Jak rozšířit viktoriánský dům

Viktoriánské domy tvoří zhruba jeden z každých šesti domů v Británii a většinou jde o řadové domy nebo dvojdomky. Tyto nemovitosti nabízejí kombinaci dobového kouzla, autentických architektonických detailů, cenové dostupnosti a potenciálu pro renovaci.

Viktoriánské domy však mají určité nevýhody - úzké, tmavé kuchyně a některé menší místnosti mají tendenci osídlovat zadní konec těchto domů. Naštěstí je téměř vždy možné tyto negativy překonat prodloužení domu - a viktoriánské domy se opravdu dobře rozšiřují.

Pomocí této příručky zjistíte, jak úspěšně rozšířit viktoriánský dům.

Tato funkce je upravený výpis z Manuál viktoriánského a edvardiánského domu od Iana Rocka, vydal Haynes. Ian Rock je autorizovaný inspektor a ředitel webu pro srovnávání cen průzkumu rightsurvey.co.uk

• Objevit jak renovovat viktoriánský dům
• 7 způsobů, jak přidat hodnotu vaší viktoriánské terase

Kde začít při rozšiřování viktoriánského domu?

Pokud žijete na koncové terase nebo v dvojdomku s trochou zahradního prostoru vedle hlavní boční stěny, může existovat omezený potenciál výstavba jednopodlažní přístavby.

To by mohlo znamenat výstavba přístavby kuchyně po celé šířce zadní části domu, popř zasahující do bočního návratu pro větší obytný prostor nebo větší kuchyň, bez ztráty cenného zahradního prostoru.

Ve nemovitostech, kde je to proveditelné, by mělo být nové ubytování pečlivě integrováno s původním domem. Chcete se vyhnout tomu, abyste se ocitli v nových místnostech, které jsou nepohodlně přístupné ze stávající ložnice nebo jídelny.

(Obrazový kredit: Leanne Dixon)

Tento potenciál na konci viktoriánského domu nebo vedle tenkého zadního přírůstku může umožnit novou kuchyň a může mít potenciál pro malou ložnici výše.

Tato boční návratová oblast má největší potenciál oproti výdajům na transformaci domu. V menších řadových domech může vyplnění bočního vratného potrubí přidat šířce kuchyně jen pár metrů, ale stále by to mělo stačit na radikální zlepšení velikosti a dojmu interiéru. Můžete také rozšířit zadní část domu, kde to umožňuje zahradní prostor.

Než zahájíte projekt rozšíření, nezapomeňte to oznámit své pojišťovně. Pokud tak neučiníte, může dojít ke zneplatnění vašich zásad (například může existovat klauzule o obsazenosti a možná se budete muset na delší dobu odstěhovat). Mohl bys potřebovat pojištění renovace, také.

(Obrazový kredit: Alison Hammond)

Kolik bude stát rozšíření viktoriánského domu?

Dobrou představu o nákladech na rozšíření si můžete udělat pomocí našeho kalkulačka nákladů na rozšíření, ale mějte na paměti níže uvedené body.

Kvůli omezenému prostoru a různým výzvám popsaným níže jsou mzdové náklady na prodloužení řadových domů a dvojdomů viktoriánských domů poměrně vysoké. Hodně bude záviset na velikosti a složitosti rozšíření a na vaší geografické poloze. U stavitelů, kteří jsou v současné době velmi žádaní, očekávejte, že zaplatíte přibližně £2,000 na metr čtvereční (včetně stávajících rekonstruovaných oblastí).

Nejdražšími položkami jakéhokoli projektu bývají zdi, základy a střechy - každý tvoří přibližně 10 až 15 procent celkových výdajů. Specifikace prémiové kvality skládací dveře a exotické zasklení může také výrazně přispět k ceně. Náklady na novou kuchyň se pravděpodobně pohybují výrazně nad 10 procenty celkových výdajů.

Nezapomeňte do svého rozpočtu zahrnout profesionální poplatky, například:

• Nezávislý RICS průzkum: £500 na £1,000.
• Plánovací aplikace: £172 na £400 (poplatek můžete vypočítat pomocí plánovací portálOnline kalkulačka poplatků).
• Přeskočit: £120 na £350.
• Srazil zeď a vložení RSJ: od £3,000.
• Stavební předpisy: £700 na £1,000.
• Poplatky architektovi: viz níže „Odborné poradenství - koho bych měl zaměstnat“ níže

Potřebuji stavební povolení?

