Le tout nouveau projet de loi sur l'aptitude à l'habitation a été adopté au Parlement et entrera en vigueur en mars, donnant aux locataires de propriétés louées en Angleterre la droit de poursuivre son propriétaire en justice pour ne pas avoir fourni un logement conforme aux normes en vigueur établies par le système d'évaluation de la santé et de la sécurité des logements (HHSRS).
Le projet de loi attendu depuis longtemps remplace l'ancienne clause « apte à l'habitation humaine » dans la Loi sur les propriétaires et locataires de 1985, qui peut ne sera plus appliqué en raison des plafonds de loyer obsolètes décrits dans la clause (80 £ par an à Londres et 52 £ par an ailleurs dans le ROYAUME-UNI).
Le HHSRS définit neuf catégories de problèmes ou de dangers qui peuvent rendre une maison impropre à l'habitation. La catégorie la plus urgente, la catégorie 1, est identifiée comme présentant un « risque immédiat pour la santé et la sécurité d'une personne » et comprend:
- électricité dangereuse ;
- une chaudière cassée;
- un toit qui fuit;
- moisissure sur les éléments structurels de la propriété (c.-à-d. mur ou plafond);
- accès restreint à la propriété en raison de marches/paliers cassés ;
- portes non sécurisées et serrures cassées ;
- une infestation de ravageurs ou de vermines ;
- excès de froid ou de chaleur.
Curieusement, le processus d'évaluation actuel ne couvre pas la croissance de moisissures due à un défaut dans la conception du propriété, par exemple en raison du manque de ventilation adéquate, et le projet de loi comblera cette lacune en législation. Malgré ce système de notation, des recherches récentes menées par Shelter ont révélé que plus d'un million de locations en Angleterre concernent des propriétés présentant un risque de niveau un; c'est environ trois millions de personnes qui vivent dans des logements sociaux et privés. Il est prouvé que le nombre de propriétés présentant les problèmes les plus graves augmente, tandis que le nombre d'applications visant à réparer ces propriétés a considérablement diminué.
Le HHSRS a été un système inefficace pour les locataires à plusieurs égards. Le délai entre l'évaluation et l'exécution peut être long, car les locataires privés devront passer par leur autorité locale Département de la santé environnementale, qui sera souvent débordé et peut avoir des difficultés à trouver les fonds pour effectuer les réparations eux-mêmes. Les locataires sociaux sont dans une situation encore pire, puisque le conseil ne peut pas prendre de mesures coercitives contre eux-mêmes, laissant les locataires du conseil dans un vide juridique.
Le projet de loi Fit for Habitation permettra aux locataires de contourner ces processus longs et inefficaces en s'adressant directement au tribunal et, surtout, avec la possibilité de fournir leurs propres preuves photographiques de conditions de vie inadaptées, sans qu'il soit nécessaire d'impliquer un agent de santé environnementale (sous réserve de retards) ou un arpenteur indépendant (cela peut être coûteux). L'action en justice fournira également aux locataires sociaux un outil efficace pour agir contre les bailleurs sociaux. L'introduction du projet de loi devrait également avoir un effet indirect d'élever les normes de propriété locative à travers Angleterre, exhortant les propriétaires à prendre au sérieux les demandes de réparation des locataires et à effectuer les réparations rapidement.
Il est important de noter que le projet de loi ne pénalisera pas les propriétaires qui gardent leurs propriétés en bon état, car il ne introduire de nouvelles normes d'aptitude à l'habitation, mais ne fait que renforcer les normes déjà définies par HHSRS. Meera Chindooroy, responsable des politiques et des affaires publiques à la National Landlords Association (NLA), déclare:
«La loi ne changera pas les protections dont bénéficient les locataires sur l'état de leur maison, car leurs droits sont déjà énoncés dans la loi dans le cadre du système d'évaluation de la santé et de la sécurité du logement (HHSRS). Ce que cette loi prévoit toutefois pour les locataires, c'est la possibilité de porter une affaire directement devant les tribunaux, plutôt que d'avoir à passer par leur autorité locale. Compte tenu de l'absence d'application au niveau des autorités locales, il s'agit d'une étape positive pour les locataires, ainsi que pour le vaste majorité des propriétaires dont les propriétés répondent aux normes requises, mais qui sont sapés par des propriétaires criminels qui bafouent la loi.'
Chindooroy clarifie également la situation de ceux qui vivent dans leur propriété actuelle depuis plus de sept ans (le projet de loi s'applique aux locations de sept ans ou moins); ce que l'on entend par ce nombre est un continu bail de plus de sept ans, ce qui est rare :
'Les locataires avec un bail de sept ans sont responsables de la réparation de la propriété, sauf indication contraire indiqué dans le contrat de location, ne sera donc pas couvert par la loi sur les foyers (fitness for Human Habitation) 2018. Cependant, la majorité des locations à long terme sont périodiques plutôt que fixes, et seront donc couvertes par la loi, quelle que soit la durée pendant laquelle un locataire peut rester dans une propriété.
On espère que l'introduction du projet de loi sur l'aptitude à l'habitation devrait également aider les locataires confrontés à des expulsions illégales pour avoir signalé le manquement de leurs propriétaires à effectuer des réparations, étant donné qu'une action en justice mettant en œuvre l'obligation du propriétaire de garder la propriété habitable les rendra moins susceptibles de riposter avec une expulsion qui peut alors être facilement prouvée injuste.
Le projet de loi est une première étape importante pour améliorer à la fois les conditions de vie des locataires en Angleterre et accroître leurs droits légaux. Il reste à voir si l'adoption du projet de loi déclenchera une nouvelle législation pour protéger les locataires, par exemple contre des augmentations de loyer déraisonnables ou le harcèlement des propriétaires.
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