Prenova doma: strokovni vodnik

Mislite torej na projekt prenove doma? Dobra ideja - vdihavanje novega življenja v stari dom, reševanje dragulja pred rušenjem ali preprosto obnova zanemarjene hiše v proračunu je lahko neverjetno koristna. In na mestih, kjer so cene stanovanj nekoliko nedosegljive, bi bilo najbolje, da pridete v želeni blok ali v vrhunski šolski sistem.

Vendar pa so prenove velik podvig in preden vas navdušenje prevzame, se prepričajte, da ste se na prenovo pripravili vnaprej. Tako bo celoten postopek potekal lažje in vam pomagal natančneje izračunati stroške prenove. Upoštevajte naš kontrolni seznam za prenovo doma za vse, kar morate storiti pred in po začetku dela.

Želite vedeti, koliko je povprečje stroški prenove doma? Oglejte si naš priročen vodnik.

Kako najti nepremičnino za prenovo

Nepremičnine, zrele za obnovo, so v podrobnostih o seznamu nepremičnin pogosto opisane kot „zgornji deli za pritrditev“, „ki jih je treba posodobiti“ ali „posebnost mojstra“. To lahko pomeni karkoli od nove kuhinje in nekaj kozmetičnih popravkov do večjih težav, kot so popravilo temeljev ali odpravljanje škode zaradi vode. Zato preden iščete hišo, določite svoj proračun in se odločite, na kakšno raven popravila ste pripravljeni.

Nato lahko začnete iskanje. Očitna mesta so nepremičninski posredniki in spletne baze podatkov o nepremičninah, kot so Zillow. Lokalne dražbe so tudi odličen kraj za kupčijo.

Morda ste celo opazili potencial v lokalni hiši, ki je trenutno ni na trgu. Redko-vendar ne nezaslišano-bi ljudje, ki niso razmišljali o prodaji, razmišljali po dobro napisanem pismu zainteresirane strani.

(Zasluga za sliko: Fiona Walker-Arnott)

7 stvari, ki jih je treba preveriti pri ocenjevanju potenciala nepremičnine

Kako torej poskrbeti, da ne boste obtičali z denarjem? Pred nakupom vedno opravite inšpekcijski pregled, da preverite stanje nepremičnine. To bo izvedel tretji inšpektor, ki bo predložil poročilo o tem, katera popravila so potrebna, od tam pa lahko ocenite povezane stroške.

Vendar, preden sploh razmislite o ponudbi (ali morda še preden razmislite o načrtovanju predstave), je nekaj stvari, na katere lahko neopaženo oko pazi.

1. Lokacija je (skoraj) vse

Kot smo rekli, stari pregovor pravi, da bi morali poiskati najslabšo hišo na najboljši ulici in to je odličen nasvet za vse, ki iščete kupčijo za obnovo. Ne glede na to, kako neverjetno naredite nepremičnino, je lahko le tako dobra kot območje, v katerem je, zato preverite lokalne ugodnosti, šole in razpoložljivost zelenih površin. Sprehod po ulici po Googlu Street vam bo dal občutek za kraj in poudaril vse, kar je neprijetno.

2. Poiščite komprese za ulico

Na spletnih mestih, kot je, lahko preverite, koliko so bile prodane podobne nepremičnine v bližini Redfin. Tako boste dobili predstavo o največji vrednosti doma, ki ga gledate, da boste vedeli, kakšna bo vaša donosnost naložbe.

3. Bodite pozorni na vse, kar bo veliko stalo popravilo

Popravilo strehe bi vam lahko vrnilo nekaj tisoč (ali več), zato preverite, ali manjkajo/so poškodovane skodle ali znaki priklona ali povešanja. Manjkajoča skodle bi lahko pomenila tudi težave v notranjosti, če je pritekla voda. Okna bodo znatno povečala tudi vaš proračun za prenovo, zato bodite pozorni na gnitje okrog okenskih okvirjev ali kondenzacijo. Morda boste želeli nadgraditi tudi enojno zasteklitev na dvojno, na primer za zmanjšanje toplotnih izgub in obratovalnih stroškov.

