Ristrutturazione casa: una guida esperta

Quindi stai pensando di intraprendere un progetto di ristrutturazione della casa? Buona idea: dare nuova vita a una vecchia casa, salvare un gioiello d'epoca dalla demolizione o semplicemente ristrutturare una casa trascurata con un budget limitato può essere incredibilmente gratificante. E, in luoghi in cui i prezzi delle case sono un po' fuori portata, potrebbe essere la soluzione migliore per entrare in un blocco desiderabile o in un sistema scolastico di prim'ordine.

Tuttavia, i lavori di ristrutturazione sono un'impresa importante e, prima che l'entusiasmo abbia la meglio su di te, assicurati di esserti preparato in anticipo per la ristrutturazione. Renderà l'intero processo più fluido e ti aiuterà a pianificare in modo più accurato il costo della tua ristrutturazione. Segui la nostra lista di controllo per la ristrutturazione della casa per tutto ciò che devi fare prima e dopo l'inizio dei lavori.

Vuoi sapere quanto una media costi di ristrutturazione casa? Consultate la nostra guida a portata di mano.

Come trovare un immobile da ristrutturare

Le proprietà mature per la ristrutturazione sono spesso descritte come "tomaie da riparatore", "che necessitano di aggiornamenti" o "speciali tuttofare" nei dettagli delle inserzioni immobiliari. Questo può significare qualsiasi cosa, da una nuova cucina e alcune soluzioni estetiche a problemi più grandi come riparare le fondamenta o riparare i danni causati dall'acqua. Quindi, prima di cercare una casa, imposta il tuo budget e decidi quale livello di riparazione sei disposto ad affrontare.

Puoi quindi iniziare la tua ricerca. I posti più ovvi sono gli agenti immobiliari e i database di proprietà online come Zillow. Anche le aste locali sono un ottimo posto per trovare un affare.

Potresti anche aver individuato del potenziale in una casa locale che non è attualmente sul mercato. È raro, ma non inaudito, che le persone che non stavano considerando di vendere possano intrattenere il pensiero dopo una lettera ben formulata da una parte interessata.

(Credito immagine: Fiona Walker-Arnott)

7 cose da controllare quando si valuta il potenziale di un immobile

Quindi, come ti assicuri di non rimanere bloccato con un pozzo di soldi? Prima dell'acquisto, fate sempre un sopralluogo per verificare lo stato dell'immobile. Questo verrà eseguito da un ispettore di terze parti che fornirà un rapporto su quali riparazioni sono necessarie e da lì potrai stimare i costi associati.

Tuttavia, prima ancora di prendere in considerazione l'idea di fare un'offerta (o forse prima ancora di prendere in considerazione l'idea di programmare uno spettacolo) ci sono alcune cose che l'occhio inesperto può cercare.

1. La posizione è (quasi) tutto

Come abbiamo detto, il vecchio proverbio dice che dovresti cercare la casa peggiore nella strada migliore ed è un ottimo consiglio per chi cerca un affare di ristrutturazione. Non importa quanto tu possa rendere la proprietà straordinaria, può essere buona solo quanto l'area in cui si trova, quindi controlla i servizi locali, le scuole e la disponibilità di spazi verdi. Una passeggiata lungo la strada con Google Street View ti darà un'idea del luogo e metterà in evidenza tutto ciò che è spiacevole.

2. Cerca i comp per la strada

Puoi controllare quanto sono state vendute proprietà simili nelle vicinanze su siti web come Redfin. Questo ti darà un'idea del valore massimo della casa che stai guardando in modo da sapere quale sarà il tuo ritorno sull'investimento.

3. Tieni d'occhio tutto ciò che costerà molto da riparare

Riparare un tetto potrebbe costarti qualche dollaro (o più), quindi controlla se ci sono tegole mancanti/danneggiate o segni di incurvamento o cedimenti. L'herpes zoster mancante potrebbe anche significare problemi all'interno se l'acqua è trapelata. Windows aggiungerà notevolmente anche al tuo budget di ristrutturazione, quindi tieni d'occhio la putrefazione intorno ai telai delle finestre o alla condensa. Potresti anche voler aggiornare il vetro singolo al doppio, ad esempio, riducendo la perdita di calore e i costi di gestione nel processo.

