A subsidência pode ser seu primeiro medo quando rachaduras aparecem misteriosamente do nada. E embora você saiba que viver com paredes instáveis e a ocasional porta emperrada faz parte da "experiência da velha casa", um movimento estrutural inesperado ou inexplicável dá a você o direito de se preocupar.
A maioria dos edifícios antigos mostra sinais de movimento no passado, como alvenaria ondulada, portas aparadas para caber em aberturas distorcidas ou pisos inclinados com tiras de contas que ocultam as lacunas nos rodapés. Mas, na maioria dos casos, o movimento terá se estabilizado e não há motivo para alarme.
Saber quando se preocupar é essencial se você estiver renovando uma propriedade. Observamos quando uma rachadura é um sinal de que você deve investigar mais e o que pode ser feito para corrigir o problema.
Este recurso é um extrato editado do Manual da casa vitoriana e eduardiana por Ian Rock, publicado pela Haynes. Ian Rock é um topógrafo e diretor do site de comparação de preços de pesquisas rightsurvey.co.uk
Molduras de portas trêmulas aumentam o charme de uma casa antiga, mas podem ser um sinal de movimento estrutural ativo
(Crédito da imagem: Brent Darby)
O que é subsidência?
A palavra 'subsidência' refere-se ao solo sob as fundações cedendo, roubando a parede de suporte e fazendo com que ela caia, rachando em um típico padrão em forma de 'V'. Isso sobrecarrega a casa, desestabilizando as paredes.
Então, por que ocorre o colapso do solo?
O que causa o afundamento?
- Os efeitos de secas, raízes de árvores e fortes geadas pode fazer com que o subsolo de argila encolha ou inche violentamente.
- Vazando ralos pode transformar o solo sob sua casa em um pântano macio e úmido.
- Próximo trabalho de escavação, como uma extensão sendo construída ao lado, também pode ser uma influência desestabilizadora.
- Poços de drenagem e antigos trabalhos de mina pode causar subsidência, mas isso é extremamente raro.
Há, no entanto, outro tipo de movimento descendente que comumente é confundido com subsidência - povoado. Isso geralmente não é uma preocupação séria, porque a maioria dos edifícios gradualmente se acomoda ao longo do tempo conforme o solo é comprimido lentamente à medida que se ajusta aos novos pesos impostos a ele, por exemplo, a partir de grandes mudanças estruturais como um Conversão loft.
Fundações em casas antigas
Mais da vida de período
(Crédito da imagem: Vida de Período)
Período de vida é a revista de casas de época mais vendida do Reino Unido. Obtenha inspiração, ideias e conselhos direto para a sua porta todos os meses com um inscrição.
As casas de época eram construídas com fundações muito rasas para os padrões de hoje, mas eram capazes de acomodar uma certa quantidade de movimento, graças ao uso de materiais flexíveis à base de cal.
Ao contrário das fundações de tiras de concreto modernas, as paredes anteriores ao século 20 eram construídas com "bases" de tijolo, alargando-se na base em um padrão escalonado para distribuir a carga.
As fundações devem ser profundas o suficiente para evitar o movimento no solo causado pela geada e mudanças sazonais de umidade, para que o a estabilidade de fundações antigas (menos de meio metro de profundidade) pode depender em grande parte do tipo de terreno em que foram construídas sobre.
Giz e rocha são os tipos de subsolo mais firmes. Mas a argila, como muitos jardineiros podem atestar, tem o péssimo hábito de secar, encolher e rachar em verões quentes e secos até se recuperar mais tarde, tornando-se mais forte em climas mais úmidos.
O afundamento pode fazer com que as molduras das portas ceda e as portas fiquem presas, e geralmente é causado por vazamentos de ralos ou raízes de árvores
(Crédito da imagem: Jeremy Phillips)
Como as árvores causam afundamento?
Historicamente, as reivindicações de subsidência tendem a atingir o pico em anos, quando há longos períodos de seca, aumentando o risco de encolhimento do solo, que é agravado pelas árvores.
