Hvordan kjøpe et gammelt hus

Merkelige arkitektoniske trekk, brusende peiser, vakre originale gulv og hyttehager - alt er en del av den gamle husdrømmen. Men å vedlikeholde eller renovere et periodehus kan være dyrt og tidkrevende - et virkelig kjærlighetsarbeid.

Til tross for at rundt en femtedel av britiske boliger ble bygget før 1919, er tilbudet av periodehus begrenset, så de har ofte premiumpriser og hard konkurranse når de kommer på markedet. Når du kjøper et gammelt hus, kjøper du et stykke historie, forhåpentligvis fullpakket med originale funksjoner og karakter.

Denne guiden dekker alt du trenger å vite om å kjøpe et gammelt hus. Finn mer på kjøpe hus eller leilighet i vår nybegynnerguide, og ikke gå glipp av vår omfattende funksjon på hvordan renovere et gammelt hus slik at du kan være sikker på at du tar en informert beslutning.

Bør jeg kjøpe et gammelt hus?

Det er lett å bli forført av hytta med roser rundt inngangsdøren, den koselige enderrassen eller det smuldrende våningshuset. Førsteinntrykket er viktig, men det er det praktiske ved å eie et gammelt hus og din evne til å leve med det.

Hvis du virkelig elsker en gammel bygning, vil du være klar til å ta utfordringene og kostnadene ved vedlikehold og være forberedt på å leve med de særegne egenskapene som gjør den spesiell.

Dette er ikke å si at du ikke kan gjøre endringer; endringer og tillegg er en del av en bygnings historie. Men du må være forberedt på å leve med potensielt skjeve dører, sprø vegger og en og annen fuktig flekk. Disse tingene går med territoriet.

Husk også at periodeboliger kommer i mange former. Omsorg for et middelaldersk tømmerhus er et annet forslag enn å bo i en edvardiansk villa. Du kan finn ut hvor gammel din potensielle eiendom er i vår guide.

Oppsett i nye og gamle hus varierer. Eldre boliger har en tendens til å ha mindre rom enn nye, som ofte har åpen planløsning (bruk guiden vår for å finne ut hvordan gå åpen plan i et gammelt hus). Motsatt har gamle hus ofte potensial til å skape mer lagringsplass.

Nye hus er lettere å vedlikeholde, og moderne standarder for trekk-proofing og isolasjon betyr at energiregningene blir lavere. Med et gammelt hus, energisparende tiltak må ettermonteres, og det er usannsynlig at de oppnår effektivitetsnivået i et nytt hjem.

Tenk på langsiktige behov. 'Ikke kjøp en hytte hvis du trenger et slott' kan høres ut som et åpenbart ordtak, men å prøve å forstørre et gammelt hus betydelig kan risikere å ødelegge karakteren. Å kjøpe en eiendom med uthus som kan konverteres kan være et mer sympatisk alternativ.

"Vi er bare tillitsmennene for de som kommer etter oss"

(Bildekreditt: Darren Chung)

Oppdager originale trekk

Hvis du er heldig, vil originalitet omfavnes i alle fasetter av bygningens stoff, inkludert ting som kalkpussede vegger og tak, 'Vaklende' glass i vinduene, antikke peiser, dekorative listerog forhøyninger av håndlaget murstein eller forvitret stein.

De beste gamle husene er rike på håndverk og detaljer, overlappet med teksturvariasjoner og en overflatepatina forbundet med prosessen med aldring og bruk.

Forhåpentligvis, hvis det har oppstått skader, vil det ha blitt foretatt ærlige reparasjoner som beholder originalenes ekthet, med et minimum av inngrep. Noen ganger blir originaliteten forringet der nye materialer eller bygningselementer er introdusert som forringer husets karakter, ytelse og verdi.

Restaurering kan ha blitt utført der det har vært et forsøk på å sette bygningen tilbake til en perfekt tilstand, med det resulterende tapet av originalt stoff. Autentisk gjenskape periodefunksjoner kan være kostbare.

(Bildekreditt: Amanda Turner)

Problemer å se etter når man ser på et gammelt hus

Fuktig rangerer som nummer ett problem med gamle bygninger, som potensielt kan føre til forfall, råte og angrep av biller. Hvis den ikke blir sjekket, har fukt katastrofale og dyre konsekvenser, så vurder omfanget av problemet og identifiser årsaken.

Strukturelle spørsmål er en viktig faktor da løsninger ofte er kostbare. Problemer kan angis med sprekker og buler på veggene, skrånende gulv og uregelmessige taklinjer. Ofte er disse problemene relatert til forfall, men kan være forårsaket av bosetting av bygningen over tid, synking eller heving og utilstrekkelig store tømmerbjelker, sperrer og overligger.

