Affaissement: comment gérer le mouvement structurel

L'affaissement peut être votre première crainte lorsque des fissures apparaissent mystérieusement de nulle part. Et tandis que vous saurez que vivre avec des murs bancals et la porte qui colle occasionnellement fait partie de «l'expérience de la vieille maison», un mouvement structurel inexpliqué ou soudain vous donne le droit de vous inquiéter.

La plupart des bâtiments anciens montrent des signes de mouvement passé, tels que des briques ondulées, des portes taillées pour s'adapter aux ouvertures déformées ou des sols en pente avec des bandes de moulures dissimulant les espaces au niveau des plinthes. Mais, dans la plupart des cas, le mouvement se sera stabilisé et il n'y a pas lieu de s'alarmer.

Savoir quand s'inquiéter est essentiel si vous êtes rénovation d'un bien. Nous regardons quand une fissure est un signe que vous devriez enquêter plus avant et ce qui peut être fait pour rectifier le problème.

Cette fonctionnalité est un extrait édité de la Manuel de la maison victorienne et édouardienne

par Ian Rock, publié par Haynes. Ian Rock est un arpenteur agréé et directeur du site Web de comparaison de prix d'enquête droitssurvey.co.uk

(Crédit image: Brent Darby)

Qu'est-ce que l'affaissement ?

Le mot « affaissement » fait référence au sol sous les fondations qui cède, privant le mur de support et le faisant tomber, se craquant dans un motif typique en forme de « V ». Cela met à rude épreuve la maison, déstabilisant les murs.

Alors pourquoi l'effondrement du sol se produit-il?

Qu'est-ce qui cause l'affaissement?

• Les effets de sécheresses, racines d'arbres et fortes gelées peut provoquer un rétrécissement ou un gonflement violents des sous-sols argileux.
• Drains qui fuient peut transformer le sol sous votre maison en marais doux et squelchy.
• Proche travaux d'excavation, comme une extension en cours de construction à côté, peut également être une influence déstabilisante.
• Gouffres et anciens chantiers miniers peut provoquer un affaissement, mais cela est extrêmement rare.

Il existe cependant un autre type de mouvement à la baisse qui est souvent confondu avec un affaissement - règlement. Ce n'est généralement pas une préoccupation sérieuse car la plupart des bâtiments s'installent progressivement au fil du temps à mesure que le sol est lentement comprimé à mesure qu'il s'adapte aux nouveaux poids qui lui sont imposés, par exemple à cause de changements structurels majeurs comme un conversion de grenier.

Fondations dans les vieilles maisons

Les maisons d'époque étaient construites avec des fondations très peu profondes selon les normes d'aujourd'hui, mais étaient capables de s'adapter à une certaine quantité de mouvement, grâce à l'utilisation de matériaux flexibles à base de chaux.

Contrairement aux fondations modernes en bandes de béton, les murs d'avant le XXe siècle ont été construits avec des « semelles » en brique, s'élargissant à la base selon un motif en gradins pour répartir la charge.

Les fondations doivent être suffisamment profondes pour éviter les mouvements du sol causés par le gel et les changements d'humidité saisonniers, de sorte que la la stabilité des anciennes semelles (moins d'un demi-mètre de profondeur) peut dépendre dans une large mesure du type de sol sur lequel elles sont construites au.

La craie et la roche sont les types de sous-sol les plus fermes. Mais l'argile, comme de nombreux jardiniers peuvent en témoigner, a la mauvaise habitude de se dessécher, de rétrécir et de se fissurer pendant les étés chauds et secs jusqu'à ce qu'elle récupère plus tard, se gonflant de nouveau par temps plus humide.

(Crédit image: Jeremy Phillips)

Comment les arbres provoquent-ils l'affaissement?

Historiquement, les réclamations d'affaissement ont eu tendance à culminer les années où il y avait de longues périodes de sécheresse, augmentant le risque de rétrécissement du sol, qui est exacerbé par les arbres.