Algumas das árvores mais nocivas são as espécies de folha larga, como:
- Choupos
- Oaks
- Willows
- Cinza
- Plátanos e sicômoros
- Leylandii e eucalipto de crescimento rápido.
As árvores também podem ser uma causa indireta de subsidência, quando as raízes que buscam umidade invadem os drenos subterrâneos, fazendo com que vazem. A subsidência relacionada à vegetação corresponde à estação de crescimento de abril a outubro, os danos geralmente atingindo a severidade máxima no outono - quando a maioria dos pedidos de seguro são apresentados.
Árvores grandes próximas às casas retiram umidade do solo e podem causar encolhimento e instabilidade nas fundações
(Crédito da imagem: Getty Images)
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Lidando com árvores
O problema de cortar árvores grandes e sedentas é que o solo pode então inchar com a umidade que não está mais sendo absorvido pela árvore, com o risco de empurrar os alicerces para cima. Conhecido como 'elevação', é o oposto de subsidência, mas igualmente destrutivo.
Você também precisa ter em mente que o corte de árvores protegidas por Ordens de Preservação de Árvores ou em Áreas de Conservação sem consentimento pode levar a processo.
- O ‘gerenciamento de árvores’ é muitas vezes uma abordagem melhor. Isso visa reduzir a quantidade de absorção de umidade, por exemplo, por "poluição" - poda severa. No entanto, algumas espécies como salgueiros e cerejas respondem à poda com um novo crescimento vigoroso.
- ‘Barreiras de raiz’ são um método alternativo de manejo de árvores, que envolve escavar uma área profunda, trincheira estreita entre a árvore e o edifício em que grandes folhas de plástico rígido especiais são inserido. Isso oferece a vantagem de reter árvores atraentes, ao mesmo tempo em que protege as fundações.
Posso pedir subsidência no meu seguro?
A maioria dos pedidos de indenização por suposta subsidência são rejeitados porque a causa está em outro lugar, como conservatórios mal construídos afastando-se da casa.
Das reivindicações válidas, a maioria está ligada a árvores e arbustos grandes próximos à casa, extraindo umidade de subsolos de argila retráteis.
Como lidar com afundamento
Cursos de alvenaria aumentam e diminuem drasticamente - mas a sustentação nem sempre é a solução certa para o afundamento
(Crédito da imagem: Ian Rock / Haynes Publishing)
O que está sustentando?
A resposta do livro à subsidência é escavar até um solo estável e bombear toneladas de concreto para o vazio. Mas isso é caro e perturbador e pode realmente criar problemas quando aplicado a edifícios antigos, criando novas tensões entre a área reparada rígida e as paredes antigas restantes.
Os credores hipotecários às vezes estipulam tais obras, mas, ironicamente, as casas sustentadas nunca parecem se recuperar do estigma, com as seguradoras frequentemente recusando tais propriedades.
Uma abordagem mais sensível e menos dispendiosa com edifícios antigos pode ser colocar algumas camadas de tijolos sob a seção defeituosa da parede para restabelecer o contato com o solo firme.
Outras questões estruturais
A subsidência não é a única causa de rachaduras nas paredes das propriedades. Aqui estão alguns outros problemas e como resolvê-los.
Para obter ainda mais conselhos, consulte nosso guia para rachaduras e problemas estruturais.
Paredes curvadas e inclinadas
As paredes das extremidades dos terraços costumam ser propensas a arquear ou inclinar-se. Ao contrário das paredes frontais e traseiras principais, que são normalmente conectadas por vigas do piso e do teto, pode haver muito poucas paredes laterais de sustentação no lugar.
É por isso que o ferro fundido placas espalhadoras e Barras de ligação eram comumente inseridos para restringir as paredes - como um espartilho de metal. Também vulneráveis são paredes de parapeito ao nível do telhado e empenas pesadas sobre as janelas salientes.