4. Kako izgledajo domovi sosedov?

Ali bodo vaše načrtovane spremembe v skladu s preostalo ulico? Ali so sosedje izboljšali svoje domove, ki bi delovali na vaših? Nazadnje, ali so domovi dobro vzdrževani in kažejo, da so vsi ponosni na svojo lastnino? Morda se vam zdi, da vas to ne zanima, a ulica, kjer ljudje vzdržujejo svoje domove, bo dolgoročno bolj zaželena.

5. Ali obstaja prostor za dodatek?

Če hiša ni dovolj velika za vaše potrebe, razmislite, kako bi jo lahko spremenili, da bi to popravili. Morda boste lahko preprosto pretvorili obstoječi prostor, na primer garažo ali podstrešje. Enostavna predelava podstrešja je pogosto dokaj ugodna možnost za dodaten prostor, če mu višina omogoča. Ali pa je morda dvorišče dovolj veliko, da ima prostora za dodatek, hkrati pa pušča dovolj zunanjega prostora za uživanje. Še enkrat poglejte sosednje nepremičnine, da vidite, kaj je mogoče.

6. Bo potreboval obsežno prenovo?

Za izboljšanje doma lahko storite toliko, če pa bodo stroški tega zelo visoki in omejili vašo donosnost naložbe, morda to ni vaša last. Namesto tega poiščite nekaj, kar je glede na velikost in postavitev bližje tistemu, kar potrebujete.

7. Ali ima sodobno ogrevanje in elektriko?

Ni nujno, da gre za prekinitev dogovora, če pa hiša potrebuje popolno ponovno ožičenje in/ali centralno ogrevanje oz Z nameščenim zrakom boste za vsako delo, za povprečne tri spalnice, gledali še 3.000–6.000 USD doma. Znaki zastarele elektrike so staromodna škatla z varovalkami; črni ali tkaninski kabli; in staromodne vtičnice.

(Zasluga za sliko: Jody Stewart)

Značilnosti obdobja raziskovanja in jih ohranijo

Če so domovi na vašem območju zgodovinski, jih boste morda želeli (ali celo morali, če ste v zgodovinskem okrožju), jih ohraniti. V preteklih letih so številni domovi odstranjeni iz stvari, zaradi katerih so očarljivi. Grede so pokrite, lepe originalna okna zamenjali z različicami uPVC, originalne kamine pa zamenjali za plinske alternative. Žalostno je videti domove, ki so izgubili ves značaj, vendar se spomnite, preden se lotite 'obnavljanja' obdobnih značilnosti je lahko enako škodljivo za dediščino doma, če bi namestili tisto, česar na prvem mestu ne bi bilo - nekateri tudi raziskave.

Spoznajte svoj dom, starost, v kateri je bil zgrajen, in ljudi, ki bi tam živeli. Najboljši pristop je popraviti obstoječe lastnosti, narediti hišo suho in varno ter odpraviti vse dobronamerne napake, ki bi jih lahko vplivajo na stanje stavbe (na primer dihajoče kamnite stene, prekrite z neprepustnimi vodotesnimi premazi, ki povzročajo vlaga).

(Zasluga za sliko: Douglas Gibb)

Določite stroške prenove doma

Preden kupite nepremičnino, morate temeljito raziskati stroške prenove doma na vašem območju, da preverite, ali je projekt finančno izvedljiv. Ko prevzamete posest, si dobro oglejte okolico in ustrezno ocenite obseg dela, ki ga je treba opraviti, da boste lahko dobili podroben finančni razpored.

Nekateri hipotekarni posojilodajalci vam bodo pomagali pri financiranju vašega projekta obnove in denar ponudili v postopnih plačilih. Če greste po tej poti, ugotovite, katere so te stopnje, in ugotovite, kdaj boste končali vsak korak obnove. Mnogi hipotekarni posredniki zahtevajo tudi, da predložite podroben proračun in časovni okvir za projekt, ki vključuje tako stroške dela kot material.

V drugih primerih morate biti realni glede tega, kakšno delo si lahko privoščite in kdaj. Če nepremičnina ni v bivalnem stanju, bi morala biti vaša prva prednostna naloga varna in suha s toplo vodo in ogrevanje, tako da se lahko vselite - še posebej, če denar porabite za bivanje drugje, medtem ko delo poteka naprej. Izogibajte se vselitvi, dokler ne odidejo večja dela, vendar lahko živite med kozmetičnimi spremembami, dokler imate dokončane sobe za kuhanje, kopanje in spanje.

