Come ampliare una casa vittoriana

Le case vittoriane rappresentano circa una casa su sei in Gran Bretagna e la maggior parte sono case a schiera o bifamiliari. Queste proprietà offrono una combinazione di fascino d'epoca, dettagli architettonici autentici, convenienza e potenziale di ristrutturazione.

Tuttavia, ci sono alcuni inconvenienti nelle case vittoriane: cucine strette e scure e alcune stanze più piccole tendono a popolare la parte posteriore di queste case. Fortunatamente è quasi sempre possibile superare questi aspetti negativi con ampliare una casa – e le case vittoriane si prestano davvero bene ad essere ampliate.

Usa questa guida per scoprire come ampliare con successo una casa vittoriana.

Questa funzione è un estratto modificato dal Manuale della casa vittoriana ed edoardiana di Ian Rock, edito da Haynes. Ian Rock è un geometra abilitato e direttore del sito Web di confronto dei prezzi dei sondaggi rightsurvey.co.uk

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• 7 modi per aggiungere valore alla tua terrazza vittoriana

Da dove cominciare quando si estende una casa vittoriana?

Se vivi in ​​una terrazza o in una casa bifamiliare con un po' di spazio giardino vicino alla parete laterale principale, potrebbe esserci un potenziale limitato di costruire un'estensione a un piano.

Questo potrebbe significare costruire un'estensione della cucina per tutta la larghezza del retro della casa, o che si estende in un ritorno laterale per avere più spazio abitativo o una cucina più grande, senza perdere prezioso spazio in giardino.

Nelle proprietà in cui ciò è fattibile, la nuova sistemazione dovrebbe essere attentamente integrata con la casa originale. Quello che vuoi evitare è trovarti con le nuove stanze a cui si accede in modo scomodo da una camera da letto o sala da pranzo esistente.

(Credito immagine: Leanne Dixon)

Questo potenziale alla fine di una casa vittoriana o accanto alla sottile aggiunta posteriore può consentire una nuova cucina e potrebbe avere il potenziale per una piccola camera da letto sopra.

Quest'area di ritorno laterale ha il più grande potenziale rispetto all'esborso per trasformare la casa. Nelle case a schiera più piccole, il riempimento del ritorno laterale può aggiungere solo un paio di metri alla larghezza della cucina, ma dovrebbe comunque essere sufficiente per migliorare radicalmente le dimensioni e l'atmosfera degli interni. Puoi anche estendere intorno alla parte posteriore della casa dove lo spazio del giardino lo consente.

Prima di iniziare un progetto di estensione, ricordati di informare la tua compagnia assicurativa. Non farlo potrebbe invalidare la tua polizza (ad esempio potrebbe esserci una clausola sull'occupazione e potresti dover traslocare per un lungo periodo di tempo). Potresti aver bisogno assicurazione ristrutturazioni, pure.

(Credito immagine: Alison Hammond)

Quanto costerà l'ampliamento di una casa vittoriana?

Puoi avere una buona idea dei costi di estensione coinvolti utilizzando il nostro calcolatore del costo dell'estensione, ma tieni a mente i punti seguenti.

A causa dello spazio ristretto e delle varie sfide descritte di seguito, i costi del lavoro tendono ad essere relativamente alti per l'ampliamento di case a schiera e case vittoriane bifamiliari. Molto dipenderà dalle dimensioni e dalla complessità dell'estensione e dalla tua posizione geografica. Con i costruttori attualmente molto richiesti, aspettati di pagare circa £2,000 per metro quadrato (comprese le aree esistenti in corso di ristrutturazione).

Gli elementi più costosi in qualsiasi progetto tendono ad essere i muri, le fondamenta e i tetti, ciascuno dei quali rappresenta circa dal 10 al 15% della spesa totale. Specificare la qualità premium porte a soffietto e anche i vetri esotici possono aumentare significativamente il prezzo. È probabile che il costo di una nuova cucina superi significativamente il 10% dell'esborso totale.

Non dimenticare di includere le tariffe professionali nel tuo budget, come ad esempio:

• Indipendente RICS indagine: £500 a £1,000.
• Applicazione di pianificazione: £172 a £400 (puoi calcolare la tariffa usando il portale di pianificazionecalcolatore di commissioni online).
• Saltare: £120 a £350.
• Abbattere un muro e inserendo un RSJ: from £3,000.
• Regolamento edilizio: £700 a £1,000.
• Onorari dell'architetto: vedere "Consulenza professionale - chi dovrei assumere" di seguito

Ho bisogno del permesso di costruire?

