Hur man förlänger ett viktorianskt hus

Viktorianska hus står för ungefär var sjätte bostad i Storbritannien, och majoriteten är antingen radhus eller parhus. Dessa fastigheter erbjuder en kombination av tidstypisk charm, autentiska arkitektoniska detaljer, prisvärdhet och potential för renovering.

Det finns dock några nackdelar med viktorianska hem - smala, mörka kök och några mindre rum tenderar att fylla baksidan av dessa hus. Lyckligtvis är det nästan alltid möjligt att övervinna dessa negativa genom att förlänga ett hus - och viktorianska hus lämpar sig verkligen bra för att byggas ut.

Använd den här guiden för att ta reda på hur du framgångsrikt kan bygga ut ett viktorianskt hus.

Denna funktion är ett redigerat utdrag från Victorian & Edwardian House Manual av Ian Rock, publicerad av Haynes. Ian Rock är en chartrad lantmätare och chef för undersökningsprisjämförelsewebbplats rightsurvey.co.uk

• Upptäck hur man renoverar ett viktorianskt hem
• 7 sätt att tillföra värde till din viktorianska terrass

Var ska man börja när man förlänger ett viktorianskt hus?

Om du bor i en terrass eller ett parhus med lite trädgårdsutrymme bredvid huvudväggen kan det finnas en begränsad potential för bygga en envånings tillbyggnad.

Detta kan betyda bygga en köksförlängning över hela bredden av husets baksida, eller sträcker sig in i en sidoruta för mer bostadsyta eller ett större kök, utan att förlora värdefull trädgård.

I fastigheter där detta är möjligt bör det nya boendet noggrant integreras med det ursprungliga huset. Vad du vill undvika är att hitta dig själv med de nya rummen som är obekväma åtkomliga från ett befintligt sovrum eller matsal.

(Bildkredit: Leanne Dixon)

Denna potential i slutet av ett viktorianskt hus eller bredvid det tunna bakre tillägget kan möjliggöra ett nytt kök och kan ha potential för ett litet sovrum ovan.

Detta sidoreturområde har den största potentialen kontra utlägg för att omvandla huset. I mindre radhus kan det hända att fyllningen i sidorutten endast lägger till ett par meter till köksbredden, men det borde ändå vara tillräckligt för att radikalt förbättra interiörens storlek och känsla. Du kan också förlänga runt baksidan av huset där trädgårdsutrymme tillåter.

Kom ihåg att meddela ditt försäkringsbolag innan du påbörjar ett förlängningsprojekt. Om du inte gör det kan din policy upphävas (till exempel kan det finnas en klausul om beläggning och du kan behöva flytta ut under en längre tid). Du kanske behöver renoveringsförsäkringockså.

(Bildkredit: Alison Hammond)

Hur mycket kommer en förlängning till ett viktorianskt hus att kosta?

Du kan få en bra uppfattning om förlängningskostnaderna med hjälp av vår förlängningskalkylator, men tänk på punkterna nedan.

På grund av det begränsade utrymmet och de olika utmaningarna som beskrivs nedan tenderar arbetskostnaderna att vara jämförelsevis höga för tillbyggnad av radhus och parhus viktorianska hus. Mycket beror på tilläggets storlek och komplexitet och din geografiska plats. Med byggare för närvarande i stor efterfrågan förväntar sig att betala ungefär £2,000 per kvadratmeter (inklusive befintliga områden som renoveras).

De dyraste föremålen i alla projekt tenderar att vara väggar, fundament och tak - var och en står för cirka 10 till 15 procent av det totala utlägget. Ange premiumkvalitet tvåfaldiga dörrar och exotisk inglasning kan också avsevärt lägga till priset. Kostnaden för ett nytt kök kommer sannolikt att komma betydligt över 10 procent av det totala utlägget.