Forstå strukturen av bygningen er avgjørende. Noen eiendommer som ser ut til å være murstein, er faktisk tømmerramme (bruk guiden vår for å finne ut om vedlikehold av tømmerrammer i gamle hus), mens gjengivelsesbelegg kan dekke en rekke forskjellige uventede materialer.

Aldri anta at fordi en del av en vegg er av et bestemt materiale, er hele huset det samme: ofte finnes et stort utvalg materialer i en bygning. Interne lag av gipsplater eller tørrfor kan skjule alle slags problemer.

Vær like forsiktig med det samme tidligere reparasjoner eller endringer, ettersom dårlig utført byggearbeid ofte byr på ubehagelige overraskelser. Hurtigreparasjoner og bruk av sementmørtel, render og plaster kan alle føre til problemer i fremtiden.

For mer, se vår avgjørende sjekkliste for boligkjøp.

(Bildekreditt: Roger Hunt)

Modernisering og utvidelse av et gammelt hus

Noen aspekter ved et gammelt hus må uunngåelig moderniseres, spesielt kjøkken og bad. Dagens kjøkken er hjemmets knutepunkt, så det kan være lurt å flytte det, muligens til en forlengelse.

Den mest vellykkede tilbygg til gamle bygninger gjenspeiler dagens stil, bruker materialer av god kvalitet og er nøye proporsjonert. Tenk på hvordan utvidelsen og eksisterende rom vil integreres, og hvordan lys og ventilasjon kan introduseres for de eksisterende rommene, så vel som det nye tillegget.

Ekstra eller eget bad er ønskelig, selv om de ofte kommer på bekostning av å miste et soverom, noe som kan påvirke salgsverdien av huset. EN konvertering av loft er en måte å overvinne dette problemet på; den potensielle ulempen er tapet av ytterligere plass for å imøtekomme trappen.

Når du vurderer å endre utformingen av et hus, må du huske på at noen bygninger er bedre i stand til å imøtekomme endringer enn andre. Å slå små rom sammen for å lage en stor kan ødelegge essensen av et gammelt hus. Å fjerne peiser og skorsteinbryster kan få plass, men til prisen av rommets proporsjoner.

Hvis du vurderer å kjøpe en gammel bygning med store innvendige volumer, for eksempel en kirke eller låve, Vær oppmerksom på at de ofte er vanskelige å dele inn i oppholdsrom og vinduer kan være vanskelige å gjøre inkludere.

Engasjer et renoveringsteam - arkitekt, konstruksjonsingeniør, byggherre - som er sympatisk for gamle bygninger med bevaringsbehov.

Få en fullstendig undersøkelse

Gamle bygninger har ofte overraskelser, så vær forberedt på problemene og mulighetene. En fullstendig bygningsundersøkelse av a chartret bygningsmåler er vanligvis viktig, og drenerings- og skorsteinsundersøkelser er ofte fordelaktige.

Der problemer er tydelige, a bygningsingeniør blir ofte oppfordret til å foreta en vurdering og designe løsninger. Rådfør deg med en hvis det vurderes betydelig arbeid arkitekt å fastslå hva som er mulig. Der det er planlagt større arbeider, for eksempel taktekking, får du tilbud på forhånd.

(Bildekreditt: Brent Darby)

Sørg for at du har råd til reparasjoner

Før du legger inn et tilbud, prøv å få en ide om oppussingskostnader. Be en byggherre eller din landmåler om å gi estimater - du kan kanskje bruke tallene når du forhandler frem den endelige prisen.

For mange mennesker ser rosefarget når de kjøper et gammelt hus som krever arbeid. Gamle byggeprosjekter kan være ekstremt belastende og belaste de beste forholdene, så gå nøye gjennom oppgaven som ligger foran deg, budsjettet og tidsrammen før du fortsetter. Ikke vær redd for å gå bort hvis du er i tvil.

Sørg for at du har et arbeidsbudsjett og tilstrekkelige midler på plass for å fullføre arbeidet før du starter en bygning eller renovering. Legg til et 20 prosent beredskapstall for uforutsette problemer, og doble beredskapsbeløpet for store, veldig gamle eller forsømte eiendommer.

(Bildekreditt: Roger Hunt)

Sjekk tidligere arbeid

Arbeid utført av tidligere eiere, som har brukt upassende materialer og teknikker, kan resultere i kostbare fuktige og strukturelle problemer. Det er også viktig å fastslå at en verneverdig bygning og andre samtykker er innhentet for utført arbeid, ellers kan du være ansvarlig for å gjøre ting riktig.

