Att anställa ett bra team av byggproffs runt omkring dig är nyckeln till ett framgångsrikt projekt för förbättring av ditt hem. Huvudkonsulten kommer sannolikt att vara din arkitektdesigner, men de flesta projekt kommer också att kräva input från en konstruktör, med mer komplexa projekt som involverar ett helt team av specialister. Det är viktigt att veta vad som händer - ta reda på allt du behöver veta här för att få din förlängning eller renoveringsprojekt precis rätt.
Anlita en konstruktionsingenjör
Du kommer att behöva tillhandahålla detaljerade ritningar och beräkningar för alla strukturella förändringar som krävs för ditt projekt. Vanligtvis utförs av en konstruktör, dessa kommer att behövas av alla som citerar för eller utför byggnadsarbetet, liksom för att bevisa byggregleringens överensstämmelse.
En konstruktör kommer att ge råd om utformningen av nya stiftelser eller underliggande arbeten, inklusive det troliga djup som krävs och de material som passar belastningen och markförhållandena, samt konstruktion och uppbyggnad av nya golvkonstruktioner, trappor, takförändringar, tak och konstruktion reparationer.
En konstruktör kan också bedöma byggnadens skick och dess lämplighet för ombyggnad eller ändring. Du kan anlita en ingenjör direkt, men en arkitektkonstruktör har vanligtvis en eller flera ingenjörer som de arbetar regelbundet med. Det är viktigt att säkerställa att ingenjören har tillräcklig yrkesskadeförsäkring för att täcka värdet av arbetet.
Prova: Istructe.org, Findanengineer.com.
Hitta en byggmätare
Om du köper en fastighet att renovera kommer du troligen att instruera en lantmätare från början att förbereda en byggnad rapport som kommer att bedöma dess skick och ge råd om nödvändiga reparationer, som gör att du kan budgeta för väsentliga arbete.
De kan råda att separata lantmätare tar fram rapporter om avlopp, el, VVS och uppvärmning. Om tecken på fuktig, svampangrepp som våt eller torr råtta eller angrepp av vedtråkiga insekter hittas kan ytterligare specialistrapporter rekommenderas.
Kostnaden beror på omfattningen av undersökningen och byggnadens omfattning. En Homebuyer's Survey är tillräcklig för nyare byggnader i gott skick, men det är värt att investera i en fullständig rapport för en äldre byggnad, som kommer att kosta från £ 600 plus moms.
Vad är en uppmätt undersökning?
Vid ombyggnad eller förlängning, en fullständig uppsättning planer för den befintliga byggnaden, inklusive exakta våningsplaner och höjder krävs, så en uppmätt (eller dimensionell) undersökning kommer att behövas av en byggnad besiktningsman. Be om en digital kopia av ritningarna för din arkitektdesigner, liksom papperskopior. En uppmätt undersökning kostar från £ 600 plus moms.
Vad är en arkitektonisk designer?
Många lantmätare är också arkitektkonstruktörer som producerar scheman och ritningar för ditt projekt, från ombyggnad och ändringar till konverteringar och tillägg.
Utnämning av en parti väggmätare
Om ditt projekt omfattar strukturella förändringar eller konstruktionsverksamhet på eller i närheten av angränsande fastigheter eller delade strukturer, i England och Wales behöver du en Part Wall Agreement.
Börja med att meddela dina grannar ett meddelande (hitta information på Planningportal.co.uk). Om de godkänner verken kan du fortsätta. Om de inte svarar eller ber om ett Party Wall -avtal, anlita en lantmätare för att agera för dina räkning. Din granne (byggnadens ägare) kan gå med på att använda din lantmätare, men kan också välja att utse en egen, och du måste fortfarande betala avgifterna.
Ett Party Wall -avtal kostar £ 700 till £ 900 plus moms men kan vara mycket mer i komplicerade situationer och i tätorter; varje angränsande byggnadsägare kan be om sin egen lantmätare på din bekostnad, så det ligger i ditt intresse att de tillsammans arbetar med att utse en enda konsult för dem.
Anställa en projektledare
Lantmätare kan fungera som projektledare, dra ihop alla andra konsulter, ge råd om design och specifikation, erhålla bygglov och byggregler godkännande, förbereda kontrakt och erhålla citat för arbetet. De kan sedan övervaka byggnadsarbetet och vid behov fungera som kontraktsadministratör eller kundagent, övervaka kvalitet, schema och kostnad. Projektledningstjänster kan debiteras med en fast daglig ränta, som ett engångsbelopp eller som en procentandel av kostnaden för byggnadsarbetet.
Vill vara din egen projektledare? Ta reda på hur i vår guide.
Med hjälp av en mätmätare
Specialiserat på byggkostnader och värdering av färdiga arbeten kommer sannolikt en kvantitetsmätare att användas för att förbereda en offert för projektet baserat på de tillhandahållna anbudsdokumenten och att förhandla om kostnaden för eventuella variationer under konstruktion. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Rics.org.uk.
Behöver du en civilingenjör?
Anlita en motorvägsingenjör
Om ditt projekt är en förstagångskonvertering, t.ex. ladugård, eller innebär att det skapas nya bostäder, till exempel om du delar upp ett hus i två eller flera, kan du krävs för att tillhandahålla en trafikrapport för att bedöma effekten av eventuella ytterligare trafikrörelser som följer av utveckling.