4. Come sono le case dei vicini?

I tuoi cambiamenti pianificati saranno in linea con il resto della strada? I vicini hanno apportato miglioramenti alle loro case che funzionerebbero sulla tua? Infine, le case sono ben tenute, dimostrando che tutti sono orgogliosi delle loro proprietà? Potrebbe sembrare che non siano affari tuoi, ma una strada in cui le persone mantengono le loro case sarà più desiderabile a lungo termine.

5. C'è spazio per un'aggiunta?

Se la casa non è abbastanza grande per le tue esigenze, considera come potresti cambiarla per rimediare. Potresti essere in grado di convertire facilmente lo spazio esistente come il garage o la soffitta. Una semplice conversione in mansarda è spesso un'opzione abbastanza conveniente per avere più spazio se la piazzola lo consente. O forse il cortile è abbastanza grande da avere spazio per un'aggiunta lasciando comunque abbastanza spazio esterno per divertirsi. Ancora una volta, guarda le proprietà vicine per un'indicazione di ciò che potrebbe essere possibile.

6. Avrà bisogno di un ampio rimodellamento?

C'è così tanto che puoi fare per migliorare una casa, ma se il costo di questo sarà molto alto e limiterà il tuo ROI, potrebbe non essere la proprietà per te. Cerca invece qualcosa che sia più vicino a ciò di cui hai bisogno in termini di dimensioni e layout.

7. Ha il riscaldamento e l'impianto elettrico moderni?

Questo non deve essere un rompicapo, ma se la casa ha bisogno di un completo ricablaggio e/o riscaldamento centralizzato o aria installata vedrai altri $ 3.000- $ 6.000 per ogni lavoro, per la media di tre camere da letto casa. I segni di un impianto elettrico datato sono una scatola dei fusibili antiquata; cavi neri o in tessuto; e vecchie prese.

(Credito immagine: Jody Stewart)

Ricerca le caratteristiche del periodo e conservale

Se le case della tua zona sono storiche, potresti volerle (o addirittura aver bisogno, se ti trovi in ​​un quartiere storico) di preservarle. Nel corso degli anni, molte case d'epoca sono state spogliate delle cose che le rendono affascinanti. Le travi sono coperte, bella finestre originali sostituiti con versioni in PVC e caminetti originali sostituiti con alternative a gas. È triste vedere case che hanno perso tutto il loro carattere, ma prima di "ripristinare" le caratteristiche del periodo, ricordalo può essere ugualmente dannoso per il patrimonio di una casa installare ciò che non sarebbe stato lì in primo luogo, quindi fallo ricerca.

Conosci la tua casa, l'età in cui è stata costruita e il tipo di persone che avrebbero vissuto lì. L'approccio migliore è riparare le caratteristiche esistenti, rendere la casa asciutta e sicura e annullare eventuali errori ben intenzionati che potrebbero influenzare le condizioni dell'edificio (come muri in pietra traspiranti ricoperti da rivestimenti impermeabili impermeabili che causano umidità).

(Credito immagine: Douglas Gibb)

Calcola i costi di ristrutturazione della casa

Prima di acquistare la proprietà, dovresti ricercare a fondo i costi di ristrutturazione della casa nella tua zona per verificare che il progetto sia finanziariamente fattibile. Una volta che ne hai preso possesso, dai un'occhiata in giro e valuta correttamente l'entità del lavoro da svolgere, in modo da poter ottenere un programma finanziario dettagliato in atto.

Alcuni istituti di credito ipotecario ti aiuteranno a finanziare il tuo progetto di ristrutturazione e offriranno i soldi in pagamenti scaglionati. Se stai seguendo questo percorso, scopri quali sono queste fasi e calcola quando avrai terminato ogni fase della ristrutturazione. Molti broker ipotecari richiedono anche di fornire un budget dettagliato e una tempistica per il progetto che includa sia il costo della manodopera che i materiali.