Certains des arbres les plus incriminés sont des espèces à feuilles larges, telles que:

• Peupliers
• Chênes
• Saules
• Cendre
• Platanes et sycomores
• Leylandii et eucalyptus à croissance rapide.

Les arbres peuvent également être une cause indirecte d'affaissement lorsque des racines à la recherche d'humidité envahissent les drains souterrains et provoquent des fuites. L'affaissement lié à la végétation correspond à la saison de croissance d'avril à octobre, les dommages atteignant généralement leur sévérité maximale à l'automne - lorsque la plupart des réclamations d'assurance sont soumises.

(Crédit image: Getty Images)

• Vérifiez que vous avez le droit l'assurance du contenu de la maison et des bâtiments avec notre guide pratique

Traiter les arbres

Le problème avec l'abattage de grands arbres assoiffés est que le sol peut alors gonfler avec l'humidité qui n'est plus absorbé par l'arbre, avec le risque qu'il puisse alors pousser les fondations vers le haut. Connu sous le nom de « soulèvement », c'est le contraire de l'affaissement, mais tout aussi destructeur.

Vous devez également garder à l'esprit que l'abattage d'arbres protégés par des arrêtés de préservation des arbres ou dans Aires de conservation sans consentement peut entraîner des poursuites.

• La « gestion des arbres » est souvent une meilleure approche. Cela vise à réduire la quantité d'absorption d'humidité, par exemple en « émondant » - une taille sévère. Cependant, certaines espèces comme les saules et les cerises réagissent à la taille par une nouvelle croissance vigoureuse.

• Les « barrières anti-racines » sont une méthode alternative de gestion des arbres, qui consiste à creuser un tranchée étroite entre l'arbre et le bâtiment dans laquelle de grandes feuilles de plastique rigides spéciales sont inséré. Cela offre l'avantage de conserver des arbres attrayants, tout en protégeant les fondations.

Puis-je réclamer l'affaissement de mon assurance?

La plupart des réclamations d'assurance pour un affaissement présumé sont rejetées parce que la cause se situe ailleurs, comme des vérandas mal construites qui s'éloignent de la maison.

Parmi les allégations valides, la plupart sont liées à des arbres et de grands arbustes proches de la maison qui extraient l'humidité des sous-sols argileux rétractables.

Comment faire face à l'affaissement

(Crédit image: Ian Rock / Haynes Publishing)

Qu'est-ce qui sous-tend?

La réponse des manuels à l'affaissement consiste à creuser jusqu'à un sol stable et à pomper des tonnes de béton dans le vide. Mais cela est coûteux et perturbateur, et peut en fait créer des problèmes lorsqu'il est appliqué à de vieux bâtiments, créant de nouvelles contraintes entre la zone réparée rigide et les anciens murs restants.

Les prêteurs hypothécaires stipulent parfois de tels travaux, mais, ironiquement, les maisons sous-jacentes ne semblent jamais se remettre de la stigmatisation, les assureurs refusant souvent de telles propriétés.

Une approche plus sensible et moins coûteuse avec les bâtiments anciens peut consister à poser quelques rangées de briques sous la section de mur défectueuse pour rétablir le contact avec le sol ferme.

Autres problèmes structurels

L'affaissement n'est pas la seule cause de fissures dans les murs d'une propriété. Voici quelques autres problèmes et comment les résoudre.

Pour encore plus de conseils, consultez notre guide des fissures et des problèmes structurels.

Murs inclinés et inclinés

Les murs d'extrémité des terrasses peuvent souvent être enclins à s'incliner ou à se pencher. Contrairement aux murs principaux avant et arrière, qui sont généralement reliés par des solives de plancher et de plafond, il peut y avoir très peu de murs latéraux de maintien en place.

C'est pourquoi la fonte plaques d'écartement et barres de cravate étaient couramment insérés pour retenir les murs - comme un corset en métal. Sont également vulnérables murs de parapet au niveau du toit et de lourds pignons au-dessus des baies vitrées.

