Nowa ustawa o przydatności do zamieszkania została uchwalona w parlamencie i wejdzie w życie w marcu, dając lokatorom wynajmowanych nieruchomości w Anglii prawo do pozwania właściciela mieszkania do sądu za niedostarczenie mieszkania, które spełnia obecne standardy określone przez Housing Health and Safety Rating System (HHSRS).
Od dawna zaległy projekt ustawy zastępuje nieaktualną już klauzulę „nadaje się do zamieszkania” w ustawie Landlord and Tenant Act z 1985 r., która może nie będą już stosowane ze względu na przestarzałe pułapy czynszu określone w klauzuli (80 GBP rocznie w Londynie i 52 GBP rocznie w innych krajach Wielka Brytania).
HHSRS określa dziewięć kategorii problemów lub zagrożeń, które mogą sprawić, że dom nie nadaje się do zamieszkania. Najpilniejsza kategoria, kategoria 1, została określona jako stwarzająca „bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia i bezpieczeństwa osoby” i obejmuje:
- niebezpieczna elektryka;
- zepsuty kocioł;
- przeciekający dach;
- pleśń na elementach konstrukcyjnych nieruchomości (tj. ścianie lub suficie);
- ograniczony dostęp do nieruchomości z powodu złamanych stopni/podestów;
- niezabezpieczone drzwi i zepsute zamki;
- plaga szkodników lub robactwa;
- nadmiar zimna lub ciepła.
Co dziwne, obecny proces oceny nie obejmuje wzrostu pleśni, który jest spowodowany błędem w projekcie nieruchomości, na przykład z powodu braku odpowiedniej wentylacji, a rachunek wypełni tę lukę ustawodawstwo. Pomimo tego systemu oceny, ostatnie badania przeprowadzone przez Shelter wykazały, że ponad milion najmu w Anglii dotyczy nieruchomości z zagrożeniem pierwszego stopnia; to około trzech milionów ludzi mieszkających prywatnie i towarzysko. Istnieją dowody na to, że liczba nieruchomości z najpoważniejszymi problemami wzrasta, podczas gdy liczba egzekucji mających na celu naprawę tych nieruchomości drastycznie spadła.
HHSRS był nieefektywnym systemem dla najemców na kilka sposobów. Czas od oceny do wykonania może być długi, ponieważ prywatni najemcy będą musieli przejść przez władze lokalne Departament Zdrowia Środowiskowego, który często będzie przeciążony i może mieć trudności ze znalezieniem środków na przeprowadzenie napraw sami. Lokatorzy socjalni są w jeszcze gorszej sytuacji, ponieważ samorząd nie może podjąć działań egzekucyjnych przeciwko sobie, pozostawiając lokatorów komunalnych w prawnej otchłani.
Ustawa o przystosowaniu do zamieszkania pozwoli lokatorom ominąć te rozwlekłe i nieefektywne procesy poprzez złożenie wniosku bezpośrednio do sądu, a co najważniejsze, z możliwością zapewnienia swoich własne dowody fotograficzne potwierdzające nieodpowiednie warunki życia, bez konieczności angażowania inspektora zdrowia środowiskowego (z zastrzeżeniem opóźnień) lub niezależnego rzeczoznawcy (może to być kosztowne). Pozew sądowy zapewni również lokatorom socjalnym skuteczne narzędzie do podejmowania działań przeciwko właścicielom lokali komunalnych. Wprowadzenie ustawy powinno mieć również pośredni wpływ na podniesienie standardów wynajmowanych nieruchomości w całym kraju Anglii, wzywając właścicieli do poważnego potraktowania próśb najemców o naprawy i przeprowadzenie napraw natychmiast.
Co ważne, ustawa nie będzie karać właścicieli, którzy utrzymują swoje nieruchomości w dobrym stanie, ponieważ tak nie jest wprowadzają wszelkie nowe standardy przydatności do zamieszkania, ale tylko wzmacniają standardy już nakreślone przez HHSRS. Meera Chindooroy, kierownik ds. polityki i spraw publicznych w National Landlords Association (NLA), mówi:
„Ustawa nie zmieni ochrony, jaką lokatorzy mają nad stanem ich domu, ponieważ ich prawa są już określone w prawie w ramach Housing Health and Safety Rating System (HHSRS). Tym, co ta ustawa zapewnia najemcom, jest jednak możliwość wniesienia sprawy bezpośrednio do sądu, zamiast konieczności przechodzenia przez władze lokalne. Biorąc pod uwagę brak egzekucji na poziomie władz lokalnych, jest to pozytywny krok dla najemców, a także dla większość właścicieli, których nieruchomości spełniają wymagane standardy, ale którzy są podcinani przez właścicieli kryminalnych, którzy lekceważą prawo.'
Chindooroy wyjaśnia również sytuację osób, które mieszkają w swojej obecnej nieruchomości przez ponad siedem lat (ustawa dotyczy najmu na okres siedmiu lat lub mniej); co oznacza ta liczba to a ciągły dzierżawa powyżej siedmiu lat, co jest rzadkością:
„Lokatorzy z najmem na siedem lat są odpowiedzialni za naprawę nieruchomości, chyba że inaczej” określone w umowie najmu, więc nie będą objęte Ustawą o domach (fitness for Human Habitation) 2018. Jednak większość długoterminowych najmu ma charakter okresowy, a nie stały, więc będzie objęta ustawą, niezależnie od tego, jak długo najemca może przebywać w nieruchomości”.
Mamy nadzieję, że wprowadzenie ustawy o zdatności do zamieszkania pomoże również lokatorom, którzy stoją przed nielegalnymi eksmisjami, za zgłoszenie przez właścicieli niewykonania napraw, ponieważ powództwo sądowe egzekwujące zobowiązanie właściciela do utrzymania nieruchomości do zamieszkania zmniejszy prawdopodobieństwo zemsty w postaci eksmisji, którą można łatwo udowodnić niesprawiedliwy.
Ustawa jest ważnym pierwszym krokiem do poprawy zarówno warunków życia najemców w Anglii, jak i zwiększenia ich praw. Pozostaje do ustalenia, czy uchwalenie ustawy wywoła dalsze przepisy chroniące najemców, na przykład przed nieuzasadnionymi podwyżkami czynszów lub nękaniem właścicieli.
- Szukasz wynajętego mieszkania? Skonsultuj się z naszym przewodnik dla początkujących po wynajmie