In altri casi, devi essere realistico su quale lavoro puoi permetterti di fare e quando. Se la proprietà non è in uno stato abitabile, la tua prima priorità dovrebbe essere quella di renderla sicura e asciutta, con acqua calda e riscaldamento, in modo che tu possa trasferirti, specialmente se stai spendendo soldi per vivere altrove mentre il lavoro va Su. Evita di trasferirti fino a quando i lavori principali non sono fuori mano, ma puoi vivere tra alterazioni estetiche purché tu abbia delle stanze finite in cui cucinare, fare il bagno e dormire.

(Credito immagine: Getty)

La promotrice immobiliare e presentatrice televisiva Sarah Beeny afferma che è fondamentale decidere esattamente quanto devi spendere. "La regola numero uno è fare un budget e rispettarlo", dice. Calcola i costi per ogni stanza, prendendo in considerazione tutto, dai lavori strutturali, come l'inquadratura, alle rifiniture, quindi somma tutto per vedere se te lo puoi permettere.

Se un appaltatore ti sta aiutando con il tuo progetto, deve darti un preventivo chiaro, che ti aiuterà con il tuo budget. È comunque una buona idea, tuttavia, avere una contingenza del 10-20 percento per tenere conto delle spese impreviste che possono sorgere durante i lavori di ristrutturazione. Dovrai anche creare un budget separato per decorare e arredare la casa una volta completati i lavori strutturali.

Comprato una casa storica? Controlla le restrizioni per la ristrutturazione 

Avrebbe dovuto esserti chiarito durante la vendita se la proprietà è una dimora storica o situata in un quartiere storico, ma se non sei sicuro, è consigliabile controllare. Le case storiche e le case nei quartieri storici sono spesso soggette a un lungo elenco di restrizioni sull'ambito e sullo stile dei potenziali lavori di ristrutturazione.

Puoi verificare se la tua casa è nel Registro nazionale dei luoghi storici o se è designata come storica con il tuo Ufficio statale per la conservazione storica. Se lo è, ti consigliamo di controllare le linee guida locali per la ristrutturazione della proprietà (varieranno da stato a stato e persino da città a città), prima di iniziare ad apportare modifiche. Alcuni sono incredibilmente rigorosi e regoleranno tutto, dal colore della vernice che scegli, ai tipi di finestre che installi, alle aggiunte che puoi fare (se puoi farne qualcuna).

Tirare permessi

Una volta che hai i tuoi piani, devi identificare quali aspetti della tua proposta di ristrutturazione richiedono permessi.

Lavori comuni che in genere richiedono un permesso nella maggior parte delle aree: modifiche strutturali, aggiunte, lavori HVAC, demolizione e rifacimento del tetto. Tuttavia, i regolamenti di autorizzazione e i codici di costruzione variano a seconda di dove vivi, quindi ti consigliamo di verificare con la tua città o paese per i dettagli.

Se hai bisogno di permessi per tutto o parte del lavoro proposto, calcola la quantità di tempo necessaria per presentare le domande. Le decisioni di pianificazione possono richiedere settimane a seconda dell'ambito del progetto, che ti trovi o meno in un quartiere storico e della capacità del tuo comune locale.

Nota: i permessi non sono qualcosa che dovrebbe essere saltato, in quanto possono ostacolare la rivendita della tua casa. Molti acquirenti di case chiederanno di vedere i permessi per eventuali modifiche apportate alla tua casa.

Crea un design per la ristrutturazione della tua casa

Vale la pena dedicare il tuo tempo per perfezionare il design della tua ristrutturazione e assicurarti che la proprietà finita soddisfi le tue esigenze. Pensa a come funzioneranno le modifiche con l'edificio originale: desideri che eventuali aggiunte si fondano con la proprietà esistente? Vuoi ripristinare il suo aspetto originale, o drammaticamente trasforma l'esterno della tua casa? Chiediti cosa speri di ottenere, quindi consulta un progettista di architettura per esaminare tutte le possibilità.

Pensa attentamente anche al posizionamento della stanza. "Concentrati sull'introduzione della luce naturale, che ha il potere di trasformare ed elevare qualsiasi spazio", afferma Sarah Beeny. “Ove possibile, organizza le stanze in modo da trascorrere la maggior parte del tuo tempo dove c'è la luce. Vale anche la pena considerare la vista: una buona può fare molto.'

