Slik konverterer du en låve: 10 trinn for en vellykket konvertering av låven

Konvertering av låve er et populært alternativ for oppussere som søker et unikt sted å ringe hjem. Selv om disse prosjektene krever nøye planlegging, fleksibel budsjettering, godt design og mye tålmodighet, er resultatene mer enn verdt investeringen, både tid og penger.

Vår 10-trinns guide for å takle konvertering av fjøs er det perfekte akkompagnementet for deg husrenovering prosjektet, og veileder deg gjennom alle trinn i prosessen med hjelp fra eksperter i konvertering av fjøs. Vi ser også på hvordan du konverterer en nedlagt kirke eller skole.

(Bildekreditt: Rachael Smith)

1. Finn en låve å konvertere

Hvis samtaler med eiendomsmeglere og ditt lokale råd har vist seg å være uten resultat, Plotfinder er et flott sted å finne potensiell låve. Du kan også bruke den til å lete etter potensielle konverteringer fra skole eller kirke. Og for ferdig konveksjonsideer for låven du kan se på redigeringen vår.

• Hvis du leter etter en låve, kan du prøve Barns osv
• Det er også verdt et besøk Engelsk arv og Samfunn for beskyttelse av gamle bygninger.

2. Budsjett - hvor mye koster en låvekonvertering?

(Bildekreditt: Steve Lancefield)

Totalt sett vil du sannsynligvis ende opp med å bruke mer på konverteringen din som en kvadratmeter enn du ville gjort hvis du bygde fra nytt. «Mens det nye huset ditt kan ha kostet deg £1,700 kvm, stiger til £2,500 kvadratmeter for høy spesifikasjon, en låvekonvertering, for eksempel, kan være opptil £3,000 kvadratmeter for samme spesifikasjon, sier Oxford-basert prosjektleder og chartret mengdemåler Jon Darnell. Forvent følgende mulige kostnader:

• Underbygger kan koste fra £3,500 til £3,800 per meter, avhengig av tilgjengelighetsnivået og stabiliteten i den eksisterende strukturen.
• Avhending av asbest koster fra £250 til £350 tonn, noe som kan svare til 25 kvm.
• Forkastelse av stein, som utgjør en stor forskjell for bygningens utseende, kan være mellom £25 og £ 30sq meter for sementkalkmørtel og ytterligere £ 20sq meter på toppen for ren kalkmørtel.
• Sprøyting av tømmer Det er verdt å beskytte dem mot fuktighet når kilden til fuktighet er eliminert - forvent å betale £1,000 til £1,500 for en låve på 2000 kvadratmeter.

Spør flere lokale eiendomsmeglere før du gir et tilbud hva låven kan være verdt hvis du skulle konvertere den, og ta notat av eventuelle råd de kan tilby for å maksimere verdien. Det samme rådet står hvis du skal konvertere en skole eller kirke.

Spør en bygningsmåler - prøv Royal Institution of Chartered Surveyors - eller konstruksjonsingeniør for å undersøke bygningen for å markere eventuelle strukturelle problemer og gi deg grove kostnader. Hvis du har en arkitekt i tankene, vil det også være verdt å be om et besøk på stedet for å snakke gjennom ideer og kostnader også.

"Planlegging og prosjektledelse er nøkkelen," sier Luke Winham, som er direktør for Vision Residences og har 20 års erfaring med eiendomsutvikling. "Selv om det kan være givende å utvikle gamle bygninger, kan det være betimelig og dyrt. Hold øye med budsjettet ditt, da gamle bygninger noen ganger kan avdekke ekstra utviklingskostnader som du kanskje ikke har stått for, og som lett kan koste mye mer enn du først trodde.

3. Slik får du byggetillatelse for ombygging av fjøs

(Bildekreditt: Colin Poole)

Fant du et potensielt konverteringsprosjekt? Eller kanskje du har lagt merke til en forlatt kirke eller tom skole? Kontakt din lokale planavdeling for å se om det sannsynligvis vil bli gitt godkjenning for "endring av bruk". Husk at du ikke vil kunne søke om planleggingstillatelse fordi rådet vil se på en fullstendig søknad i detalj.