(Zasluga za sliko: Getty)

Razvijalec nepremičnin in televizijska voditeljica Sarah Beeny pravi, da se je treba odločiti, koliko morate porabiti. "Pravilo številka ena je narediti proračun in se ga držati," pravi. Določite stroške za vsako sobo, pri čemer upoštevajte vse, od strukturnih del, na primer uokvirjanja, do zaključnih del, nato pa vse skupaj seštejte, da vidite, ali si to lahko privoščite.

Če vam izvajalec pomaga pri vašem projektu, vam mora dati jasno ponudbo, ki vam bo pomagala pri proračunu. Še vedno pa bi bilo dobro imeti 10–20 odstotkov nepredvidenih stroškov, ki bi omogočili nepričakovane stroške, ki lahko nastanejo med obnovo. Po zaključku strukturnih del boste morali ustvariti ločen proračun za okrasitev in opremljanje doma.

Ste kupili zgodovinski dom? Preverite omejitve obnove 

Med prodajo bi vam morali pojasniti, ali je nepremičnina zgodovinski dom ali se nahaja v zgodovinskem okrožju, če pa niste prepričani, je pametno preveriti. Za zgodovinske domove in domove v zgodovinskih okrožjih pogosto velja dolg seznam omejitev glede obsega in sloga potencialnih prenov.

Lahko preverite, ali je vaš dom v nacionalnem registru zgodovinskih krajev ali je pri vašem državnem uradu za ohranjanje zgodovine označen kot zgodovinski. Če je tako, boste morali preveriti lokalne smernice za prenovo nepremičnine (te se bodo razlikovale od države do države in celo od mesta do mesta), preden začnete spreminjati. Nekateri so neverjetno strogi in bodo urejali vse, od barve barve, ki jo izberete, do vrst oken, ki jih namestite, do dodatkov, ki jih lahko naredite (če jih sploh lahko naredite).

Vlečenje dovoljenj

Ko imate načrte, morate ugotoviti, kateri vidiki predlagane prenove zahtevajo dovoljenja.

Skupna dela, ki običajno zahtevajo dovoljenje na večini področij: strukturne spremembe, dodatki, HVAC dela, rušenje in ponovna strešna kritina. Vendar se predpisi o dovoljenjih in gradbeni predpisi razlikujejo glede na to, kje živite, zato se za podrobnosti obrnite na svoje mesto.

Če potrebujete dovoljenja za celotno ali del predlaganega dela, upoštevajte čas, potreben za vložitev vlog. Odločitve o načrtovanju lahko trajajo tedne, odvisno od obsega projekta, ne glede na to, ali ste v zgodovinskem okrožju ali ne, in zmogljivosti vaše lokalne občine.

Opomba: Dovoljenj ni treba preskočiti, saj lahko ovirajo ponovno prodajo vašega doma. Mnogi kupci stanovanj bodo zaprosili za dovoljenja za vse spremembe vašega doma.

Ustvarite dizajn za prenovo vašega doma

Vredno si je vzeti čas, da izpopolnite zasnovo prenove in zagotovite, da bo končna nepremičnina ustrezala vašim potrebam. Pomislite, kako bodo spremembe delovale pri prvotni zgradbi - ali želite, da se kateri koli dodatek zlije z obstoječo nepremičnino? Ali želite obnoviti prvotni videz ali dramatično spremenite zunanjost vašega doma? Vprašajte se, kaj nameravate doseči, nato se posvetujte z arhitekturnim oblikovalcem, da preverite vse možnosti.

Dobro razmislite tudi o postavitvi sobe. "Osredotočite se na uvajanje naravne svetlobe, ki ima moč preoblikovati in dvigniti vsak prostor," pravi Sarah Beeny. „Kadar koli je mogoče, uredite sobe, tako da večino časa preživite tam, kjer je svetloba. Prav tako je vredno razmisliti o pogledu - dober je lahko daleč. '

Napišite časovni okvir in urnik dela

Bodite jasni glede koraki, ki jih boste morali narediti za prenovo nepremičnineprej začnete in dajete prednost delom, ki ustavijo nadaljnje propadanje ali stabilizirajo strukturo. Morda boste ugotovili, da delo v eni sobi vpliva na delo v drugi (še posebej, če gre za vodovod in napeljavo), zato imejte jasno vizijo celotno hišo in pripravite urnik dela, v katerem je naveden vrstni red opravil-tako se na primer dokonča ponovno ožičenje, preden se stene zamenjajo.