Glöm inte att inkludera professionella avgifter i din budget, till exempel:

• Självständig RICS undersökning: £500 till £1,000.
• Planeringsansökan: £172 till £400 (du kan beräkna avgiften med planeringsportal'S onlineavgiftskalkylator).
• Hoppa: £120 till £350.
• Knackar ner en vägg och infoga en RSJ: från £3,000.
• Byggregler: £700 till £1,000.
• Arkitektavgifter: se "Professionella råd - vem ska jag anställa" nedan

Behöver jag bygglov?

I de flesta fall får du bygga förvånansvärt stora sido- och bakre förlängningar utan att behöva bygglov under tillåtna utvecklingsrättigheter (PDR).

I de fall där en fullständig planeringsansökan krävs är det värt att diskutera dina idéer i förväg med en planeringsansvarig så att de kan vägleda dig om vad som är acceptabelt. För mer ambitiösa förslag är det bäst att utse en arkitekt för att hantera detta skede; om ansökan avslås kan de informera dig om det är värt att överklaga. När väl planeringsgodkännande har beviljats ​​gäller det normalt i tre år.

Förlängning av en listad byggnad eller ett hem i ett bevarandeområde

Planeringsreglerna är mycket strängare Bevarande områden där alla ändringar som är synliga för "principhöjningen" (normalt framsidan, men ibland även sidan på hörntomter) kommer att kräva samtycke. Tillåtna utvecklingsrättigheter i bevarandeområden är mer begränsade och bakre förlängningar är begränsade till endast en våning.

Med listade byggnader är det säkrast att anta att alla arbeten, inklusive eventuella interna ändringar, kommer att behövas Listat byggnadsgodkännande.

 Tillbyggnader och byggregler

En byggnadsföreskriftsansökan krävs för alla tillbyggnader och strukturella ändringar av ett hus. Din design måste uppfylla ett brett spektrum av områden, inklusive termisk effektivitet och isolering, ventilation, dränering, brandsäkerhet och strukturell stabilitet för balkar, golv, tak och väggar etc. Du behöver normalt tillhandahålla detaljerade ritningar åtföljda av ingenjörsberäkningar, något som bäst hanteras av en arkitekt eller lantmätare.

En "fullständiga planer" -applikation (som vanligtvis tar 5 veckor att bearbeta) är vanligtvis säkrare än att förlita sig på den snabbare "Byggnaden" Notera -metod, om du inte utser en "paketaffär" -entreprenör med stor erfarenhet av liknande tillägg i det lokala område.

Godkännande av arbeten som elektriska ledningar, byte av fönster och värmeinstallationer delegeras normalt via ”godkända installatörer” som kan ”självcertifiera” att arbete har utförts i enlighet med byggreglerna.

Du måste meddela byggnadskontrollen minst två dagar innan du påbörjar arbetet med tillbyggnaden av ditt hus och sedan i viktiga skeden så att de kan komma ut och inspektera arbetet när de fortskrider.

(Bildkredit: Brent Darby)

Hur man förlänger verktyg

• En av de viktigaste övervägandena när du designar nya badrum eller kök i en tillbyggnad till ditt hus är att planera alla tjänster i förväg. Handfatens och apparaternas läge måste integreras med rörledningar för varmt och kallt vatten, avloppsrör, eltillförsel, gas- eller oljerör.
• Matlagning och bad är de största bidragsgivarna till vattenånga inomhus, så byggregler kräver att avgasfläktar installeras i kampen mot skadlig kondens.
• Tänk också på hur du bäst kan ta emot tung gjutjärnsjord och ventileringsrör (SVP) som tar avfall från badrummet. Dessa kan ofta införlivas i tillägget och boxas in.
• Det befintliga elsystemet måste utökas för att ge ny belysning och ytterligare eluttag.
• Elektriker kan normalt självcertifiera sina installationer, och efter avslutat arbete är det lagligt krav för elektriker att testa det nya systemet och överlämna en signerad BS 7671 elsäkerhet certifikat.
• En pannkanal kommer ofta att vara i vägen för din förlängning. Du kan titta på att flytta den befintliga pannan men den ökade efterfrågan från det förstorade huset kan motivera en ny panna med större värmeeffekt. Därför kan du behöva budgeta så mycket som £ 4000 eller £ 5000 för att installera en ny panna.