Ve většině případů můžete stavět překvapivě velké boční a zadní rozšíření, aniž byste to potřebovali stavební povolení pod povolená vývojová práva (PDR).

V případech, kdy je vyžadována úplná žádost o plánování, stojí za to předem prodiskutovat vaše nápady s plánovacím úředníkem, aby vás mohli vést k tomu, co je přijatelné. Pro ambicióznější návrhy je nejlepší jmenovat architekta, který tuto fázi zvládne; pokud je žádost zamítnuta, mohou vám poradit, zda stojí za to se odvolat. Jakmile je souhlas s plánováním udělen, obvykle zůstává v platnosti po dobu tří let.

Rozšíření památkově chráněné budovy nebo domu v památkové zóně

Plánovací pravidla jsou mnohem přísnější Chráněná území kde jakékoli změny viditelné na „principiální elevaci“ (obvykle přední, ale někdy také strana na rohových plochách) budou vyžadovat souhlas. Povolená vývojová práva v památkově chráněných oblastech jsou omezenější a zadní rozšíření jsou omezena pouze na jednopodlažní.

U památkově chráněných budov je nejbezpečnější předpokládat, že všechny práce, včetně interních změn, budou vyžadovat Uvedený souhlas stavby.

 Rozšíření a stavební předpisy

Pro všechny přístavby a stavební úpravy domu je vyžadována aplikace stavebních předpisů. Váš návrh bude muset vyhovovat v celé řadě oblastí, včetně tepelné účinnosti a izolacevětrání, odvodnění, požární bezpečnost a strukturální stabilita nosníků, podlah, střech a stěn atd. Obvykle potřebujete poskytnout podrobné výkresy doprovázené výpočty inženýra, něco, co nejlépe zvládne architekt nebo zeměměřič.

Aplikace „úplných plánů“ (jejíž zpracování obvykle trvá 5 týdnů) je obvykle bezpečnější než spoléhat se na rychlejší „budování“ Metoda oznámení, pokud nevymenujete dodavatele „balíčkových obchodů“ s rozsáhlými zkušenostmi s podobnými rozšířeními v místě plocha.

Schválení prací, jako jsou elektrické rozvody, výměna oken a topné instalace jsou obvykle delegováni prostřednictvím „schválených instalačních techniků“, kteří mohou „potvrdit“, že práce byla provedena v souladu se stavebními předpisy.

Musíte upozornit Building Control alespoň dva dny před zahájením prací na přístavbě vašeho domu a poté v klíčových fázích, aby mohli vyjít ven a kontrolovat práce, jak postupují.

(Obrazový kredit: Brent Darby)

Jak rozšířit nástroje

• Jednou z klíčových úvah při navrhování nových koupelen nebo kuchyní v přístavbě vašeho domu je naplánovat si všechny služby předem. Umístění dřezů a spotřebičů musí být integrováno s potrubím pro teplou a studenou vodu, odpadním potrubím, elektrickými zdroji, plynovým nebo olejovým potrubím.
• Vaření a koupání jsou největšími přispěvateli do vnitřních vodních par, takže stavební předpisy vyžadují instalaci odsávacích ventilátorů v boji proti škodlivé kondenzaci.
• Zvažte také, jak nejlépe pojmout těžkou litinovou zeminu a odvzdušňovací potrubí (SVP), které odebírají odpad z koupelny. Ty mohou být často začleněny do rozšíření a zabaleny.
• Stávající elektrický systém bude nutné rozšířit, aby poskytoval nové osvětlení a další elektrické zásuvky.
• Elektrikáři mohou normálně sami certifikovat své instalace a po dokončení práce je to legální požadavek, aby elektrikář otestoval nový systém a předal podepsanou elektrickou bezpečnost BS 7671 osvědčení.
• Při prodloužení vám často bude stát v cestě kouřovod. Můžete se podívat na přesun stávajícího kotle, ale zvýšená poptávka ze zvětšeného domu může zaručit nový kotel s vyšším tepelným výkonem. Proto možná budete muset na instalaci nového kotle rozpočet až 4 000 GBP nebo 5 000 GBP.