Onde uma parede está inclinada para fora em seu nível superior, uma causa comum é a "expansão do telhado". Este é o lugar onde as vigas do telhado empurraram o topo de uma parede para fora, porque eles não estão mais sendo mantidos no lugar pelo vigas de teto. Uma pista para isso pode ser vista nos quartos do andar de cima, onde as lacunas nas molduras das janelas são mais largas na parte superior do que na parte inferior.
Onde as paredes foram arqueadas, você pode ver rachaduras no gesso interior na junção com as paredes e tetos internos, junto aos vãos entre os rodapés e o piso. Um problema potencial com paredes que se deslocaram para fora é que as vigas do piso que costumavam ficar na parede podem, conseqüentemente, ter se soltado. Nesse caso, extensores de viga de aço pode ser instalado para alongar as vigas para que possam se reconectar à parede.
Paredes arqueadas também podem ser resecured inserindo discreto aço inoxidável laços de parede para ancorá-los nas vigas do piso; estas são uma alternativa moderna às tradicionais barras de ligação em forma de 'X' ou 'S'.
Placas separadoras e barras de ligação em forma de 'S' e 'X' são inseridas através da parede nas vigas do piso para impedir que uma parede se curve
(Crédito da imagem: Istock)
Lidando com rachaduras
Maioria rachaduras em edifícios antigos são de pouco significado. Freqüentemente, o prédio está apenas "ficando confortável" à medida que suas fundações rasas se ajustam às mudanças no solo durante o ano.
A rachadura é mais provável de ocorrer onde gesso, rebocos de cimento e argamassas duras e modernas foram aplicadas para paredes antigas flexíveis, mas rachaduras superficiais de até cerca de 1 mm de largura dificilmente serão uma grande preocupação.
É mais provável que as rachaduras sejam graves quando uma rachadura se estende através da parede do solo para cima e onde a rachadura cônica vertical parece mais larga no topo.
Diagnosticar as causas de cracking para sinistros de seguro normalmente requer monitoramento profissional. Pode levar mais de 12 meses para verificar se as rachaduras são "progressivas" ou simplesmente abrindo e fechando com as estações. Mas, enquanto o crack se estabilizar e não piorar ano a ano, na maioria dos casos, nenhuma ação adicional será necessária.
A maneira mais simples de ver se uma rachadura está "viva" é marcar onde ela termina com um lápis e registrar a data. Se a rachadura continuar a crescer, faça o mesmo novamente em intervalos regulares - como um gráfico de altura para crianças em crescimento.
Marcar uma rachadura na parede com um lápis ajudará você a monitorar se ela piora com o tempo
(Crédito da imagem: Roger Hunt)
Além das fundações superficiais, outra causa comum de fissuração são as alterações estruturais. Onde as paredes internas foram removidas ou as janelas substituídas, podem surgir novas tensões, de modo que a alvenaria precisa se acomodar em uma nova posição.
Mais preocupante é quando os vizinhos praticam atos ilegais conversões de porão, minando assim as paredes do partido e causando rachaduras estruturais perigosas em casas vizinhas. Se você ou seus vizinhos vão fazer obras em paredes adjacentes, certifique-se de que um acordo de parede de festa é elaborado para mitigar quaisquer problemas.
Ao adicionar uma extensão moderna, esteja ciente de que as partes novas e antigas se moverão e se acomodarão em ritmos diferentes
(Crédito da imagem: Polly Eltes)
Movimento diferencial: fissuras entre as partes antigas e novas do edifício
Onde você tem diferentes profundidades de fundação adjacentes, como um casa antiga com extensão moderna, fissuras podem ocorrer na junção entre as duas estruturas devido a diferentes taxas de movimento.
Uma maneira de acomodar isso é fornecer uma junta flexível entre as duas partes, permitindo que elas se movam sem causar danos uma à outra sem rachar. Mas o movimento diferencial não é novidade - problemas semelhantes podem surgir periodicamente onde as janelas vitorianas foram construídas com fundações mais rasas do que as da casa principal.
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