Nella maggior parte dei casi è consentito costruire estensioni laterali e posteriori sorprendentemente grandi senza la necessità di permesso di pianificazione sotto diritti di sviluppo consentiti (PRD).

Nei casi in cui è richiesta una domanda di pianificazione completa, vale la pena discutere le tue idee in anticipo con un responsabile della pianificazione in modo che possa guidarti su ciò che è accettabile. Per proposte più ambiziose è meglio nominare un Architetto che si occupi di questa fase; se la domanda viene respinta possono consigliarti se vale la pena fare ricorso. Una volta rilasciata l'autorizzazione alla pianificazione, essa rimane di norma valida per un periodo di tre anni.

Ampliamento di un edificio protetto o di una casa in un'area protetta

Le regole di pianificazione sono molto più rigide in Aree di conservazione dove eventuali alterazioni visibili al “prospetto principale” (normalmente il fronte, ma a volte anche il lato su trame d'angolo) richiederanno il consenso. I diritti di sviluppo consentiti nelle aree di conservazione sono più limitati e le estensioni posteriori sono limitate al solo piano.

Con gli edifici elencati è più sicuro presumere che tutti i lavori, comprese eventuali modifiche interne, saranno necessari Consenso alla costruzione elencato.

 Ampliamenti e regolamenti edilizi

Un'applicazione del regolamento edilizio è richiesta per tutte le estensioni e le modifiche strutturali a una casa. Il tuo progetto dovrà essere conforme in un'ampia gamma di aree, tra cui l'efficienza termica e isolamento, ventilazione, drenaggio, sicurezza antincendio e stabilità strutturale di travi, solai, tetti e pareti, ecc. Normalmente è necessario fornire disegni dettagliati accompagnati dai calcoli dell'ingegnere, cosa che è meglio gestita da un architetto o un geometra.

Un'applicazione "piani completi" (che in genere richiede 5 settimane per l'elaborazione) è generalmente più sicura che affidarsi al più rapido "Edificio Avviso", a meno che non si nomini un appaltatore "pacchetto" con una vasta esperienza di estensioni simili nel locale la zona.

Approvazione di opere quali cablaggio elettrico, sostituzione finestre e impianti di riscaldamento sono normalmente delegati tramite “installatori autorizzati” che possono “autocertificare” che il lavoro è stato eseguito nel rispetto del Regolamento Edilizio.

È necessario informare il controllo dell'edificio almeno due giorni prima dell'inizio dei lavori per l'estensione della casa, quindi nelle fasi chiave in modo che possano uscire e ispezionare i lavori man mano che procedono.

(Credito immagine: Brent Darby)

Come estendere le utilità

• Una delle considerazioni chiave quando si progettano nuovi bagni o cucine in un'estensione della propria casa è pianificare in anticipo tutti i servizi. La posizione dei lavelli e degli elettrodomestici deve essere integrata con le tubazioni per l'acqua calda e fredda, gli scarichi idraulici, le forniture elettriche, le tubazioni del gas o dell'olio.
• Cucinare e fare il bagno sono i maggiori responsabili del vapore acqueo interno, quindi i regolamenti edilizi richiedono l'installazione di aspiratori per combattere la dannosa condensa.
• Considera anche il modo migliore per sistemare il terreno in ghisa pesante e i tubi di sfiato (SVP) che prendono i rifiuti dal bagno. Questi possono spesso essere incorporati all'interno dell'estensione e inseriti in una scatola.
• L'impianto elettrico esistente dovrà essere ampliato per fornire nuova illuminazione e prese di corrente aggiuntive.
• Gli elettricisti possono normalmente autocertificare le loro installazioni e al termine del lavoro è legale requisito per l'elettricista di testare il nuovo sistema e consegnare una sicurezza elettrica BS 7671 firmata certificato.
• Una canna fumaria della caldaia sarà spesso d'intralcio alla tua estensione. Puoi cercare di spostare la caldaia esistente, ma l'aumento della domanda dalla casa allargata potrebbe giustificare una nuova caldaia con una maggiore potenza termica. Pertanto potrebbe essere necessario preventivare fino a £ 4.000 o £ 5.000 per l'installazione di una nuova caldaia.