Jak si vybrat správného stavitele k rozšíření starého domu

Při plánování prodloužení viktoriánského domu je často nejlepší spoléhat na místní doporučení stavitelů, ideálně od přátel nebo sousedů. Užitečným zdrojem informací mohou být také architekti a geodeti. Dodržujte několik zlatých pravidel:

• Vyberte stavitele, kteří mají dobré zkušenosti s rozšiřováním podobných viktoriánských domů.
• Získejte alespoň tři písemné nabídky a požádejte o reference z předchozích zaměstnání
• Při porovnávání nabídek zkontrolujte přesně to, co je zahrnuto v ceně - zahrnuje DPH, lešení, úklid odpadků, vynechání pronájmu a úklid? Nebojte se jít za nejnižší cenu.
• Domluvte se předem na platebních fázích a plaťte pouze za dokončené práce; nikdy neplaťte předem.
• Zkontrolujte, zda je váš stavitel pojištěn na rizika pro osoby a majetek. Požádejte o kopie osvědčení o odpovědnosti veřejnosti a o odpovědnosti zaměstnavatelů.
• Mluvte jasně o tom, jakou práci chcete provést, a neměňte názor, jinak vás čeká spousta drahých doplňků.
• Při jmenování obchodů použijte písemnou smlouvu s hlavními dodavateli nebo podrobné dopisy.
• Písemně potvrďte datum zahájení a ukončení spolu s dohodnutou cenou a způsoby platby.

Profesionální rady pro rozšíření

Rozšíření viktoriánského domu, zejména řadového, může být složitá operace, takže je obvykle vhodné jmenovat architekta nebo autorizovaného průzkumníka, který bude tento proces řídit.

Existuje možnost zaměstnat „kompletní balíček“ dodavatelů designu a stavby, kteří se specializují na tento typ práce a budou obeznámeni s různými výzvami. Měli by také být schopni postarat se o dodržování plánovacích a stavebních předpisů. Pokud taková firma realizovala řadu podobných projektů v místní oblasti, měli byste mít možnost se podívat na podobné příklady Prodloužili viktoriánské domy, aby získali jasnou představu o tom, jak bude vaše nové rozšíření vypadat - a navíc se můžete zeptat majitelů domů, jak práci šel.

Sofistikovanější návrhy pravděpodobně budou ke zpracování vyžadovat služby kvalifikovaného architekta plány, sepsat specifikaci, zadat nabídku vybraným dodavatelům a řídit stavbu proces. Vyberte někoho, kdo má dobré zkušenosti s podobnými projekty.

Poplatky za design:

• Architekti si obvykle účtují zhruba 10 procent z celkových stavebních nákladů za službu zahrnující návrh a dozor.
• Pokud potřebujete pouze výkresy, počítejte s platbou od zhruba 2 000 GBP za plánování plus podobnou částku za výkresy stavebních předpisů. Poplatky za poplatky za plánování a řízení budov najdete na webových stránkách místní rady.

Potřebujete dohodu o stranické zdi?

Zákon o části zdi je zákonný požadavek, který platí, pokud provádíte stavební práce na zdi sdílené se sousedy, jako jsou ty, které oddělují řadové domy nebo semis. Platí také při hloubení do 3 metrů od sousední nemovitosti, kde jsou vaše nové základy hlubší než u sousedních budov (v některých případech do 6 metrů). Může se také týkat prací ovlivňujících zdi na hraničních čarách mezi zahradami.

Právní upozornění bude muset být doručeno majitelům vedlejšího majetku nejméně dva měsíce před zahájením prací. To obvykle znamená, že musíte jmenovat Party Wall Surveyor, který bude tento proces řídit. Chcete -li najít Chartered Surveyors specializující se na Party Walls, navštivte rightsurvey.co.uk.