För ett bostadsprojekt kan detta vanligtvis utgöra en del av design- och åtkomstundersökningen, som skickas in som en del av planeringsansökan. Om åtkomsten på något sätt är omtvistad, till exempel för att tillfartsvägen är mycket smal, eller om det krävs en ny åtkomst till motorvägen, vilket resulterar i problem med sikt, kan du kan behöva anlita en motorvägsingenjör för att både undersöka webbplatsen och ta fram en rapport för att motivera dina förslag till den lokala myndigheten Highways Department, som är en lagstadgad konsult.
Med hjälp av en civilingenjör
Endast mycket stora renoverings- eller ombyggnadsprojekt med betydande nytt infrastrukturarbete, till exempel ett nytt tillfartsväg, översvämningsskydd eller en dräneringslyftstation kommer sannolikt att kräva tjänster från en konstruktion ingenjör. Institutionen för civilingenjörer (ICE), Ice.org.uk.
Anställer en arkeolog och historisk byggnadskonsult
Om ditt projekt påverkar a fredad byggnad, ligger i närheten av en, eller är i ett område som är känt för att ha potentiell arkeologisk historia, är den lokala myndigheten sannolikt kommer att kräva ett kulturarv för att bedöma platsens betydelse och utvecklingens inverkan på alla arv tillgångar. För de flesta hemförbättringsprojekt kommer en husägaransökan att utföras av en historisk byggnadskonsult och vid behov en arkeolog.
Om det finns kulturarv som kan påverkas kommer det vanligtvis att läggas ett planeringsvillkor till alla tillstånd, vilket kräver en arkeologisk bevakning under utgrävningsfasen. Om det inte finns några signifikanta fynd kan arbetet fortsätta, men om något upptäcks kommer det att bli en fördröjning medan platsen grävs noggrant och eventuella artefakter registreras. Som husägare kommer du att stå för kostnaden för arbetet.
En bevakningstips kostar £ 800 till £ 1600 plus moms, men om en grävning krävs kan kostnaden snabbt uppgå till flera tusen pund. Du kan också ådra dig straffavgifter med entreprenören om de är försenade, varför det är fördelaktigt att få bevakningssammanställningen klar innan arbetet påbörjas. Institutet för arkeologer, Arkeologer.net; Brittiska arkeologiska jobb och resurser, Bajr.org.
Anlita en kontraktsadministratör för ett stort jobb
De flesta hemförbättringsprojekt genomförs av små byggföretag eller underleverantörer som är direkt engagerade, enkelt skriftligt avtal på plats, men för större projekt kan det finnas ett formellt byggkontrakt mellan dig, byggherren och entreprenör. I det här fallet kommer en kontraktsadministratör att övervaka framstegen, ha kontakt med entreprenören och hantera betalningskrav till slutförande.
Arkitekter, arkitekttekniker och byggnadsmätare kan alla erbjuda denna typ av tjänster. Avgiften för att lägga ett projekt i anbud, övervaka verk och kontraktsadministration är vanligtvis baserad på en procentandel av kontraktsvärdet, från 2,5 till 7 procent - vanligtvis högre för mindre projekt.
Behöver du en inredningsarkitekt?
En inredningskonsult kan tillhandahålla tjänster från en arkitektdesigner och utforma layouten på byggnadstjänster, belysning, kök och badrum, samt alla finish, dekoration och inredning. Liksom andra designers kan de också agera ledande konsult och ta in en konstruktör och ge projektledningstjänster.
Om du planerar att anställa en inredningsarkitekt för arkitekttjänster eller projektövervakning finns det ett standardavtal tillgängligt - RIBA/BIDA Tidsform för inredningstjänster (ID/05). British Institute of Interior Design, Biid.org.uk.
Med hjälp av en landskaps- eller trädgårdsdesigner
Landskaps- och trädgårdsdesigners kan ta fram en detaljerad design, inklusive planeringsschemat för ett projekt. Detta krävs alltmer som en del av en planeringsapplikation eller som ett villkor, särskilt om det är inom Bevarande områden och för fredade byggnader. Implementering av ett planteringsschema krävs vanligtvis under det första året av färdigställandet och måste underhållas därefter. Landskaps- och trädgårdsdesigners kommer också att kunna genomföra planen, från struktur till plantering, fungera som projektledare eller som design- och byggentreprenör. Landskapsinstitutet, Landscapeinstitute.org; Institute of Landscape Design, Inst.org.
Läs mer om anlita en trädgårdsdesigner.
Anställa en fastighetsadvokat
Om ditt projekt innebär komplikationer avseende rättigheter över mark, till exempel servitut för tjänster, tillgång, vägrätt, rätt till ljus, rätt till stöd eller gränstvister, anlita en juridisk rådgivare som är specialiserad på just det området av lag. Specialistavgifter kan vara höga i förhållande till andra proffs - ofta flera hundra pund per timme - men deras åsikt kan visa sig vara ovärderlig.
Med hjälp av en planeringskonsult
Om ditt föreslagna projekt kräver bygglov och är på något sätt omtvistad på grund av storlek, skala eller design, kan en planeringskonsult göra stor skillnad när det gäller att få tillstånd, samt vara användbart vid rådgivning tillåtna utvecklingsrättigheter - utveckling som inte kräver bygglov - hantera planeringsöverklaganden mot avslag av tillstånd, retrospektiva planeringsansökningar och för att lösa planöverträdelser betingelser.
Avgiften är förhandlingsbar och baseras antingen på en timpris, en fast avgift för en överenskommen uppgift eller en omfattning av avgifter som struktureras efter framgång. Royal Town Planning Institute, Rtpi.org.uk.
Mer om byggprojekt:
- Hur man hittar en pålitlig byggare
- Hur man renoverar ett hus
- Hur du förlänger ditt hem: den ultimata guiden