Vurder dine prioriteringer

Selv om det er fantastisk å drømme om luksusen til designe nytt kjøkken til et gammelt hjemDet er viktig å være fornuftig om å prioritere arbeidet du planlegger å gjøre. Bygningens struktur og struktur må komme først, og det er viktig å sikre at huset er vind- og vanntett så snart som mulig, selv om reparasjoner bare er midlertidige.

Prøv å etablere budsjettet som sannsynligvis vil være nødvendig for å oppfylle planene dine før du blir enig om et endelig boliglånetilbud, slik at du kan bestemme hva som kan være oppnåelig. Om nødvendig, fase arbeidet, men sørg for å ha en langsiktig hovedplan fra begynnelsen for å unngå å gjøre ting som kanskje må angres senere. Hvis du kan, kan du leve med bygningen i noen sesonger for å forstå det før du gjør store endringer.

(Bildekreditt: Jeremy Phillips)

Trenger jeg tillatelse til å gjøre endringer?

Vurder forskrifter som kan gjelde, spesielt hvis huset er fredet eller i en verneområde. Oppføring gir ekstra juridisk beskyttelse for bygninger innenfor plansystemet og dekker generelt hele bygningen, inkludert interiøret, og kan også omfatte strukturer på festet land eller 'Krølling'.

De fleste eiere er glade for at huset er oppført (finn ut mer om fredede bygninger i vår guide), og det kan øke verdien, men du må være oppmerksom på konsekvensene. Eiere må søke om fredet byggetillatelse for de fleste typer arbeider som påvirker husets ‘spesielle arkitektoniske eller historiske interesse’.

Snakk med bevaringsoffiseren for å finne ut hva som kan og ikke er tillatt.

Skulle katastrofen ramme, vil kostnadene ved å bygge om en fredet bygning sannsynligvis være høyere enn for andre eiendommer, så det er viktig å søke råd fra en spesialisert forsikringsmegler.

Bevaringsområder er utpekt på grunn av deres spesielle arkitektoniske eller historiske interesse, og innenfor dem gjelder visse ekstra planleggingskontroller. Med alle husene du måtte trenge planleggings tillatelse eller byggeforskrifts godkjenning for bestemt arbeid. Før du fortsetter, sjekk hvilke regler som gjelder med din lokale planmyndighet.

Sjekk også husets juridiske titteldokumenter for å se om noen begrensninger eller pakter påvirker det. Det er ikke uvanlig å finne historiske begrensninger for bruken av eiendommen eller flere bygninger. Hvis du planlegger å utføre arbeider, eller bruke huset på en måte som det ikke har blitt brukt før - for eksempel et bed and breakfast - er det viktig å undersøke disse forpliktelsene.

(Bildekreditt: Malcolm Menzies)

Opprette parkeringsplass

Ikke glem å tenke på nettstedet når du kjøper. Et gammelt hus vil sannsynligvis være på en større tomt enn et nytt, men utendørsområder er kanskje ikke så nyttige. Mangel på bilparkering er et hyppig problem, og du kan bli tvunget til å parkere på veien.

Ikke alle forhager er store nok til å ta imot en bil, og selv om det er plass, gjelder regler hvis du vil bane over den. Det vil også være nødvendig med tillatelse fra kommunestyret for å slippe kantstenen.

Finn ut mer om planlegge og designe en innkjørsel i vår guide.

(Bildekreditt: Roger Hunt)

Gjør din forskning

Det er viktig å gjøre undersøkelser og finne ut om bygningens historie og materialer og teknikker som brukes for å bygge den. Du kan søke råd fra ekspertbedrifter som vil forske på historie og arv, eller bevaring av en bygning, som f.eks Husdetektiver.

Naboer, lokalbefolkningen, biblioteker og historiesentre kan alle være nyttige, eller du kan ansette et selskap for å undersøke historien til huset ditt for deg. Nettsteder gir en enorm kunnskapsbase, men det er viktig å krysse av informasjon.

(Bildekreditt: Julia Currie)

Viktig sjekkliste for boligkjøp

Ikke vær redd for å undersøke huset du kjøper nøye. Lag notater, bruk en kikkert for å se nærmere på taket og skorsteinene, og be om lov til å ta bilder. Start med denne sjekklisten med viktige spørsmål:

• Er bygningen oppført eller i enVerneområde?
• Er det bevis på uautoriserte endringer eller tillegg?
• Er det rikelig originale trekk? Eller er der dårlige kopier som kan skade eiendommens verdi?
• er det en garasje eller parkering utenfor gaten?
• Er utvidelser eller tillegg godt designet?
• Er det strømnettet eller er energi fra olje eller LPG?
• Er det vann og avløp?
• Er det uthus? Har de i så fall vann og strøm?
• Er det hagemurer, rekkverk, gjerder eller hekker? Hvem er i så fall ansvarlig for dem?
• Ha tradisjonelle byggeteknikker og materialer blitt brukt til tidligere reparasjoner?
• Hva poster blitt beholdt av reparasjoner og vedlikehold?
• Er det bevis på det vedlikehold har værtforsømt?
• Ha solcellepaneler eller andre energiproduksjonssystemer blitt installert?
• Har det noen gang vært senkingeller heve?
• Er det en historie om huset oversvømmet?
• Har nåværende eiere hatt problemer med å få bygningsforsikring?
• Er flaggermus eller fugler til stede i strukturen?
• Er det noen trær som kan være beskyttet eller med røtter som kan forårsake problemer?
• Er det tegn til asbest? For eksempel isolasjon på rør eller taktakmaterialer.
• Gjøre strømledninger eller telefonlinjer krysse eiendommen?

(Bildekreditt: Roger Hunt)

Problemer å se utenfor:

• Har tak nylig blitt reparert eller dekket byttet?
• Er takstein eller skifer savnet?
• Er huset stråtak? I så fall, når ble det sist stråtaket?
• Er det flate tak? Er det i så fall tegn på skader eller vann?
• Gjør dettakrenner og andre regnvannsgoder ser ok ut? Det er alltid verdt å besøke minst en gang når det regner for å se etter potensielle problemer.
• Er det noen plante vekst på vegger?
• Hvis huset har hulrom, sjekk jernbånd (brukes til å knytte de to bladene av murverk sammen) for tegn på korrosjon, noe som kan føre til problemer.
• Når var huset sist pusset opp eksternt?
• Var passende maling brukt på tidligere dekorasjoner?
• Har det vanskelig sement gjengir og peker blitt brukt som kan fange opp fuktighet?
• Er det noen erodert murstein eller murverk, defekt peking og skadet gjengivelse? Dette kan indikere problemer fremover.
• Er det noen upassende vinduer eller dører?
• Er råtne tydelig i tømmerarbeid? Prøv å forsiktig stikke med en nøkkel eller en sløv skrutrekker.
• Har det blitt brukt hurtigreparasjoner som f.eks sprayskum og mastikk?
• Er det åpenbart sprekker, bulende veggereller skjeve vinduer eller dører? Disse kan skyldes historisk bosetting eller - mer grunn til bekymring - forfall i strukturen eller senking.
• Er det bra adgang for hopper, byggherrer og materialleveranser?

(Bildekreditt: Roger Hunt)

Problemer å se etter inne:

• Er det tegn til fuktig? Dette kan indikeres av fuktige flekker, form eller en muggen lukt. Se bak gardiner, under tepper og inne i skap.
• Har gipsplater blitt brukt til å forme veggene? Det kan dekke over problemer.
• Gjør det etasjer føler hoppe, eller er de skrånende? Eller er trapp vemmelig? Dette kan indikere strukturelle problemer.
• Er det sentralvarme og hvilket drivstoff bruker den?
• Når ble varmeanlegget installert og kjele fornyet?
• Er det peiser og i så fall, er de brukbare?
• Er det sprekker, spesielt rundt vindu og døråpninger? Dette kan indikere strukturelle problemer.
• Er den loft godt isolert?
• Har vinduene sekundære eller doble vinduer?
• Er det andre energieffektivitet målinger?
• Når var huset sist kablet om?
• Har huset vært erstattet? Er det lede rørledninger? Alle blyrør bør skiftes.
• Gjør det vinduer og dører lett å åpne og lukke? Knuste sash -ledninger kan indikere mangel på vedlikehold. Er det tegn på forfall i tømmeret?

(Bildekreditt: Brent Darby)

Jobber å gjøre når du flytter inn:

• Klare det vind og vanntett, selv om dette bare er midlertidig. Sørg for at taket ikke lekker og at regnvannsgods er i god stand.
• Sjekk sikkerheten til elektriske kretser og varmesystemer, og for lekkasjer.
• Sørg for at bygningen er sikre. Beskytt funksjoner som peiser, trapper og gulv med midlertidig ombordstigning.
• Konsentrere seg om eksterne spørsmål: tak- og skorsteinarbeid; reparere mur, stein og tømmerrammer.
• Overhaling og trekkfast vinduer, dører og loft.
• Installer nytt rørleggerarbeidogelektrisk.
• Gjør arbeid til etasjer.
• Utfør nødvendig dekorere arbeid.

Mer om oppussing

• Hvordan renovere et hus: en ekspertguide
• 16 kostbare renoveringsfeil å unngå
• Hvordan håndtere sprekker og strukturelle problemer i gamle hus