Hur man väljer rätt byggare för att förlänga ett gammalt hem

Det är ofta bäst att lita på lokala rekommendationer från byggare när du planerar att förlänga ditt viktorianska hus, helst från vänner eller grannar. Arkitekter och lantmätare kan också vara en användbar informationskälla. Följ några gyllene regler:

• Välj byggare som har god erfarenhet av att bygga ut liknande viktorianska hus.
• Få minst tre skriftliga citat och be om referenser från tidigare jobb
• När du jämför offerter, kontrollera exakt vad som ingår i priset - inkluderar det moms, byggnadsställningar, röjning av skräp, uthyrning och städning? Känn dig inte skyldig att gå till lägsta pris.
• Kom överens om betalningssteg i förskott och betal bara för genomfört arbete; betalar aldrig i förskott.
• Kontrollera att din byggare är försäkrad för risker för personer och egendom. Be om kopior av intyg för offentligt ansvar och arbetsgivaransvarsskydd.
• Var mycket tydlig med vilket arbete du vill ha utfört och fortsätt inte ändra dig, annars kommer du att drabbas av massor av dyra tillägg.
• Använd ett skriftligt kontrakt med huvudentreprenörer eller detaljerade brev när du utser affärer.
• Bekräfta start- och slutdatumet skriftligt, tillsammans med överenskommet pris och betalningsarrangemang.

Professionell rådgivning för tillägg

Att förlänga ett viktorianskt hus, särskilt ett radhus, kan vara en komplex operation, så det är normalt lämpligt att utse en arkitekt eller en befraktad lantmätare för att hantera processen.

Det finns möjlighet att anlita "fullt paket" Design & Build -entreprenörer som är specialiserade på denna typ av arbete och kommer att känna till de olika utmaningarna. De bör också kunna ta hand om plan- och byggföreskrifternas efterlevnad. Om ett sådant företag har genomfört ett antal liknande projekt i närområdet bör du kunna gå och se exempel på liknande Viktorianska hus de har utökat för att få en klar uppfattning om hur din nya tillbyggnad kommer att se ut - plus att du kan fråga husägarna hur jobbet åkte.

Mer sofistikerade konstruktioner kommer sannolikt att kräva tjänster av en kvalificerad arkitekt för att utarbeta planerar, skriver en specifikation, anbjuder jobbet till utvalda entreprenörer och hanterar bygget bearbeta. Välj någon med god erfarenhet av liknande projekt.

Designavgifter:

• Arkitekter tar vanligtvis cirka 10 procent av den totala byggkostnaden för en tjänst som involverar design och övervakning.
• Om du bara behöver ritningar förväntar du dig att betala från cirka £ 2000 för planering plus en liknande summa för ritningar för byggregler. Avgifterna för planering och byggkontrollavgifter hittar du på kommunfullmäktiges webbplats.

Behöver du ett parti -väggavtal?

Delvägglagen är ett lagkrav som gäller om du utför byggnadsarbeten till en vägg som delas med grannar, till exempel hus som skiljer radhus eller semis. Det gäller också vid grävning inom 3 meter från en angränsande fastighet där dina nya fundament är djupare än de intill (i vissa fall inom 6 meter). Det kan också relatera till verk som påverkar väggar på gränslinjer mellan trädgårdar.

Ett juridiskt meddelande måste delges ägarna till den angränsande fastigheten minst två månader innan arbetet påbörjas. Detta innebär normalt att man måste utse en Party Wall Surveyor för att hantera processen. Besök för att hitta Chartered Surveyors som är specialiserade på Party Walls rightsurvey.co.uk.