Scrivi una cronologia e un programma di lavoro

Sii chiaro su i passaggi necessari per ristrutturare la proprietàprima si inizia e si danno la priorità ai lavori che interrompono l'ulteriore decadimento o stabilizzano la struttura. Potresti scoprire che il lavoro in una stanza ha un impatto su quello in un'altra (specialmente dove sono coinvolti impianti idraulici e cablaggi), quindi abbi una visione chiara per l'intera casa e preparare un programma di lavoro che elenchi l'ordine dei lavori, quindi, ad esempio, il ricablaggio viene completato prima che le pareti vengano intonacate.

Se stai eseguendo importanti lavori strutturali o ampliando una casa, consulta prima i professionisti appropriati, poiché potrebbero esserci implicazioni di cui non sei a conoscenza.

Ad esempio, trasformare una mansarda potrebbe sembrare un lavoro isolato dal piano terra della casa, ma aggiungendo un ulteriore abitabile Il piano è conforme alle normative edilizie e alle richieste di autorizzazione e potrebbe richiedere l'aggiunta di nuovi metodi di uscita o strutture aggiuntive sostegno. È necessario essere consapevoli di questi problemi in anticipo poiché influenzeranno il budget e anche l'estetica della tua proprietà.

Trova i migliori appaltatori per la tua ristrutturazione

Usa i consigli di familiari e amici per trovare un architetto, un costruttore e, se necessario, un project manager, a meno che tu non abbia intenzione di essere il project manager della ristrutturazione te stesso.

"Devi sentirti a tuo agio e fiducioso nelle capacità di tutti coloro che lavorano sul tuo sito", afferma l'esperto restauratore Michael Holmes. 'Se tu sei acquisto di un progetto di ristrutturazione, vale la pena portare con te un esperto, come un muratore o un architetto, in una visita per avere un'idea dei costi, che puoi poi riflettere nell'offerta che fai.'

Ottieni l'assicurazione giusta per la tua ristrutturazione

Pochi dimenticherebbero di assicurare la loro proprietà e il suo contenuto, ma molti non sanno che l'assicurazione del proprietario della casa potrebbe non coprire vasti lavori di costruzione. Se effettui modifiche senza affrontare questo problema, potresti scoprire che la tua polizza è annullata e reclamare contro di essa è impossibile se qualcosa dovesse andare storto. Vale anche la pena notare che le polizze assicurative standard coprono solo una casa abitata, quindi se hai intenzione di trasferirti mentre il lavoro viene svolto, assicurati che la tua compagnia assicurativa lo sappia.

Potresti anche voler esaminare un'assicurazione per la ristrutturazione, che copre cose come materiali da costruzione e proprietà sfitte.

Infine, controlla che il tuo appaltatore disponga di un'assicurazione di responsabilità, proprietà e risarcimento dei lavoratori e che la sua polizza assicurativa si estenda ai suoi subappaltatori.

Rendi sicuro il sito, quindi cancellalo

"Rendere il sito sicuro e protetto è la tua prossima priorità, seguita da qualsiasi lavoro di sgombero o demolizione", afferma Michael Holmes. “La salute e la sicurezza sono responsabilità del proprietario dell'edificio, quindi è essenziale una valutazione del rischio e una dichiarazione di metodo per la demolizione, che includa la gestione dei rifiuti pericolosi. È inoltre necessaria un'indagine sui rifiuti pericolosi per individuare l'amianto e altri rischi.'

Quando si tratta di sbarazzarsi di spazzatura e detriti, non metterlo semplicemente sul marciapiede o trascinarlo in discarica, non solo che è dannoso per l'ambiente, ma potresti perdere soldi da infissi indesiderati e raccordi. Un cantiere di recupero può accettare di pagare i vecchi materiali e includere la rimozione come parte dell'accordo. Inoltre, alcuni materiali pericolosi necessitano di uno smaltimento speciale.

• Salvare tutto ciò che puoi usare come vecchi lavandini o vasche da bagno che possono essere ripuliti e smaltati se necessario.
• Vendere cose che sono in buone condizioni, ma non necessarie: i cantieri di recupero prenderanno qualsiasi cosa, dalle vecchie finestre alle tegole di ricambio.
• Porta le cose che possono essere usate da qualcun altro a un Goodwill o all'Esercito della Salvezza locale o a un'organizzazione che aiuta le persone ad arredare le loro case.
• solo lancio cose che sono danneggiate irreparabilmente. Questo riduce l'impatto ambientale.