Come scegliere il costruttore giusto per ampliare una vecchia casa

Spesso è meglio fare affidamento sui consigli locali dei costruttori quando hai intenzione di ampliare la tua casa vittoriana, idealmente da amici o vicini. Anche architetti e geometri possono essere un'utile fonte di informazioni. Segui alcune regole d'oro:

• Seleziona costruttori che hanno una buona esperienza nell'ampliamento di case vittoriane simili.
• Ottieni almeno tre preventivi scritti e chiedi referenze da lavori precedenti
• Quando confronti i preventivi, controlla esattamente cosa è incluso nel prezzo: include IVA, ponteggi, sgombero rifiuti, noleggio di cassone e pulizia? Non sentirti obbligato a scegliere il prezzo più basso.
• Concordare anticipatamente le fasi di pagamento e pagare solo a lavoro ultimato; non pagare mai in anticipo.
• Verifica che il tuo costruttore sia assicurato per i rischi a persone e cose. Richiedete copia dei certificati per la responsabilità civile e per la responsabilità civile del datore di lavoro.
• Sii molto chiaro su quale lavoro vuoi che venga svolto e non continuare a cambiare idea o verrai colpito da molti extra costosi.
• Utilizzare un contratto scritto con gli appaltatori principali o lettere dettagliate quando si nominano i mestieri.
• Confermare le date di inizio e fine per iscritto, insieme al prezzo concordato e alle modalità di pagamento.

Consulenza professionale per estensioni

L'ampliamento di una casa vittoriana, in particolare una casa a schiera, può essere un'operazione complessa, quindi normalmente è consigliabile nominare un architetto o un geometra per gestire il processo.

Esiste la possibilità di assumere appaltatori di progettazione e costruzione "pacchetto completo" specializzati in questo tipo di lavoro e che avranno familiarità con le varie sfide. Dovrebbero anche essere in grado di prendersi cura della conformità ai regolamenti edilizi e urbanistici. Laddove una tale azienda ha intrapreso una serie di progetti simili nell'area locale, dovresti essere in grado di andare a vedere esempi di simili Case vittoriane che hanno ampliato per avere un'idea chiara di come sarà la tua nuova estensione, inoltre puoi chiedere ai proprietari di casa come sarà il lavoro andato.

È probabile che i progetti più sofisticati richiedano i servizi di un architetto qualificato per elaborare progetti, scrivere un capitolato d'oneri, affidare il lavoro ad appaltatori selezionati e gestire la costruzione processi. Scegli qualcuno con una buona esperienza in progetti simili.

Commissioni di progettazione:

• Gli architetti in genere addebitano circa il 10 per cento del costo totale di costruzione per un servizio di progettazione e supervisione.
• Se hai solo bisogno di disegni, aspettati di pagare circa £ 2.000 per la pianificazione più una somma simile per i disegni dei regolamenti edilizi. Puoi trovare le tariffe per la pianificazione e il controllo degli edifici sul sito web del tuo comune.

Hai bisogno di un accordo sul muro delle parti?

L'atto del muro parziale è un obbligo di legge che si applica se si eseguono lavori di costruzione di un muro condiviso con i vicini, come quelli che separano le villette a schiera o seminterrati. Si applica anche quando si effettuano scavi entro 3 metri da una proprietà adiacente in cui le nuove fondamenta sono più profonde di quelle adiacenti (in alcuni casi entro 6 metri). Può riguardare anche opere che interessano muri sulle linee di confine tra giardini.

Un avviso legale dovrà essere notificato ai proprietari della proprietà adiacente almeno due mesi prima dell'inizio dei lavori. Questo normalmente significa dover nominare un Party Wall Surveyor per gestire il processo. Per trovare periti abilitati specializzati in pareti per feste, visita rightsurvey.co.uk.

Considerazioni strutturali nelle case vittoriane

Mattone a larghezza singola

Alcuni "cottage dei lavoratori" a terrazze più piccoli furono costruiti in modo molto economico, con sottili mattoni sull'aggiunta posteriore. Trattandosi di muri che saranno strutturalmente modificati per l'estensione, devono essere maneggiati con grande cura. Laddove la camera da letto al piano di sopra ha pareti sottili, vale la pena rinforzarle e isolarle come parte dei lavori.

