Verzakking is misschien je eerste angst wanneer scheuren op mysterieuze wijze uit het niets verschijnen. En hoewel je weet dat leven met wankele muren en af en toe een plakkende deur deel uitmaakt van de 'oude huiservaring', geeft onverklaarde of plotselinge structurele beweging je recht om je zorgen te maken.
De meeste oude gebouwen vertonen tekenen van beweging in het verleden, zoals golvend metselwerk, deuren die zijn bijgesneden om in vervormde openingen te passen, of hellende vloeren met stroken kralen die gaten bij plinten verbergen. Maar in de meeste gevallen is de beweging gestabiliseerd en is er geen reden tot ongerustheid.
Weten wanneer u zich zorgen moet maken, is essentieel als u dat bent een woning renoveren. We kijken wanneer een scheur een teken is dat je verder moet zoeken en wat er gedaan kan worden om het probleem te verhelpen.
Deze functie is een bewerkt uittreksel uit de Victoriaanse en Edwardiaanse huishandleiding door Ian Rock, uitgegeven door Haynes. Ian Rock is een gecharterd landmeter en directeur van de website voor het vergelijken van enquêtes
rightsurvey.co.uk
Wonky deurkozijnen dragen bij aan de charme van een oud huis, maar kunnen een teken zijn van actieve structurele beweging
Krediet: Brent Darby
Wat is bodemdaling?
Het woord 'verzakking' verwijst naar de grond onder funderingen die bezwijkt, de muur van ondersteuning berooft en deze laat vallen, barstend in een typisch 'V'-vormig patroon. Dit legt druk op het huis en destabiliseert de muren.
Dus waarom vindt instorting van de grond plaats?
Wat veroorzaakt bodemdaling?
- De effecten van droogte, boomwortels en strenge vorst kan klei-ondergronden heftig doen krimpen of zwellen.
- Lekkende afvoeren kan de grond onder uw huis veranderen in zacht, squelchy moerasland.
- In de buurt uitboren, zoals een aanbouw die ernaast wordt gebouwd, kan ook een destabiliserende invloed hebben.
- Sinkholes en oude mijnwerkingen kan verzakkingen veroorzaken, maar dit is uiterst zeldzaam.
Er is echter een ander type neerwaartse beweging dat vaak wordt aangezien voor verzakking: nederzetting. Dit is meestal geen ernstige zorg, omdat de meeste gebouwen in de loop van de tijd geleidelijk bezinken naarmate de grond vordert langzaam samengedrukt als het zich aanpast aan nieuwe gewichten die eraan worden opgelegd, bijvoorbeeld door grote structurele veranderingen zoals een loft conversie.
Funderingen in oude huizen
Meer van Periode Wonen
(Afbeelding tegoed: leven in de periode)
Periode leven is het bestverkochte tijdschrift voor periodehuizen in het VK. Krijg elke maand inspiratie, ideeën en advies bij je thuis met een abonnement.
Historische huizen werden gebouwd met zeer ondiepe funderingen volgens de huidige normen, maar konden een zekere mate van beweging opvangen dankzij het gebruik van flexibele materialen op kalkbasis.
In tegenstelling tot moderne betonnen stripfunderingen, werden pre-20e-eeuwse muren gebouwd met bakstenen 'voeten', die aan de basis breder werden in een getrapt patroon om de belasting te spreiden.
Funderingen moeten diep genoeg zijn om beweging in de grond door vorst en seizoensgebonden vochtveranderingen te voorkomen stabiliteit van oude funderingen (minder dan een halve meter diep) kan voor een groot deel afhangen van het type grond waarop ze gebouwd zijn Aan.
Krijt en steen zijn de stevigste ondergronden. Maar klei, zoals veel tuinders kunnen bevestigen, heeft de nare gewoonte om in hete, droge zomers uit te drogen, te krimpen en te barsten totdat het zich later herstelt en bij nat weer weer in vorm zwelt.
Bodemdaling kan ervoor zorgen dat deurkozijnen doorzakken en deuren blijven plakken, en wordt vaak veroorzaakt door lekkende afvoeren of boomwortels
Krediet: Jeremy Phillips
Hoe veroorzaken bomen bodemdaling?
Historisch gezien hebben bodemdalingsclaims de neiging om hun piek te bereiken in jaren waarin er lange periodes van droogte waren, waardoor het risico op bodemkrimp, dat wordt verergerd door bomen, toenam.