(Credito immagine: Jeremy Phillips)

Proteggi il cantiere dai furti

Assicurare semplicemente una casa durante la ristrutturazione non è sufficiente: è necessario assicurarsi che anche la proprietà sia adeguatamente protetta contro le effrazioni. Se la proprietà è vuota, non sbagliare nel pensare che non valga la pena prendere nulla: tubi, cavi e recupero architettonico possono essere rubati o vandalizzati.

Le finestre e le porte delle proprietà d'epoca tendono a marcire e potrebbero non offrire la protezione di cui la tua casa ha bisogno. Anche se hai intenzione di sostituirli alla fine, prenditi il ​​​​tempo per aggiungere i lucchetti per l'immediato. Non è denaro sprecato se consideri quanto potresti perdere se la casa venisse violata.

Valutare le condizioni dell'edificio e stabilizzarlo

Qualsiasi edificio lasciato vuoto per più di qualche mese inizierà inevitabilmente a deteriorarsi. Mentre finalizzi i tuoi piani, assicurati che l'edificio sia resistente alle intemperie coprendo porte, finestre e sezioni di tetto mancanti. Potrebbe anche essere necessario mettere in atto urgenti stabilizzazioni strutturali temporanee; questo potrebbe significare legami d'acciaio per fermare la diffusione laterale nei muri o un tetto, o impalcature per prevenire ulteriori crolli.

(Credito immagine: Polly Eltes)

Informa i tuoi vicini

Vivere accanto a un cantiere può essere stressante quasi quanto viverci. Ricorda che hai un interesse acquisito nel lavoro svolto che i tuoi vicini non hanno, quindi essere premuroso elimina qualsiasi inconveniente.

Assicurati che i tuoi costruttori sappiano cose come gli ingressi condivisi e le aree comuni in modo che non li lascino disordinati o ostruiti. Dovresti anche avvisare i tuoi vicini dei grandi veicoli per le consegne e del rumore eccessivo. Alcune persone potrebbero essere ansiose di avere molti estranei che lavorano vicino alla loro proprietà, quindi presentarli al tuo team è un buon modo per tranquillizzarli.

(Credito immagine: Brent Darby)

Prenditi cura dei tuoi costruttori

Un buon rapporto di lavoro tra il proprietario della casa e l'appaltatore farà molto per garantire una ristrutturazione di successo, quindi assicurati di soddisfare le esigenze dei tuoi costruttori. Dì loro dove possono parcheggiare in sicurezza, fornisci loro un posto dove fare pause e affittare un vasino.

Riordinare

A meno che tu non abbia assunto un project manager che supervisiona tutti i subappaltatori, spetterà a te assicurarti che il sito sia in ordine alla fine della giornata. Ogni singolo mestiere farà il possibile per mantenere in ordine la propria area di lavoro, ma è inevitabile che ci sia una certa quantità di disordine condiviso di cui nessuno si assume la responsabilità. Spazza via e fai un rapido riordino alla fine di ogni giornata per assicurarti che i commercianti che entrano per iniziare nuovi lavori il giorno successivo non siano trattenuti.

Inizia grandi lavori di ristrutturazione edilizia

Ora è possibile eseguire qualsiasi lavoro di costruzione importante, poiché la struttura esistente è stabile e tutti i problemi nascosti dovrebbero essere già stati scoperti. Dovrebbero essere prese misure per proteggere tutte le parti dell'edificio che potrebbero essere vulnerabili a danni durante la fase di costruzione principale.

"Questa parte della ristrutturazione di solito inizia con qualsiasi lavoro di base, come fondamenta e drenaggio", afferma Hugo Tugman. "Qualsiasi struttura nuova o modificata come aggiunte e conversioni può quindi essere completata, pareti, pavimenti, tetti costruiti e aperture per porte e finestre formate."