Sjekk om bygningen er fredet, i så fall trenger du fredede bygninger samtykke, og finn ut om bygningen er i a verneområde, som ytterligere vil begrense hvilke endringer som kan gjøres. Til slutt, hvis det er en kirke, trenger du tillatelse fra kirkemyndighetene.

Planleggere vil mer sannsynlig godkjenne søknader som er sympatiske for den opprinnelige bygningen eksternt utseende, noe som vil bety restaurering av vinduer og dører, og bruk av gjenvunnet eller like-for-like materialer. Du kan oppdage at endringene du har lov til å gjøre inne er begrenset, eller må være reversible også.

Les vår guide til planleggings tillatelse for mer informasjon, og sjekk rådene nedenfor som kan hjelpe deg med å presse en søknad gjennom.

4. Oppgradering av bygningens stoff

(Bildekreditt: Steve Lancefield)

For best effekt, bruk materialer som er kjernen i den opprinnelige bygningens karakter. Innvendig eller utvendig bør det fortsatt åpenbart være en låve - en konvertering der den opprinnelige arkitekturen er skjult, vil ikke være like vellykket.

David Nossiter rektor for David Nossiter Architects som spesialiserer seg på ombygging av fjøs, gir råd om "Låvekonstruksjoner faller i tre hovedkategorier: Tømmerrammer, murverk og metallrammede strukturer. Bruk lokale materialer til reparasjoner og bruk originalt materiale der det er mulig. Hvis du introduserer nye materialer, må du bestemme om de er passende for et landbruksbygg. Rådfør deg med en konstruksjonsingeniør før du arbeider med konstruksjonselementer, og sørg selvfølgelig for at du har de nødvendige tillatelsene på plass. "

5. Plan for naturlig lys

Siden du vanligvis ikke kan legge til ekstra åpninger, må du installere glass i eksisterende for å få mest mulig ut av utsikten. Bruk de største takvinduene der det er tillatt-dette fungerer veldig godt i mellomrom med dobbel høyde.

Planlegg oppsettet nøye, slik at rommene uten mye naturlig lys er de som ikke trenger det: en garderobe, et verktøy, et skap, et mediarom eller en koselig.

6. Fremhev spesialfunksjoner

Gjør et trekk ved trappen ved å bruke materialer som står i kontrast til låven, for eksempel stål og glass, eller som utfyller den, for eksempel tømmer.

Bli med to fjøs sammen? Se om planleggerne vil godta en slank, glassert gang. "Jeg liker å gjøre det nye verket tidsriktig," sier arkitekten Ben Parsons. "Dette betyr normalt glassvinduer og en lysere struktur, som fungerer som et kontrapunkt til den (vanligvis) tunge originale bygningen."

7. Takle taktekking

"Taket er vanligvis det største elementet i en låve, noe som betyr at renoveringen og oppgraderingen vil være et betydelig utlegg. Store tak kaster store mengder regnvann, så ikke spar på drenering. " David Nossiter.

8. Oppgrader gulvet

(Bildekreditt: Steve Lancefield)

"De fleste fjøs har ikke betonggulvplater i henhold til standarder for byggeforskrifter. Gulv kan være brolagt med murstein eller en tynn betongoverflate, lagt for å falle for å sluse ut. "

"Når du bryter ut en gammel plate, vær forsiktig så du ikke skader de eksisterende veggene. Alle tjenester som trenger inn i gulvet må koordineres før platen støpes. Gulvet må også isoleres og en fuktsikker membran installeres. Arbeid tilbake fra det ferdige gulvnivået ditt. " David Nossiter.