Strukturella överväganden i viktorianska hem

Tegel med en bredd

Några mindre terrasserade 'arbetarstugor' byggdes mycket billigt, med tunna murverk till bakre tillägget. Eftersom dessa är väggarna som kommer att ändras strukturellt för tillbyggnaden måste de hanteras med stor försiktighet. Där det bakre sovrummet på övervåningen har tunna väggar är det värt att stärka och isolera dem som en del av arbetet.

Lösning

När en modern förlängning med djupa fundament läggs till ett viktorianskt hus med gamla grunda fotdelar finns det en risk att sprickbildning kan utvecklas med tiden vid den punkt där de två strukturerna möts på grund av den olika grunden djup. Det är lämpligt att införliva någon form av flexibel led som kan rymma en liten rörelse utan att sprickor utvecklas.

Gräver grunder

Strukturella frågor kan ibland uppstå där du behöver gräva skyttegravar för fundament eller avlopp i närheten av en grannfastighet, särskilt om det finns ett gammalt uterum eller uthus i närheten. För att undvika efterföljande tvister, kontakta en konstruktör för att bedöma risken och avgöra om tillfälligt stöd behövs. Där en granne redan har byggt en förlängning längs din trädgårdsgräns kan du behöva bygga upp den. Om det sedan blir den nya skiljeväggen som separerar de två förlängningarna, kommer det att kräva tillräckligt med ljud- och brandmotstånd.

Åtkomstproblem för förlängning av viktorianska hem

• Besvärlig åtkomst och begränsad parkering för viktorianska hus kan lägga till så mycket som 5% till den totala offerten för att kompensera byggarna för krångel, extra tid och uppblåsta arbetskostnader. Det är ibland möjligt att ordna åtkomst via bakgårdar där det finns en gemensam väg baksidan som leder till en sidoväg eller gränd, eller det kan vara möjligt att komma överens om tillfällig åtkomst via grannens trädgård. Annars måste material och utrustning transporteras genom huset efter att först ha vidtagit åtgärder för att skydda golv, beslag och väggbeläggningar.
• När det är dags att hälla betong för fundamenten måste betongvagnen köra en pumpslang genom huset. Alla byggnadskomponenter som är särskilt stora eller skrymmande kan kranas över husets överdel för betydande extra kostnad.
• Tänk på hur du ska göra dig av med utgrävd jord från grunden som kan behöva barrowas genom hallen, och se till att leveranser av byggmaterial inte alla kommer på en gång helt blockerar din front trädgård.

Dräneringsproblem vid förlängning av ett viktorianskt hem

• Det är ofta nödvändigt att avleda minst ett regnvattenfall. Detta kommer sannolikt att kräva en grävning för ett nytt underjordiskt rör så att vatten kan ledas ut till en soakaway i trädgården eller till ett praktiskt dike. Grävning kan göras med en minigrävare samtidigt som grunden.
• Från SVP: s bas kommer det att finnas ett underjordiskt avlopp som i viktorianska radhus vanligtvis rinner ut via bakgården där det ansluts till ett huvudavlopp. Stor omsorg krävs vid grävning och byggande över ömtåliga antika lerör; med tanke på deras ålder är det normalt lämpligt att budgetera för några nya rörledningar och för installation av en ny inspektionskammare i trädgården så att eventuella blockeringar kan rensas.

Interna layouter för viktorianska tillägg

När man förlänger ett viktorianskt hus finns det en balans mellan att ”modernisera” och bevara allt det underbara gamla funktioner - eldstäder, skärmfönster, dekorativa kurvor runt tak, bildskenor, golvbrädor, geometriska golvplattor etc. Allt detta ökar fastighetens värde.

Den allmänna regeln är att bevara de främre två tredjedelarna av det gamla viktorianska huset och modernisera den bakre tredjedelen. På det sättet får du det bästa av två världar, period charmen gift med 21^st Århundradets livskraft.

Ta reda på hur man skapar bra flöde i din öppen plan tillägg med vår praktiska guide.

