppe fremfor fliser eller vinylgulv. Lagre flisen til bad og kjøkken. Ta komfortnivået et hakk med strålende gulvvarme og strategisk plasserte bordlamper med myke lyspærer.
Byggefasen
Å finne den rette entreprenøren er like enkelt som å spørre venner. Hvis du kjenner noen som har hatt lignende arbeid tidligere, kan du spørre dem som gjorde det. Hvis du ikke kan få henvisninger fra samfunnet ditt, kan du sjekke anerkjente nettsteder som HomeAdvisor, National Association of Remodeling Industry (NARI), eller vår Finn en byggherre. Les anmeldelser og attester og begrense det til ett eller to for å intervjue. Be deretter om å se deres nåværende lisenser og forsikringsbevis.
Når du intervjuer entreprenører, er det noen få ting du vil sørge for at de inkluderer i estimatet.
- Installere en reservetankpumpe i tilfelle din primære mislykkes. En sumppumpe fjerner vann fra underkvarterer som lekker ut under et apparatsvikt eller flom.
- Isoler alle rør før du bokser dem inn.
- Bruk av fuktresistente materialer.
Realiteten ved å leie
Ærlig talt kan det å bo sammen med noen andre i kjelleren være som å bo i en leilighet. Uansett hvor mye isolasjon du installerer, vil lyder og lukt passere fra gulv til gulv. Før du henger skiltet "Til leie" i vinduet, må du sørge for at du er klar for opplevelsen, spesielt hvis du leier heltid.
Er du forberedt på å miste plassen? Kanskje du bare brukte den til lagring og klesvask, men når den først er borte, er den borte. Skal du flytte vaskeromene dine ovenpå? Må du kjøpe en bod i bakgården eller leie en lagringsplass utenfor stedet? Dette er et mindre offer sammenlignet med muligheten til å betale ned på boliglånet ditt tidlig med inntekten, men er du klar for det?
Hvis du planlegger en kortsiktig leie, kan du lære hvordan du skal håndtere en reservasjonsplattform som Airbnb eller Snubler. Les vilkårene for bruk nøye og snakk med andre verter om deres erfaringer.
Langsiktig leietakere kommer med sine egne bekymringer. Du vil vite at du kan stole på personen som bor en etasje under, med bare en dør mellom deg og dem. Uten spørsmål, før du leier kjelleren din til noen, utfør en kredittsjekk, bakgrunnskontroll og be om både profesjonelle og personlige referanser.