Strukturální aspekty ve viktoriánských domech

Jedna šířka cihly

Některé menší řadové „dělnické chaty“ byly postaveny velmi levně s tenkým zdivem vzadu. Protože se jedná o stěny, které budou strukturálně změněny pro rozšíření, je třeba s nimi zacházet s velkou péčí. Pokud má zadní ložnice nahoře tenké stěny, vyplatí se je v rámci prací posílit a izolovat.

Vyrovnání

Když se k viktoriánskému domu se starými mělkými patkami přidá moderní přístavba s hlubokými základy, existuje riziko že popraskání se může vyvinout v čase v místě, kde se obě struktury setkají kvůli odlišnému základu hloubky. Doporučuje se začlenit nějakou formu pružného spoje, který pojme malé množství pohybu, aniž by vznikly praskliny.

Kopání základů

Strukturální problémy někdy může vzniknout tam, kde potřebujete vykopat zákopy pro základy nebo odtoky v těsné blízkosti sousedního pozemku, zejména pokud je v blízkosti stará zimní zahrada nebo přístavba. Abyste se vyhnuli následným sporům, obraťte se na statika, aby vyhodnotil riziko a rozhodl, zda je potřeba dočasná podpora. Tam, kde soused již vybudoval prodloužení podél hranice vaší zahrady, možná budete muset k němu přistavět. Pokud se pak stane novou dělící stěnou oddělující dva nástavce, bude potřebovat odpovídající zvukovou a požární odolnost.

Problémy s přístupem k rozšiřování viktoriánských domů

• Nešikovný přístup a omezené parkování pro viktoriánské domy může k celkové nabídce přidat až 5%, aby se stavitelům vynahradily veškeré potíže, čas navíc a nadměrné náklady na pracovní sílu. Někdy je možné zajistit přístup přes zadní zahrady, kde prochází sdílené právo cesty záda vedoucí na vedlejší silnici nebo uličku, nebo je možné dohodnout dočasný přístup přes sousední zahrada. V opačném případě bude nutné materiál a vybavení přepravit po domě, přičemž byla nejprve provedena opatření k ochraně podlah, armatur a povrchových úprav stěn.
• Když je čas nalít beton na základy, betonový vůz bude muset projet domem čerpací hadici. Jakékoli zvláště velké nebo objemné stavební díly lze za horní příčku domu natáhnout přes horní část domu.
• Zvažte, jak zlikvidovat vytěženou zeminu ze základů, které bude možná nutné proplout halou, a zajistěte, aby dodávky stavebního materiálu nedorazily najednou a zcela vám zablokovaly přední část zahrada.

Problémy s odvodněním při rozšiřování viktoriánského domu

• Často je nutné odvádět alespoň jeden svod dešťové vody. To pravděpodobně bude vyžadovat kopání příkopu pro nové podzemní potrubí, aby mohla být voda vedena ven do soakaway v zahradě nebo do šikovného příkopu. Ražbu lze provádět pomocí minibagru současně se základy.
• Ze základny SVP bude podzemní splaškový odtok, který ve viktoriánských řadových domech obvykle vede přes zadní zahradu, kde se připojuje k hlavní kanalizaci. Velká pozornost je třeba při hloubení a stavbě křehkých starožitných hliněných trubek; vzhledem k jejich věku je obvykle vhodné počítat s náhradou potrubí a instalací nové inspekční komory v zahradě, aby bylo možné odstranit budoucí ucpání.

Vnitřní rozvržení pro viktoriánské rozšíření

Při rozšiřování viktoriánského domu je třeba najít rovnováhu mezi „modernizací“ a zachováním všeho nádherného starého funkce - krby, křídla, dekorativní kování kolem stropů, zábradlí, podlahové desky, geometrické dlažby atd. To vše přispívá k hodnotě nemovitosti.

Obecným pravidlem je zachovat přední dvě třetiny starého viktoriánského domu a modernizovat nejzadnější třetinu. Získáte tak to nejlepší z obou světů, dobové kouzlo provdané za 21^Svatý Životnost století.

Zjistit jak vytvořit dobrý tok v otevřeném rozšíření plánu s naším praktickým průvodcem.