Enkele van de ergste aanstootgevende bomen zijn breedbladige soorten, zoals:
- Populieren
- Eiken
- wilgen
- As
- Platanen en platanen
- Snelgroeiende leylandii en eucalyptus.
Bomen kunnen ook een indirecte oorzaak zijn van verzakkingen waar vochtzoekende wortels ondergrondse afvoeren binnendringen waardoor ze gaan lekken. Vegetatiegerelateerde bodemdaling komt overeen met het groeiseizoen van april tot oktober, waarbij de schade meestal het hoogst is in de herfst, wanneer de meeste verzekeringsclaims worden ingediend.
Grote bomen dicht bij huizen nemen vocht uit de grond en kunnen krimp en instabiliteit in funderingen veroorzaken
(Afbeelding tegoed: Getty Images)
- Controleer of je het recht hebt inboedel- en opstalverzekering met onze handige gids
Omgaan met bomen
Het probleem met het kappen van grote, dorstige bomen is dat de grond dan kan opzwellen van het vocht dat wordt niet meer opgenomen door de boom, met het risico dat hij dan de fundamenten kan verschuiven omhoog. Bekend als 'heave', dit is het tegenovergestelde van bodemdaling, maar even destructief.
U moet er ook rekening mee houden dat het kappen van bomen die zijn beschermd door een boombeschermingsbevel of in beschermde gebieden zonder toestemming kan leiden tot vervolging.
- ‘Boombeheer’ is vaak een betere aanpak. Dit heeft als doel de hoeveelheid vochtopname te verminderen, bijvoorbeeld door ‘knotting’ – zwaar snoeien. Sommige soorten, zoals wilgen en kersen, reageren echter op snoeien met krachtige nieuwe groei.
- ‘Wortelkeringen’ zijn een alternatieve manier van boombeheer, waarbij een diep, smalle greppel tussen de boom en het gebouw waarin speciale grote harde plastic platen zijn ingevoegd. Dit biedt het voordeel dat mooie bomen behouden blijven en tegelijkertijd de fundering wordt beschermd.
Kan ik bodemdaling claimen op mijn verzekering?
De meeste verzekeringsclaims voor vermeende bodemdaling worden afgewezen omdat de oorzaak ergens anders ligt, zoals slecht gebouwde serres die wegtrekken van het huis.
Van de geldige claims zijn de meeste gerelateerd aan bomen en grote struiken dicht bij het huis die vocht onttrekken aan krimpbare kleigronden.
Hoe om te gaan met bodemdaling
Metselwerklagen stijgen en dalen dramatisch – maar onderbouwen is niet altijd de juiste oplossing voor bodemdaling
Krediet: Ian Rock / Haynes Publishing
Wat is de onderbouwing?
De leerboekreactie op bodemdaling is om af te graven naar stabiele grond en tonnen beton in de leegte te pompen. Maar dit is duur en storend, en kan zelfs problemen veroorzaken bij toepassing op oude gebouwen, waardoor nieuwe spanningen ontstaan tussen het stijve gerepareerde gebied en de resterende oude muren.
Hypotheekverstrekkers bepalen soms dergelijke werken, maar ironisch genoeg lijken ondersteunde huizen nooit te herstellen van het stigma, waarbij verzekeraars dergelijke eigendommen vaak afwijzen.
Een gevoeligere en goedkopere aanpak bij oude gebouwen kan zijn om een paar lagen baksteen onder het defecte deel van de muur te leggen om opnieuw contact te maken met vaste grond.
Andere structurele problemen
Verzakkingen zijn niet de enige oorzaak van scheuren in woningmuren. Hier zijn enkele andere problemen en hoe u deze kunt oplossen.
Kijk voor nog meer advies op onze gids voor scheuren en structurele problemen.
Buigende en scheve muren
De kopgevels van terrassen kunnen vaak doorbuigen of overhellen. In tegenstelling tot de belangrijkste voor- en achterwanden, die doorgaans zijn verbonden door vloer- en plafondbalken, kunnen er zeer weinig zijwanden op hun plaats zijn.
Dit is waarom gietijzer spreidplaten en dasspelden werden gewoonlijk ingebracht om de muren te beperken - zoals een metalen korset. Ook kwetsbaar zijn borstwering muren op dakniveau en zware gevels boven erkers.
Waar een muur op zijn bovenste niveau naar buiten leunt, is een veelvoorkomende oorzaak 'dakspreiding'. Hier hebben de dakspanten de bovenkant van een muur naar buiten geduwd, omdat ze niet meer op hun plaats worden gehouden door de plafondbalken. Een aanwijzing hiervoor is te zien in de slaapkamers op de bovenverdieping, waar de openingen naar de raamkozijnen aan de bovenkant breder zijn dan aan de onderkant.