Insediamento

Quando un'estensione moderna con fondamenta profonde viene aggiunta a una casa vittoriana con vecchie fondamenta poco profonde, c'è un rischio che la fessurazione può svilupparsi nel tempo nel punto in cui le due strutture si incontrano a causa della diversa fondazione profondità. È consigliabile incorporare una qualche forma di giunto flessibile che possa ospitare una piccola quantità di movimento senza che si sviluppino crepe.

Scavare fondamenta

Problemi strutturali a volte può sorgere dove è necessario scavare trincee per fondazioni o drenaggi in prossimità di una proprietà vicina, in particolare se c'è una vecchia serra o un annesso nelle vicinanze. Per evitare successive controversie consultare un ingegnere strutturista per valutare il rischio e decidere se è necessario un supporto temporaneo. Laddove un vicino ha già costruito un'estensione lungo il confine del tuo giardino, potresti aver bisogno di costruirla. Se poi diventa il nuovo muro divisorio che separa le due estensioni avrà bisogno di un'adeguata resistenza acustica e al fuoco.

Problemi di accesso per l'ampliamento delle case vittoriane

• L'accesso scomodo e il parcheggio limitato per le case vittoriane possono aggiungere fino al 5% al ​​preventivo complessivo per compensare i costruttori per qualsiasi seccatura, tempo extra e costi di manodopera gonfiati. A volte è possibile organizzare l'accesso tramite giardini sul retro dove c'è un diritto di passaggio condiviso che attraversa il retro che porta ad una strada laterale o vicolo, oppure può essere possibile concordare l'accesso temporaneo tramite il vicino giardino. In caso contrario, i materiali e le attrezzature dovranno essere trasportati attraverso la casa, avendo prima adottato misure per proteggere pavimenti, arredi e finiture delle pareti.
• Quando è il momento di versare il cemento per le fondamenta, il carro di cemento dovrà far passare un tubo di pompaggio attraverso la casa. Qualsiasi componente dell'edificio particolarmente grande o ingombrante può essere sollevato sopra la parte superiore della casa per un costo aggiuntivo significativo.
• Considera come smaltire il terreno scavato dalle fondamenta che potrebbe dover essere scavato attraverso il corridoio, e assicurati che le consegne di materiali da costruzione non arrivino tutte in una volta bloccando completamente la tua facciata giardino.

Problemi di drenaggio durante l'ampliamento di una casa vittoriana

• Spesso è necessario deviare almeno un pluviale pluviale. Ciò richiederà probabilmente lo scavo di una trincea per un nuovo tubo sotterraneo in modo che l'acqua possa essere convogliata in una vasca in giardino o in un comodo fossato. Lo scavo può essere eseguito utilizzando un mini escavatore contemporaneamente alle fondamenta.
• Dalla base dell'SVP ci sarà un drenaggio sotterraneo che nelle case a schiera vittoriane scorre tipicamente attraverso il giardino sul retro dove si collega a una fogna principale. È necessaria una grande cura quando si scavano e si costruiscono su fragili tubi di argilla antica; data la loro età, normalmente è consigliabile prevedere qualche sostituzione delle tubazioni e l'installazione di una nuova camera di ispezione in giardino in modo da poter eliminare eventuali blocchi futuri.

Layout interni per estensioni vittoriane

Quando si estende una casa vittoriana c'è un equilibrio da trovare tra "modernizzare" e preservare tutto il meraviglioso vecchio caratteristiche – caminetti, finestre a ghigliottina, cornici decorative intorno ai soffitti, ringhiere per quadri, assi del pavimento, piastrelle geometriche per pavimenti eccetera. Tutto ciò si aggiunge al valore della proprietà.

La regola generale è conservare i due terzi anteriori della vecchia casa vittoriana e modernizzare il terzo più arretrato. In questo modo ottieni il meglio da entrambi i mondi, il fascino del periodo sposato con 21^ns Vivibilità del secolo.

Scoprire come creare un buon flusso nella tua estensione open space con la nostra guida pratica.