In questa fase verranno incorporate misure di impermeabilizzazione e nuovo isolamento e sarà possibile risolvere eventuali problemi idrici esistenti. Chiedi sempre a un esperto indipendente di dare un'occhiata a eventuali danni causati dall'acqua e consigliarti la soluzione giusta. Spesso il problema può essere risolto utilizzando metodi non invasivi, come migliorare il drenaggio e la ventilazione del terreno o anche solo riaccendere il riscaldamento.

Rendi l'edificio resistente alle intemperie

"È importante rendere rapidamente la tua proprietà sufficientemente resistente alle intemperie perché così tante fasi successive, come intonacatura, impianto elettrico e falegnameria, richiedono un edificio asciutto", afferma Michael Holmes.

"Montare le coperture del tetto è fondamentale", aggiunge Hugo Tugman. “Anche il montaggio di porte e finestre è un enorme passo avanti. Avvolgili in una protezione temporanea mentre il lavoro continua.'

Inizia con le basi

Se stai cambiando il layout interno della proprietà, questa è la fase in cui verranno costruiti i muri di montanti e verranno installati scale, rivestimenti di porte, finestre e davanzali.

Una volta completata questa operazione, verranno installati tubi e cavi per acqua calda e fredda, gas, elettricità, telefoni, internet e scarico dei rifiuti nei pavimenti, nelle pareti e nei soffitti. "I cavi verranno lasciati sporgere nei punti giusti per luci e prese di corrente, mentre i tubi saranno fissati" nelle posizioni giuste per lavandini, vasche da bagno e servizi igienici, che verranno tutti montati in seguito", spiega Hugo Tugman. Il riscaldamento a pavimento è anche un importante elemento di prima riparazione, se si sceglie di installarlo, e occorre prestare attenzione per evitare di danneggiare i tubi prima che i pavimenti vengano posati su di essi.

(Credito immagine: Colin Leftley)

Passa alla seconda fase

"La seconda fase di una ristrutturazione può essere una fase molto eccitante, ma può anche essere la più frustrante in quanto spesso sembra che ci voglia un'eternità", afferma Hugo Tugman. ‘Qui è dove vengono installati molti degli oggetti con cui interagirai in casa. Cucine, elettrodomestici e piani di lavoro, infissi e arredi nei bagni, illuminazione nei soffitti e prese nelle pareti saranno inseriti in posizione, collegandosi ai cavi e alle tubazioni che sono stati portati nei punti giusti durante la prima fase.’ Anche la caldaia e l’impianto di riscaldamento saranno attivato.

(Credito immagine: Katie Lee)

Per ulteriori consigli sulla creazione di cucine e bagni vedere i link sottostanti:

• Vai al nostro idee per la cucina pagina
• Vai al nostro idee per il bagno pagina

(Credito immagine: Tile GIant)

Rifinire e decorare

Decorare è la parte di un progetto che le persone più aspettano. È qui che puoi davvero mettere il tuo timbro sulla tua casa e renderla tua.

'Dove abbiamo avuto un lavoro pesante e ruvido nelle fasi precedenti, ora abbiamo un lavoro più leggero e preciso dove la cura deve essere presa per non danneggiare le finiture e per installare gli articoli in piano, dritti e in linea", afferma Hugo Tugman.

Si possono inserire scale e battiscopa, posare le finiture del pavimento, applicare le piastrelle e iniziare il lavoro di decorazione.

"Puoi risparmiare denaro su costose finiture del pavimento non installandolo sotto i mobili della cucina e isole, ma può rivelarsi una falsa economia se in seguito si decide di cambiare il layout', avverte Michael Holmes. "In ogni caso, è sempre meglio installare i battiscopa dopo la finitura del pavimento duro."

Le combinazioni di colori che scegli dipendono dal fatto che si tratti di una casa per la vita o di un progetto che prevedi di vendere in pochi anni. "Trovo che sia meglio attenersi a un design classico di qualità rispetto alle tendenze interne passeggere: meno è sicuramente di più", afferma Sarah Beeny.

“Pensa alla longevità quando scegli un design. Se stai creando la tua casa, gli articoli di lusso possono sempre essere affrontati in un secondo momento, quindi cerca di creare una tela forte su cui costruire nei prossimi anni.'

Per ulteriori idee di decorazione, controlla:

• Idee di decorazione da Real Homes