Waar muren zijn uitgebogen, zie je misschien barsten in de interieur pleisterwerk op de kruising met binnenmuren en plafonds, samen met openingen tussen de plinten en de vloer. Een potentieel probleem met naar buiten lopende muren is dat de vloerbalken die vroeger in de muur zaten, daardoor los kunnen zijn geraakt. In dit geval, stalen balkverlengers kan worden aangebracht om de balken te verlengen, zodat ze weer met de muur kunnen worden verbonden.
Buigwanden kunnen ook opnieuw worden vastgezet door discreet roestvrij staal te plaatsen muur banden om ze aan de vloerbalken te verankeren; deze zijn een modern alternatief voor traditionele 'X'- of 'S'-vormige trekstangen.
Spreidplaten en 'S'- en 'X'-vormige trekstangen worden door de muur in vloerbalken gestoken om te voorkomen dat een muur doorbuigt
(Afbeelding tegoed: Istock)
Omgaan met scheuren
Meest scheuren in oude gebouwen zijn van weinig betekenis. Vaak wordt het gebouw gewoon 'comfortabel' omdat de ondiepe fundamenten zich gedurende het jaar aanpassen aan grondveranderingen.
Scheurvorming komt vaker voor waar harde, moderne pleisters, cementpleisters en mortels zijn aangebracht tot flexibele oude muren, maar oppervlakkige scheuren tot ongeveer 1 mm breed zijn waarschijnlijk geen groot probleem.
Scheurvorming is waarschijnlijker wanneer een scheur zich vanaf de grond door de muur uitstrekt en waar verticale taps toelopende scheuren aan de bovenkant breder lijken.
Het diagnosticeren van de oorzaken van het kraken van verzekeringsclaims vereist normaal gesproken professionele monitoring. Het kan meer dan 12 maanden duren om te controleren of scheuren 'progressief' zijn of gewoon openen en sluiten met de seizoenen. Maar zolang de scheurvorming is gestabiliseerd en jaar na jaar niet erger wordt, is in de meeste gevallen geen verdere actie nodig.
De eenvoudigste manier om te zien of een scheur 'live' is, is door met een potlood aan te geven waar hij eindigt en de datum vast te leggen. Als de scheur blijft groeien, doe dit dan met regelmatige tussenpozen opnieuw, net als een hoogtegrafiek voor opgroeiende kinderen.
Door een muurscheur met potlood te markeren, kunt u controleren of deze na verloop van tijd erger wordt
Krediet: Roger Hunt
Naast ondiepe funderingen zijn structurele veranderingen een andere veelvoorkomende oorzaak van scheuren. Waar binnenmuren zijn verwijderd of ramen zijn vervangen, kan het nieuwe spanningen veroorzaken, dus het metselwerk moet zich op een nieuwe positie nestelen.
Meer zorgwekkend is wanneer buren illegaal bezig zijn kelder conversies, waardoor partijmuren worden ondermijnd en gevaarlijke structurele scheuren in aangrenzende huizen worden veroorzaakt. Als u of uw buren werken aan aangrenzende muren moeten uitvoeren, zorg er dan voor dat partij muur overeenkomst is opgesteld om eventuele problemen te verminderen.
Houd er bij het toevoegen van een moderne extensie rekening mee dat de nieuwe en oude delen met verschillende snelheden zullen bewegen en afzetten
Krediet: Polly Eltes
Differentiële beweging: scheuren tussen oude en nieuwe delen van het gebouw
Waar u verschillende funderingsdieptes naast elkaar heeft, zoals een oud huis met een moderne aanbouw, kunnen scheuren optreden op de kruising tussen de twee structuren als gevolg van verschillende bewegingssnelheden.
Een manier om hieraan tegemoet te komen, is door een flexibele verbinding tussen de twee delen aan te brengen, waardoor ze onschadelijk tegen elkaar kunnen bewegen zonder te barsten. Maar differentiële beweging is niets nieuws - soortgelijke problemen kunnen periodiek optreden wanneer Victoriaanse erkers werden gebouwd met ondiepere fundamenten dan die van het hoofdgebouw.
Meer over renovatie:
- Hoe een huis te renoveren: een deskundige gids
- 16 dure renovatiefouten om te vermijden
- Buitenreparaties: geef je huis een gezondheidscheck met deze toptips