Lorsqu'un mur penche vers l'extérieur à son niveau supérieur, une cause fréquente est l'étalement du toit. C'est là que les chevrons du toit ont poussé le haut d'un mur, car ils ne sont plus maintenus en place par le solives de plafond. Un indice à cela peut être vu dans les chambres à l'étage où les espaces entre les cadres de fenêtre sont plus larges en haut qu'en bas.

Là où les murs se sont inclinés, vous pouvez voir des fissures au plâtrerie d'intérieur à la jonction avec les murs intérieurs et les plafonds, ainsi que les interstices entre les plinthes et le sol. Un problème potentiel avec les murs qui ont voyagé vers l'extérieur est que les solives de plancher qui reposaient auparavant dans le mur peuvent par conséquent s'être détachées. Dans ce cas, rallonges de poutres en acier peut être installé pour allonger les solives afin qu'elles puissent se reconnecter avec le mur.

Les murs en arc peuvent également être refixés en insérant de l'acier inoxydable discret attaches murales pour les ancrer aux solives de plancher; il s'agit d'une alternative moderne aux barres de liaison traditionnelles en forme de « X » ou « S ».

(Crédit image: Istock)

Faire face aux fissures

Plus fissures dans les vieux bâtiments sont de peu d'importance. Souvent, le bâtiment ne fait que "se mettre à l'aise" car ses fondations peu profondes s'adaptent aux changements de sol au cours de l'année.

La fissuration est plus susceptible de se produire lorsque des enduits, des enduits de ciment et des mortiers durs et modernes ont été appliqués aux vieux murs flexibles, mais les fissures superficielles jusqu'à environ 1 mm de large ne sont probablement pas très préoccupantes.

La fissuration est plus susceptible d'être grave lorsqu'une fissure s'étend à travers le mur à partir du sol et où la fissuration conique verticale apparaît plus large au sommet.

Diagnostiquer les causes de fissuration pour les réclamations d'assurance nécessite normalement un suivi professionnel. Cela peut prendre plus de 12 mois pour vérifier si les fissures sont «progressives» ou s'ouvrent et se ferment simplement au fil des saisons. Mais tant que la fissuration s'est stabilisée et ne s'aggrave pas d'une année sur l'autre, dans la plupart des cas, aucune autre action ne sera nécessaire.

La façon la plus simple de voir si une fissure est « vivante » est de marquer où elle se termine avec un crayon et d'enregistrer la date. Si la fissure continue de s'agrandir, refaites la même chose à intervalles réguliers, un peu comme une toise pour les enfants en pleine croissance.

(Crédit image: Roger Hunt)

En plus des fondations peu profondes, les altérations structurelles sont une autre cause fréquente de fissuration. Lorsque les murs intérieurs ont été supprimés ou les fenêtres remplacées, de nouvelles contraintes peuvent être créées, de sorte que la maçonnerie doit s'installer dans une nouvelle position.

Ce qui est plus préoccupant, c'est quand les voisins effectuent des activités illégales conversions de sous-sol, minant ainsi les murs mitoyens et provoquant des fissures structurelles dangereuses dans les maisons mitoyennes. Si vous ou vos voisins devez effectuer des travaux sur des murs mitoyens, assurez-vous qu'un accord mur mitoyen est établi pour atténuer tout problème.

(Crédit image: Polly Eltes)

Mouvement différentiel: fissures entre les anciennes et les nouvelles parties du bâtiment

Lorsque vous avez différentes profondeurs de fondations contiguës, comme un maison ancienne avec une extension moderne, une fissuration peut se produire à la jonction entre les deux structures en raison de vitesses de mouvement différentes.

Une façon de s'adapter à cela est de fournir un joint flexible entre les deux parties, leur permettant de se déplacer sans danger l'une contre l'autre sans se fissurer. Mais le mouvement différentiel n'est pas nouveau - des problèmes similaires peuvent survenir périodiquement lorsque les baies vitrées victoriennes ont été construites avec des fondations moins profondes que celles de la maison principale.

En savoir plus sur la rénovation :

• Comment rénover une maison: un guide expert
• 16 erreurs de rénovation coûteuses à éviter
• Réparations extérieures: donnez à votre maison un bilan de santé avec ces meilleurs conseils