När du försöker köpa ett hus på en säljarmarknad är konkurrensen hård. Så du måste sätta din bästa fot framåt, precis som du skulle göra i en anställningsintervju, eller jag antar, om du var en tävlande på The Bachelor. Vissa köpare försöker sänka ett hemerbjudande, och det är det snabbaste sättet att hamna i papperskorgen. Det är dock inte endast sätt att helt stänga av köpare.
Om du lämnar ett erbjudande - som inte är lågt - och det inte accepteras kan det finnas många förklaringar. Men kan du, förutom priset, gissa nummer ett till att ditt hemerbjudande kan avvisas? "Det beror på att du har ett totalt svagt paket", säger Jennifer Okhovat, agent på Compass Sunset Strip i Los Angeles, CA.
Men vad är ett svagt paket?
Ett svagt paket kan innehålla en eller flera oönskade eller ofullständiga artiklar. "Detta kan innebära att köparen förmodligen inte inkluderar bevis på handpenning och medel att stänga, eller att de har oförutsedda händelser", förklarar Okhovat.
- Kommer säljarens marknad att fortsätta? Kolla in vår Bostadsmarknadsprognos i USA.
En beredskap är en av dem, "Jag kan inte köpa ditt hus förrän XYZ händer", scenarier och säljare hatar dem. Till exempel kan köparen inte köpa ett nytt hem förrän deras nuvarande bostad säljer. Eller, om heminspektionen avslöjar ett problem, tillät en händelse köparen att antingen omförhandla eller backa från försäljningen. (Mer vanliga typer av händelser involverar lånegodkännandeprocessen eller hemvärderingen och är dock standard i de flesta fastighetsavtal).
"En inspektionsberedskap är den främsta anledningen till att en säljare kan avvisa ett erbjudande", säger Jared Parker, agent hos Gibson Sotheby's International Realty, i Boston, MA. Detta är särskilt fallet med två liknande priser. Om den ena innehåller en inspektionsberedskap och den andra inte gör det kommer en säljare sannolikt att gå med erbjudandet utan beredskap, även om det innebär att förlora några tusen dollar.
- Se även: Thebästa färgen för att måla ditt hus innan du säljer
Varför skulle en beredskap orsaka att ditt erbjudande avvisas?
Förutom att få ett bra pris för sitt hem, är säljarens andra stora mål att komma till stängning. Händelser gör det svårare att göra det, eftersom de ger köparen ett kryphål för att helt och hållet dra sig ur försäljningen.
Att avstå från att köpa ett hus tills ditt hem säljer låter som en logisk sak att göra, liksom att vilja förhandla om eller ändra åsikt om en heminspektion avslöjar problem. Så varför skulle dessa åtgärder få ditt erbjudande att avvisas?
”Om en köpare har en hushållsförsäljning och de andra inte har det, blir det erbjudandet mindre tilltalande eftersom säljarna skulle möta osäkerheten om väntar på att se om köparens nuvarande bostad säljer innan de kan slutföra transaktionen, säger Tory Keith, VD för Board and Park i Natick, MA.
När det gäller finansiering och inspektionshändelser medger hon att de är viktiga för köparna eftersom de minimera risken, men varnar för att de kan göra ett erbjudande mindre önskvärt jämfört med erbjudanden som är icke-kontingent. "I en situation med flera erbjudanden kommer säljare att välja inte bara det högsta priset, utan det erbjudande som har störst chans till ett smidigt avslut utan överraskningar under vägen", förklarar Keith.
Om du ser på detta ur säljarens perspektiv är det lätt att se varför de skulle vidarebefordra erbjudandet med en heminspektion. "När det inte finns några inspektionsberedskap behöver säljarna inte göra något arbete eller göra några förbättringar av fastigheten", säger Parker. Och vem skulle välja att göra det om de inte behövde?
Vad ska bostadsköpare göra istället?
Hur kan du undvika att hamna i ett beredskapsscenario som minskar din chans att få ditt drömhus? Okhovat rekommenderar att dina agenter får reda på vilka villkor som är viktigast för säljaren. ”Är det pris? Är det villkor - beredskapstider, stängningstider eller en flexibel hyra tillbaka för säljaren? ” För att vara konkurrenskraftig säger hon att du måste känna till säljarens preferenser.
Och här är ett annat tips: ”Köpare bör sälja sitt nuvarande hus innan de handlar, eller bekräfta med sitt långivare att de kan bära båda fastigheterna tillfälligt för att undvika en eventuell försäljning av bostäder ”, säger rådet Keith.
När det gäller ekonomiska händelser rekommenderar hon att du har ett bevis på medelbrev eller ett starkt förhandsgodkännande på plats. "Dessutom kan köpare öka sina allvarliga pengar och/eller sätta in belopp för att ge säljarna extra förtroende."
Även om vissa köpare avstår från inspektionshändelser kan det vara riskabelt att helt avstå från inspektionen. "Köpare kan inkludera en inspektionströskel, där de bara skulle försöka förhandla frågor med säljarna om reparationer överstiger ett visst belopp", rekommenderar Keith. "Detta berättar för säljarna att köpare inte kommer att sticka eller använda inspektionen som en ursäkt för att gå därifrån om det inte finns stora problem."
Parker håller med om att det är viktigt för köpare att känna sig bekväma med sina erbjudanden. Han erbjuder ett annat alternativ att överväga. "En sak köpare kan göra är att fråga noteringsagenten om de kan ta med en inspektör till deras visning för att hjälpa dem att få en uppfattning om husets skick innan de ger ett erbjudande."