Če izvajate večja strukturna dela ali razširjate hišo, se najprej posvetujte z ustreznimi strokovnjaki, saj lahko pride do posledic, ki se jih ne zavedate.

Na primer, pretvorba podstrešja se lahko zdi kot delo, izolirano od pritličja hiše, vendar dodajanje dodatnega bivalnega prostora nadstropje zahteva gradbene predpise in dovoljenja ter bo morda zahtevalo dodajanje novih metod izstopa ali dodatne konstrukcije podpora. Teh vprašanj se morate zavedati že zgodaj, saj bodo vplivali na proračun in tudi na estetiko vaše nepremičnine.

Poiščite najboljše izvajalce za vašo prenovo

Uporabite priporočila družine in prijateljev, da poiščete arhitekta, graditelja in po potrebi vodjo projekta - razen če nameravate biti vodja projekta obnove sebe.

"Morate se počutiti udobno in samozavestno v veščinah vseh, ki delajo na vašem spletnem mestu," pravi strokovnjak za prenovo Michael Holmes. 'Če ste nakup projekta obnove, je vredno vzeti s seboj na ogled strokovnjaka, na primer graditelja ali arhitekta, da dobite predstavo o stroških, ki jih lahko nato odražate v svoji ponudbi. '

Pridobite pravo zavarovanje za svojo prenovo

Le redki bi pozabili zavarovati svoje premoženje in njegovo vsebino, vendar se mnogi ne zavedajo, da zavarovanje lastnika stanovanja morda ne pokriva obsežnih gradbenih del. Če izvedete spremembe, ne da bi se tega lotili, boste morda ugotovili, da je vaša politika razveljavljena in če je kaj narobe, trdite, da je to nemogoče. Omeniti velja tudi, da standardne zavarovalne police pokrivajo samo naseljeno hišo, zato se, če se nameravate odseliti med delom, prepričajte o tem v svoji zavarovalnici.

Morda boste želeli preučiti tudi zavarovanje obnove, ki zajema stvari, kot so gradbeni materiali in proste nepremičnine.

Na koncu preverite, ali ima vaš izvajalec zavarovanje odgovornosti, premoženja in odškodnine delavcev ter ali se njihova zavarovalna polica razširi na podizvajalce.

Naredite spletno mesto varno in ga počistite

"Varovanje spletnega mesta je vaša naslednja prednostna naloga, čemur sledi čiščenje ali rušenje," pravi Michael Holmes. „Za zdravje in varnost je odgovoren lastnik stavbe, zato sta ocena tveganja in izjava o metodi za rušenje, ki vključuje ravnanje z nevarnimi odpadki, bistvena. Za iskanje azbesta in drugih tveganj je potrebna tudi raziskava nevarnih odpadkov. '

Ko gre za odstranjevanje smeti in smeti, ga preprosto ne postavite na robnik ali ga odpeljite na smetišče - ne le da je to okolju neprijazno, lahko pa zamudite zaslužek z neželenimi napeljavami in okovja. Reševalno dvorišče se lahko strinja, da bo plačalo stare materiale in vključilo odstranitev kot del dogovora. Poleg tega bo treba nekatere nevarne materiale posebno odstraniti.

• Reševanje vse, kar lahko uporabite, na primer stare umivalnike ali kadi, ki jih lahko po potrebi očistite in ponovno emajlirate.
• Prodaj stvari, ki so v dobrem stanju, vendar niso potrebne - reševalna dvorišča bodo vzela karkoli od starih oken do rezervnih strešnikov.
• Odnesite stvari, ki jih lahko kdo drug uporabi, v lokalno vojsko dobre volje ali reševalno vojsko ali organizacijo, ki ljudem pomaga pri opremljanju njihovih domov.
• Samo metanje stvari, ki so nepopravljive. To zmanjšuje vaš vpliv na okolje.