9. Tenk isolasjon

(Bildekreditt: David Lancefield)

"Det er vanskelig å tette isolasjon rundt gamle tømmerrammer. Den vanlige metoden er å isolere mellom tømmerelementene med mineralull og deretter legge til isolert gipsplater innvendig. Imidlertid kan isolering innvendig forårsake kondensproblemer, du må kanskje inkludere et ventilasjonsgap og en dampsperre. Søk produktprodusentens anbefalinger og profesjonell råd før arbeidet. "

"Et alternativ er å legge til et nytt isolert lag eksternt. Men vær oppmerksom på at denne tilnærmingen krever tenkning på et tidlig stadium fordi slike tiltak kanskje må inkluderes som en del av planleggingsapplikasjonen din. "

"Målet i alle tilfeller er å lage en lufttett forseglet kontinuerlig konvolutt som ikke går på kompromiss rundt den uregelmessige tømmerstrukturen." David Nossiter.

10. Og, varmegjenvinning 

(Bildekreditt: David Lancefield)

"Høye, høye fjøs er vanskelige å varme effektivt, og lider av" stableeffekten ". Det vil si at varm oppvarmet luft som slippes ut ved lave nivå stiger og samler seg i toppen av takrommet. En metode for å overvinne problemet er å installere et mekanisk ventilasjons- og varmegjenvinningssystem (MVHR). Varmluftsinnsamling på høyt nivå trekkes ut og ledes til en varmeveksler hvor den brukes til å varme innkommende filtrert luft på lavt nivå. "Anbefaler David Nossiter.

Potensielle problemer ved ombygging av fjøs

"Ombygging av låve kan være dyrt hvis bygningens tilstand er verre enn det som vises på overflaten," råder arkitekten Ben Parsons. 'De ble ikke alltid bygget for lang levetid - veldig grunne grunnlag som krever grunnlag, er ikke en uvanlig oppdagelse.

"Andre strukturfeil, for eksempel sprekker i vegger, råte som krever utskiftning av tømmer, mislykkede takkonstruksjoner som forårsake ytterligere stress på resten av eiendommen og forurensning i bygningen og rundt stedet, alt bidrar til kostnader. ’

(Bildekreditt: Brent Darby)

"Generasjoner av bønder kan ha prøvd å holde låven til lav verdi som er trygg og vanntett, men produserer det så pent ut var ikke en prioritet, sier prosjektleder og chartret mengdemåler Jon Darnell. "Jeg har støtt på tradisjonelle eiketak som har blitt erstattet av bølgepapp eller asbestplate.

"Andre oppdateringer du kanskje må angre, er blokkeringsdeler i stedet for gode steinreparasjoner og hard grå mørtel som brukes i et stygt forsøk på å stoppe steinerosjon."

David Nossiter gir også råd om følgende reparasjoner du kan støte på når du planlegger en låvekonvertering:

Tømmerreparasjoner:

"Hvis låven din er konstruert av tømmer, er det høyst sannsynlig at du må utføre noen reparasjoner av tømmer. De fleste strukturelle tømmerelementer kan repareres. Hvis bygningen din er fredet, vil du beholde så mye av det originale stoffet som mulig. Når det er tilstrekkelig støttet, fjernes forfallet tømmer og nye seksjoner skjerpes med matchende tre. "

Murreparasjoner:

"Unngå sementutskrifter når de forsegler kondens og fuktighet. Pusteevne og fleksibilitet er viktige hensyn. Bruk kalkbaserte gjengivere, som er dampgjennomtrengelige og rommer en mengde bygningsbevegelser. Kalkbaserte materialer krever beskyttelse mot frost, og det utføres i varmere måneder. "

Ta tilbake moms på en låvekonvertering

(Bildekreditt: Colin Poole)

Som en DIY-er kan du kreve tilbake momsen som er betalt for arbeid og materialer på et låvekonverteringsprosjekt uten å måtte registrere deg. Når arbeidet er fullført, må alle relevante kvitteringer sendes sammen med papirene til de sentrale merverdiavgiftskontorene, og refusjonskontroll vil bli sendt.

Hvis byggherren din er momsregistrert, bør de fakturere arbeidskraft og materialer til en redusert sats på 5 prosent. Det samme står for omvendelser fra skole og kirke.

(Bildekreditt: Rachael Smith)

Leter du etter flere oppussingsråd?

• Byggeforskrift forklart