Obecně je nejlepší nevyjímat vnitřní stěny a komínová prsa ve viktoriánských domech, protože jsou strukturálně důležité a jsou zajímavou součástí historie nemovitosti. Pokud některé musíte odstranit, požádejte o radu vnitřní stěny lze odstranit. Zvětšení zadní části domu o boční návrat a/nebo zadní prodloužení by nemělo vyžadovat žádnou rekonfiguraci hlavního vnitřního uspořádání.

Správný design vašeho rozšíření

Jak chcete, aby vaše rozšíření vypadalo zvenčí? Interně je velmi běžné, že nová kuchyň/jídelna nebo rodinné pokoje působí čistým a moderním dojmem. Ale navenek je „nejsympatičtější“ viktoriánský styl, který ladí s viktoriánským domem, často nejbezpečnější možností.

Zdivo nebo omítka navržená tak, aby ladila se starým domem, fungovala dobře a šikmé střechy oděné tradiční břidlice nebo ploché střechy pokryté plechem (v ideálním případě olověným) mohou vylepšit domov dobové kvality. Dobrý moderní design může také někdy fungovat dobře, i když pečlivě zvažte, jak může v příštích letech oslovit budoucí kupující.

Dovedně aplikováno bílý render, možná skrývající tlusté vrstvy vnější izolace stěn, může pěkně kontrastovat se starým zdivem. Dokonce radikální návrhy prodloužení skla mohou být někdy pro Plánovače přijatelné s odůvodněním, že jejich „neviditelnost“ doplňuje původní architekturu. Nejedná se však o levnou možnost a splnění cílů v oblasti tepelných ztrát bude velkou výzvou.

Podívejte se na tyto Viktoriánské návrhy rozšíření pro nápady jak uvnitř, tak venku.

(Obrazový kredit: William Eckersley)

Při rozšiřování viktoriánského domu je třeba vzít v úvahu několik klíčových bodů:

• Jedno nebo vícepodlažní? Většina rozšíření tohoto typu je jednopodlažní, částečně proto, že rozšíření kuchyně je hlavním cílem, a také proto, že bývají nekontroverzní s plánovači a sousedy. Pokud se rozhodnete postavit více než jedno podlaží, vyhněte se vytváření nepříjemných „průchozích místností“, do nichž je nový prostor přístupný pouze ze stávající ložnice.
• Jak daleko se můžete postavit? V některých případech vám může být umožněno stavět až k boční hranici s vedlejšími dveřmi, i když plánovači někdy rádi vidí, jak se rozšíření vzdalují asi o metr, aby umožnili přístup.
• Okna a zasklení: Stavební předpisy omezují množství nových zasklení na plochu ekvivalentní 25% nové podlahové plochy rozšíření (plus příspěvek na všechna okna zablokovaná rozšířením). Ačkoli existují způsoby, jak toto pravidlo obejít, je mnohem jednodušší, aby váš design vyhovoval. Plánovači mohou také požadovat, aby jakákoli nová boční okna, která přehlížejí sousedův majetek, byla zasklena, aby byla zachována ochrana soukromí.
• Pro příjemný a jasný pocit je důležité do rozšíření dostat dostatek světla. Je také důležité zachovat co nejvíce přirozeného světla v původních zadních místnostech, jakmile jsou uzavřeny rozšířením. Toho lze snadno dosáhnout v přízemních nástavbách velkoryse vybavených střešními nebo solárními trubicemi. Vysoce výkonné prosklené střechy jsou další možností, ale jsou relativně drahé a mohou ztěžovat dodržování pravidel pro tepelné ztráty.
• S rozšířením boční zpětné výplně zvažte otevření původní zadní stěny do jídelny, abyste vytvořili „bezproblémový tok“. Případně odstraňte stávající francouzské dveře nebo přeměňte otvor zadního okna na vchod.
• Technicky je důležité, aby rozšíření neblokovala proudění vzduchu pod viktoriánskými dřevěnými přízemími, takže ke spodním stěnám budou nutné vzduchové cihly.

Chartered Surveyor Ian Rock MRICS je ředitelem rightsurvey.co.uk a autorem manuálu Haynes Victorian House

Více o prodloužení:

• Jak renovovat viktoriánský dům
• Plánování, návrh a náklady na dvoupodlažní rozšíření
• Jak přidat jednopodlažní rozšíření bez povolení plánování