(Zasluga za sliko: Jeremy Phillips)

Gradbišče zaščitite pred krajo

Preprosto zavarovanje doma med prenovo ni dovolj-poskrbeti morate tudi za ustrezno zaščito nepremičnine pred vlomi. Če je nepremičnina prazna, se ne motite, če mislite, da ni vredno ničesar vzeti: vse cevi, ožičenje in arhitekturno reševanje je mogoče ukrasti ali vandalizirati.

Okna in vrata na obdobjih so nagnjeni k gnitju in morda ne nudijo zaščite, ki jo potrebuje vaš dom. Tudi če jih nameravate sčasoma zamenjati, si vzemite čas in dodajte ključavnice za takojšnji čas. Ne razmišljate o tem, koliko bi lahko izgubili, če bi v hišo vlomili.

Ocenite stanje stavbe in jo stabilizirajte

Vsaka stavba, ki ostane prazna več kot nekaj mesecev, se bo neizogibno začela propadati. Medtem ko dokončate svoje načrte, zagotovite, da je stavba vremensko neoporečna, tako da pokrijete manjkajoča vrata, okna in strešne dele. Morda boste morali uvesti tudi nujno začasno strukturno stabilizacijo; to lahko pomeni, da jeklene vezice ustavijo bočno širjenje po stenah ali strehi ali oder, da se prepreči nadaljnji zlom.

(Zasluga za sliko: Polly Eltes)

Na kratko obvestite svoje sosede

Življenje v bližini gradbišča je lahko skoraj tako stresno kot življenje na enem. Ne pozabite, da imate pri delu, ki ga opravljajo, lastni interes, ki ga vaši sosedje ne opravljajo, zato pazljivost odstrani vse neprijetnosti.

Poskrbite, da bodo vaši gradbeniki vedeli za stvari, kot so skupni vhodi in skupna območja, da jih ne pustijo nerednih ali oviranih. Prav tako morate svoje sosede opozoriti na velika dostavna vozila in pretiran hrup. Nekateri ljudje so lahko zaskrbljeni, da bi v bližini njihove nepremičnine delalo veliko tujcev, zato je njihovo predstavitev vaši ekipi dober način, da si olajšate um.

(Zasluga za sliko: Brent Darby)

Poskrbite za svoje gradbenike

Dober delovni odnos med lastnikom hiše in izvajalcem bo veliko pripomogel k uspešni prenovi, zato poskrbite za potrebe svojih graditeljev. Povejte jim, kje lahko varno parkirajo, jim zagotovite, da si vzamejo odmore in si izposodijo pristanišče.

Pospraviti

Razen če ste najeli vodjo projekta, ki nadzoruje vse podizvajalce, boste na koncu poskrbeli, da bo spletno mesto urejeno. Vsaka posamezna trgovina bo storila vse, da ohrani svoje delovno območje urejeno, vendar je neizogibno, da bo prišlo do določene količine skupnega nereda, za katerega nihče ne prevzema odgovornosti. Pometite in na koncu vsak dan na hitro pospravite, da se prepričate, da trgovci, ki naslednji dan pridejo na nova delovna mesta, ne bodo zadržani.

Začnite z velikimi prenovami stavb

Zdaj lahko potekajo vsa večja gradbena dela, saj je obstoječa konstrukcija stabilna in bi morali že odkriti vse skrite težave. Treba je sprejeti ukrepe za zaščito vseh delov stavbe, ki bi lahko bili občutljivi na poškodbe med glavno gradnjo.

"Ta del prenove se običajno začne z vsemi temelji, kot so temelji in drenaža," pravi Hugo Tugman. "Nato je mogoče dokončati vse nove ali spremenjene strukture, kot so dodatki in predelave, zgraditi stene, tla, strehe in oblikovati odprtine za vrata in okna."

Na tej stopnji bodo vključeni hidroizolacijski ukrepi in nova izolacija, vse morebitne težave z vodo pa je mogoče rešiti. Vedno se obrnite na neodvisnega strokovnjaka, ki bo pregledal morebitne poškodbe zaradi vode in svetoval pravo rešitev. Težavo je pogosto mogoče rešiti z neinvazivnimi metodami, na primer z izboljšanjem drenaže in prezračevanja tal ali celo samo z vklopom ogrevanja.