Det är i allmänhet bäst att inte ta ut innerväggar och skorstenbröst i viktorianska hus eftersom de både är strukturellt viktiga och en intressant del av fastighetens historia. Om du måste ta bort några, sök råd om vilken innerväggar kan tas bort. Förstoring av husets baksida med sidoruta och/eller bakre förlängning bör inte kräva någon omkonfigurering av huvudinredningen.

Få din tilläggsdesign rätt

Hur vill du att din tillägg ska se utifrån? Internt är det mycket vanligt att nya kök/matsalar eller familjerum har en ren, modern känsla. Men externt är en "sympatisk" viktoriansk stil som harmonierar med det viktorianska huset ofta det säkraste alternativet.

Tegelverk eller rendering utformat för att matcha det gamla huset fungerar bra, och sluttande tak klädda in traditionella skiffer- eller plana tak täckta med metallplåt (helst bly) kan förbättra hemmets periodkvaliteter. Bra modern design kan också ibland fungera bra, men överväg noga hur det kan tilltala framtida köpare under de kommande åren.

Skickligt applicerad vit render, kanske döljer tjocka lager av ytterväggsisolering, kan kontrastera fint med gamla murverk. Till och med radikal glasförlängningsdesigner kan ibland vara acceptabelt för planerarna på grund av att deras 'osynlighet' kompletterar originalarkitekturen. Detta är dock inte ett billigt alternativ, och att uppfylla värmeförlustmålen kommer att vara en stor utmaning.

Kolla in dessa Viktorianska förlängningsdesigner för idéer för både inomhus och utomhus.

(Bildkredit: William Eckersley)

Det finns ett antal viktiga punkter att tänka på när man förlänger ett viktorianskt hus:

• En eller flera våningar? De flesta tillbyggnader av denna typ är en våningar, delvis för att förlängning av köket är det främsta målet och också för att de tenderar att vara okontroversiella med planerare och grannar. Om du bestämmer dig för att bygga mer än en våning, undvik att skapa besvärliga "genomgående rum" där det nya rummet endast kan nås via ett befintligt sovrum.
• Hur långt kan du bygga ut? I vissa fall kan du tillåtas att bygga ända upp till en sidogräns med granne, även om planerarna ibland gillar att se förlängningar sätta tillbaka en meter eller så för att ge åtkomst.
• Fönster och inglasning: Byggföreskrifterna begränsar mängden nyglasning till ett område motsvarande 25% av tillbyggnadens nya golvyta (plus tillägg för fönster som blockeras av tillbyggnaden). Även om det finns sätt att kringgå denna regel, är det mycket enklare att få din design att följa. Planerarna kan också kräva att alla nya sidofönster med utsikt över grannens egendom ska vara obskyra glasade för att bevara integriteten.
• Det är viktigt att få in mycket ljus i förlängningen för en behaglig, ljus känsla. Det är också viktigt att behålla så mycket naturligt ljus som möjligt till de ursprungliga bakre rummen när de är inneslutna av tillbyggnaden. Detta är lätt att uppnå i envånings förlängningar generöst utrustade med takljus eller solskenrör. Högpresterande glastak är ett annat alternativ men är relativt dyra och kan göra det svårt att följa reglerna för värmeförlust.
• Med en sidofyllningsförlängning kan du öppna den ursprungliga bakväggen till matsalen för att skapa ett "sömlöst flöde". Alternativt ta bort de befintliga franska dörrarna eller konvertera bakrutans öppning till en dörröppning.
• Tekniskt sett är det viktigt att förlängningar inte blockerar luftflödet under viktorianska trägolv, så luftstenar kommer att krävas till de nedre väggarna.

Chartered Surveyor Ian Rock MRICS är chef för rightsurvey.co.uk och författare till Haynes Victorian House Manual

Mer om förlängning:

• Hur man renoverar ett viktorianskt hus
• Planera, designa och kosta en tillbyggnad i två våningar
• Hur man lägger till en envåningstillägg utan planeringstillstånd