In genere è meglio non togliere le pareti interne e i camini nelle case vittoriane poiché sono entrambi strutturalmente importanti e una parte interessante della storia della proprietà. Se devi rimuoverne alcuni, chiedi consiglio su quale pareti interne può essere rimosso. L'ampliamento del retro della casa con un ritorno laterale e/o un'estensione posteriore non dovrebbe richiedere alcuna riconfigurazione del layout interno principale.

Ottenere il design corretto dell'estensione

Come vuoi che la tua estensione appaia dall'esterno? Internamente è molto comune che le nuove cucine/commensali o le camere familiari abbiano un aspetto pulito e moderno. Ma esternamente uno stile vittoriano "simpatico" che si armonizza con la casa vittoriana è spesso l'opzione più sicura.

Muratura o intonaco progettati per adattarsi alla vecchia casa funzionano bene e tetti a falde rivestiti in i tradizionali tetti in ardesia o piani rivestiti in lamiera (idealmente piombo) possono valorizzare la casa qualità del periodo. Anche un buon design moderno a volte può funzionare bene, anche se considera attentamente come potrebbe attrarre i futuri acquirenti negli anni a venire.

Abilmente applicato rendering bianco, magari nascondendo spessi strati di isolamento delle pareti esterne, può contrastare piacevolmente con le vecchie murature. Anche radicale disegni di estensione in vetro a volte può essere accettabile per i progettisti sulla base del fatto che la loro "invisibilità" integra l'architettura originale. Questa non è un'opzione economica, tuttavia, e il rispetto degli obiettivi di perdita di calore sarà una grande sfida.

Dai un'occhiata a questi Disegni di estensione vittoriana per idee sia per interni che per esterni.

(Credito immagine: William Eckersley)

Ci sono una serie di punti chiave da considerare quando si estende una casa vittoriana:

• Singolo o multipiano? La maggior parte delle estensioni di questo tipo sono a un piano, in parte perché l'ampliamento della cucina è l'obiettivo principale e anche perché tendono ad essere incontrovertibili con progettisti e vicini. Se decidi di costruire più di un piano evita di creare scomode "stanze di passaggio" in cui il nuovo spazio è accessibile solo tramite una camera da letto esistente.
• Quanto lontano puoi costruire? In alcuni casi potresti essere autorizzato a costruire fino a un confine laterale con la porta accanto, anche se a volte i pianificatori amano vedere le estensioni arretrate di un metro o giù di lì per consentire l'accesso.
• Finestre e vetrate: il regolamento edilizio limita la quantità di nuove vetrate a un'area equivalente a 25% della nuova superficie dell'estensione (più una franchigia per eventuali finestre bloccate dall'estensione). Sebbene ci siano modi per aggirare questa regola, è molto più semplice rendere conforme il tuo design. I progettisti possono anche richiedere che le nuove finestre laterali che si affacciano sulla proprietà del vicino siano oscurate per preservare la privacy.
• È essenziale ottenere molta luce nell'estensione per una sensazione piacevole e luminosa. È anche importante mantenere quanta più luce naturale possibile nelle stanze posteriori originali una volta che sono state racchiuse dall'estensione. Questo è facile da ottenere in estensioni a un piano generosamente dotate di lucernari o tubi luminosi solari. I tetti vetrati ad alte prestazioni sono un'altra opzione, ma sono relativamente costosi e possono rendere difficile il rispetto delle regole sulla dispersione del calore.
• Con un'estensione di riempimento del ritorno laterale, prendi in considerazione l'apertura della parete posteriore originale alla sala da pranzo per creare un "flusso senza soluzione di continuità". In alternativa, rimuovere le porte francesi esistenti o convertire l'apertura del lunotto posteriore in una porta.
• Tecnicamente è importante che le estensioni non blocchino il flusso d'aria sotto i piani terra in legno vittoriano, quindi saranno necessari mattoni d'aria alle pareti inferiori.

Chartered Surveyor Ian Rock MRICS è un direttore di rightsurvey.co.uk e autore del manuale Haynes Victorian House

Maggiori informazioni sull'estensione:

• Come ristrutturare una casa vittoriana
• Pianificazione, progettazione e calcolo dei costi di un'estensione di due piani
• Come aggiungere un'estensione a un piano senza autorizzazione edilizia