Naj bo stavba neprepustna za vremenske vplive

"Pomembno je, da svojo nepremičnino hitro zagotovite, da bo dovolj neprepustna za vremenske vplive, ker toliko naslednjih faz, kot so omet, elektrika in stavbno pohištvo, potrebujejo suho stavbo," pravi Michael Holmes.

"Polaganje strešnih kritin je ključnega pomena," dodaja Hugo Tugman. 'Vgradnja vrat in oken je tudi velik korak naprej. Ko se delo nadaljuje, jih ovijte v začasno zaščito. '

Začnite z osnovami

Če spreminjate notranjo postavitev nepremičnine, je to faza, na kateri bodo zgrajene čepne stene in nameščena stopnišča, obloge vrat, okna in pragovi.

Ko bo to končano, bodo v tla, stene in strope vgrajeni cevi in ​​kabli za toplo in hladno vodo, plin, elektriko, telefone, internet in odvajanje odpadkov. "Kabli bodo ostali štrleči na pravih mestih za luči in napajalne točke, medtem ko bodo cevi nameščene na pravih mestih za umivalnike, kopeli in stranišča, ki bodo kasneje nameščeni, «pojasnjuje Hugo Tugman. Talno ogrevanje je prav tako pomemben prvi element pritrditve, če se odločite za namestitev, in pazite, da ne poškodujete cevi, preden jih položite na tla.

(Zasluga za sliko: Colin Leftley)

Pojdite na drugo stopnjo

"Druga stopnja prenove je lahko zelo vznemirljiva, lahko pa tudi najbolj frustrirajoča, saj se pogosto zdi, da traja celo večnost," pravi Hugo Tugman. "Tu se namestijo številni predmeti, s katerimi boste v hiši komunicirali. Kuhinje, naprave in delovne plošče, napeljave in oprema v kopalnicah, razsvetljava v stropih in vtičnice v stenah bodo vgrajene v položaj, ki se poveže s kabli in cevmi, ki so bile na prvi stopnji pripeljane na prava mesta. ’Kotel in ogrevalni sistem bosta tudi aktivirano.

(Zasluga za sliko: Katie Lee)

Za več nasvetov o ustvarjanju kuhinj in kopalnic si oglejte spodnje povezave:

• Odpravite se k našemu ideje za kuhinjo stran
• Odpravite se k našemu ideje za kopalnico stran

(Zasluga za sliko: Tile GIant)

Dokončanje in dekoriranje

Dekoriranje je del projekta, ki se ga ljudje najbolj veselijo. Tukaj lahko resnično postavite svoj pečat na svoj dom in ga naredite svojega.

"Kjer smo imeli v zgodnjih fazah težko in grobo delo, imamo zdaj lažje in natančnejše delo, kjer skrb je treba poskrbeti, da ne poškodujete zaključkov in namestiti predmete naravnost in naravnost, «pravi Hugo Tugman.

Lahko vstavite stopnišča in podstavke, položite talne obloge, položite ploščice in se lahko začnete okrasiti.

'Pri dragih talnih oblogah lahko prihranite, če jih ne namestite pod kuhinjske enote in otokov, vendar se lahko izkaže za lažno gospodarstvo, če se pozneje odločite spremeniti postavitev, «opozarja Michael Holmes. "Kakorkoli, podstavke je vedno najbolje namestiti po zaključku trdih tal."

Barvne sheme, ki jih izberete, so odvisne od tega, ali je to dom za vse življenje ali projekt, ki ga nameravate prodati v nekaj letih. "Zdi se mi, da je najbolje, da se držimo kakovostnega, klasičnega oblikovanja, ki ne prehaja mimo notranjih trendov - manj je zagotovo več," pravi Sarah Beeny.

„Pri izbiri dizajna pomislite na dolgoživost. Če ustvarjate svoj dom, lahko luksuzne predmete vedno obravnavate pozneje, zato si oglejte ustvarjanje močnega platna, na katerem boste gradili v prihodnjih letih. '

Za več idej za okrasitev si oglejte:

• Okrasne ideje iz Real Homes