Kiedy próbujesz kupić dom na rynku sprzedawcy, konkurencja jest sztywna. Musisz więc pokazać się z jak najlepszej strony, tak jak podczas rozmowy o pracę, albo jak przypuszczam, gdybyś był uczestnikiem The Bachelor. Niektórzy kupujący próbują obniżyć ofertę domu i jest to najszybszy sposób, aby wylądować w koszu na śmieci. Jednak to nie jest tylko sposób na całkowite wyłączenie kupujących.
Jeśli złożysz ofertę – która nie jest lowballed – i nie zostanie przyjęta, może być wiele wyjaśnień. Ale poza ceną, czy możesz zgadywać, dlaczego Twoja oferta domu może zostać odrzucona? „To dlatego, że masz ogólnie słaby pakiet” – mówi Jennifer Okhovat, agentka z Compass Sunset Strip w Los Angeles w Kalifornii.
Ale co stanowi słaby pakiet?
Słaba paczka może zawierać jeden lub więcej niepożądanych lub niekompletnych elementów. „Może to oznaczać, że kupujący prawdopodobnie nie dołącza dowodu wpłaty zaliczki i środków do zamknięcia lub ma nieprzewidziane okoliczności” – wyjaśnia Okhovat.
- Czy rynek sprzedającego będzie kontynuowany? Sprawdź nasze Prognoza dla rynku mieszkaniowego w USA.
Nieprzewidziany wypadek to jeden z takich scenariuszy: „Nie mogę kupić twojego domu, dopóki nie wydarzy się XYZ”, a sprzedawcy ich nienawidzą. Na przykład kupujący nie może kupić nowego domu, dopóki jego obecny dom nie zostanie sprzedany. Lub, jeśli inspekcja domu ujawni problem, ewentualna sytuacja pozwoliła kupującemu na renegocjowanie lub wycofanie się ze sprzedaży. (Bardziej powszechne rodzaje zdarzeń losowych obejmują proces zatwierdzania kredytu lub wycenę domu i są jednak standardem w większości umów dotyczących nieruchomości).
„Nieprzewidziana inspekcja jest głównym powodem, dla którego sprzedawca może odrzucić ofertę”, mówi Jared Parker, agent Gibson Sotheby's International Realty w Bostonie, MA. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku dwóch podobnych cenowo ofert. Jeśli jeden obejmuje ewentualną kontrolę, a drugi nie, sprzedawca prawdopodobnie skorzysta z oferty bez żadnej ewentualności, nawet jeśli oznacza to utratę kilku tysięcy dolarów.
- Zobacz także:najlepszy kolor do pomalowania domu przed sprzedażą
Dlaczego sytuacja awaryjna miałaby spowodować odrzucenie Twojej oferty?
Oprócz uzyskania dobrej ceny za swój dom, innym głównym celem sprzedającego jest doprowadzenie do zamknięcia. Nieprzewidziane okoliczności utrudniają to, ponieważ dają kupującemu możliwość całkowitego wycofania się ze sprzedaży.
Powstrzymywanie się od kupowania domu do czasu jego sprzedaży wydaje się logiczną rzeczą, podobnie jak chęć renegocjacji lub zmiany zdania, jeśli inspekcja domu wykaże problemy. Dlaczego więc te działania miałyby spowodować odrzucenie Twojej oferty?
„Jeśli jeden nabywca ma możliwość sprzedaży domu, a inni nie, ta oferta będzie mniej atrakcyjna, ponieważ sprzedający zmierzą się z niepewnością czekając, aby zobaczyć, czy obecny dom nabywców się sprzeda, zanim będą mogli sfinalizować transakcję” – mówi Tory Keith, prezes zarządu i parku w Natick. MAMA.
Jeśli chodzi o ewentualności finansowe i inspekcyjne, przyznaje, że są one ważne dla kupujących, ponieważ zminimalizować ryzyko, ale ostrzega, że mogą sprawić, że oferta będzie mniej pożądana w porównaniu z ofertami, które są niewarunkowe. „W sytuacji z wieloma ofertami sprzedający wybiorą nie tylko najwyższą cenę, ale ofertę, która ma największą szansę na płynne zamknięcie bez niespodzianek po drodze”, wyjaśnia Keith.
Jeśli spojrzysz na to z perspektywy sprzedawcy, łatwo zrozumieć, dlaczego przekazałby ofertę podczas oględzin domu. „Gdy nie ma konieczności przeprowadzania inspekcji, sprzedający nie muszą wykonywać żadnych prac ani wprowadzać żadnych ulepszeń w nieruchomości”, mówi Parker. A kto by to zrobił, gdyby nie musieli?
Co zamiast tego powinni zrobić nabywcy domów?
Jak uniknąć sytuacji awaryjnej, która zmniejszy szanse na zdobycie wymarzonego domu? Okhovat zaleca, aby Twoi agenci dowiedzieli się, które warunki są najważniejsze dla sprzedawcy. „Czy to cena? Czy chodzi o warunki – okresy awaryjne, terminy zamknięcia, czy elastyczny rent-back dla sprzedającego?” Mówi, że aby być konkurencyjnym, musisz znać preferencje sprzedawcy.
A oto kolejna wskazówka: „Kupujący powinni sprzedać swój obecny dom przed zakupami lub potwierdzić swoim pożyczkodawcy, że mogą tymczasowo przenosić obie nieruchomości, aby uniknąć nieprzewidzianej sprzedaży domu”, radzi Keitha.
Jeśli chodzi o nieprzewidziane okoliczności finansowe, zaleca posiadanie listu potwierdzającego fundusze lub silnego wstępnego zatwierdzenia. „Ponadto kupujący mogą zwiększyć swoje pieniądze i/lub kwoty depozytów, aby dodać sprzedającym dodatkową pewność”.
Chociaż niektórzy kupujący rezygnują z kontroli awaryjnych, całkowite zrezygnowanie z kontroli może być ryzykowne. „Kupujący mogą uwzględnić próg inspekcji, w którym będą próbowali negocjować problemy ze sprzedawcami tylko wtedy, gdy naprawy przekroczą określoną kwotę” – zaleca Keith. „To mówi sprzedawcom, że kupujący nie będą się czepiać ani używać inspekcji jako wymówki, aby odejść, chyba że wystąpią poważne problemy”.
Parker zgadza się, że ważne jest, aby kupujący czuli się komfortowo ze swoimi ofertami. Oferuje inną opcję do rozważenia. „Jedną z rzeczy, które kupujący mogą zrobić, to zapytać agenta aukcji, czy mogą zabrać ze sobą inspektora na wystawę, aby pomóc im zorientować się w stanie domu przed złożeniem oferty”.
