Quando você está tentando comprar uma casa no mercado de um vendedor, a concorrência é acirrada. Portanto, você precisa dar o seu melhor, como faria em uma entrevista de emprego, ou suponho, se você fosse um concorrente do The Bachelor. Alguns compradores tentam diminuir a oferta de uma casa, e essa é a maneira mais rápida de ela acabar na lata de lixo. No entanto, não é o só maneira de desligar completamente os compradores.
Se você enviar uma oferta - que não seja baixa - e ela não for aceita, pode haver muitas explicações. Mas, além do preço, você consegue adivinhar o motivo número um pela qual sua oferta de casa pode ser rejeitada? “É porque você tem um pacote geral fraco”, diz Jennifer Okhovat, uma agente da Compass Sunset Strip em Los Angeles, CA.
Mas o que constitui um pacote fraco?
Um pacote fraco pode incluir um ou mais itens indesejáveis ou incompletos. “Isso pode significar que o comprador provavelmente não inclui o comprovante de pagamento e fundos para fechar, ou eles têm contingências”, explica Okhovat.
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Uma contingência é um daqueles cenários, “Não posso comprar sua casa até que XYZ aconteça”, e os vendedores os odeiam. Por exemplo, o comprador não pode comprar uma nova casa até que sua casa atual seja vendida. Ou, se a inspeção residencial revelar um problema, uma contingência permitiu que o comprador renegociasse ou desistisse da venda. (Os tipos mais comuns de contingências envolvem o processo de aprovação do empréstimo, ou a avaliação da casa, e são padrão na maioria dos contratos imobiliários, no entanto).
“Uma contingência de inspeção é o principal motivo pelo qual um vendedor pode rejeitar uma oferta”, diz Jared Parker, um agente da Gibson Sotheby's International Realty, em Boston, MA. Este é especialmente o caso de duas ofertas com preços semelhantes. Se um incluir uma contingência de inspeção e o outro não, um vendedor provavelmente aceitará a oferta sem contingência, mesmo que isso signifique perder alguns milhares de dólares.
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Por que uma contingência faria com que sua oferta fosse rejeitada?
Além de conseguir um bom preço pela casa, outra meta importante do vendedor é chegar ao fechamento. As contingências tornam isso mais difícil, porque dão ao comprador uma brecha para desistir totalmente da venda.
Abster-se de comprar uma casa até que sua casa seja vendida parece uma coisa lógica a se fazer, assim como querer renegociar ou mudar de ideia se uma inspeção residencial revelar problemas. Então, por que essas ações fariam com que sua oferta fosse rejeitada?
“Se um comprador tem uma contingência de venda de casa e os outros não, essa oferta será menos atraente, pois os vendedores enfrentariam a incerteza de esperando para ver se a casa atual dos compradores é vendida antes que eles possam concluir a transação ”, disse Tory Keith, presidente da Board and Park em Natick, MA
Em relação às contingências de financiamento e fiscalização, ela admite que são importantes para os compradores porque minimizar o risco, mas avisa que eles podem tornar uma oferta menos desejável em comparação com ofertas que são não contingente. “Em uma situação de oferta múltipla, os vendedores vão escolher não apenas o preço mais alto, mas a oferta que tem a melhor chance de um fechamento tranquilo, sem surpresas ao longo do caminho”, explica Keith.
Se você olhar para isso da perspectiva do vendedor, é fácil ver por que eles repassariam a oferta com uma inspeção residencial. “Quando não há contingência de fiscalização, os vendedores não precisam fazer nenhuma obra ou reforma na propriedade”, diz Parker. E quem escolheria fazer isso se não fosse necessário?
O que os compradores de casas devem fazer em vez disso?
Como você pode evitar acabar em um cenário de contingência que diminui sua chance de ter a casa dos seus sonhos? Okhovat recomenda que seus agentes descubram quais termos são mais importantes para o vendedor. “É o preço? São os termos - períodos de contingência, prazos de fechamento ou um aluguel flexível para o vendedor? ” Para ser competitivo, ela diz que você precisa saber as preferências do vendedor.
E aqui está outra dica: “Os compradores devem vender sua casa atual antes de comprar, ou confirmar com seu credor que eles podem carregar ambas as propriedades temporariamente para evitar uma contingência de venda de casa ”, aconselha Keith.
Com relação às contingências financeiras, ela recomenda ter uma carta de comprovação de fundos ou uma forte pré-aprovação em vigor. “Além disso, os compradores podem aumentar seu dinheiro sério e / ou valores de depósito para dar aos vendedores mais confiança.”
Embora alguns compradores estejam abrindo mão de contingências de inspeção, pode ser arriscado renunciar totalmente à inspeção. “Os compradores podem incluir um limite de inspeção, em que só tentariam negociar os problemas com os vendedores se os reparos excedessem um determinado valor”, recomenda Keith. “Isso diz aos vendedores que os compradores não vão criticar ou usar a inspeção como uma desculpa para ir embora, a menos que haja grandes problemas.”
Parker concorda que é importante que os compradores se sintam confortáveis com suas ofertas. Ele oferece outra opção a ser considerada. “Uma coisa que os compradores podem fazer é perguntar ao agente de listagem se eles podem trazer um inspetor para sua exposição, para ajudá-los a ter uma ideia das condições da casa antes de fazerem uma oferta.”
