Ao considerar alterações em grande escala em sua casa, demolir para reconstruir pode não ser sua primeira consideração. No entanto, pode fazer sentido, tanto do ponto de vista arquitetônico quanto financeiro, derrubar sua casa antiga e substituí-la por algo novo, projetado de acordo com suas especificações.
Então, se você assumiu um projeto de renovação que está se tornando cada vez mais envolvente - pense em extensões cada vez maiores, remodelações internas completas e derrubando todas as outras paredes - este artigo é para você.
Continue lendo para descobrir quando a demolição e auto-construir é o caminho a percorrer.
Quanto deve custar a reconstrução?
o Calculadora de custos de construção de casas e reforma é uma ótima ferramenta para obter uma estimativa dos custos de autoconstrução, mas você estará olhando em torno de £ 1.000– £ 2.000 / m2 para uma casa de boa qualidade de 200m2 (o tamanho de uma cama média de quatro).
Renovar ou reconstruir?
Para decidir se renovar ou reconstruir, some quanto custaria construir a casa com o tamanho e as especificações que você deseja. Se isso incluir uma grande extensão ou renovação em grande escala, sempre fale com um arquiteto primeiro para considerar a logística antes de calcular os custos. Para extensas obras de renovação, confira nosso
guia para custear seu projeto de renovação.- Aumente o custo de sua extensão com nosso calculadora de custo de extensão
Lembre-se de que, ao renovar, tudo o que você faz incorre em 20 por cento de IVA, enquanto para apagar e substituir significa zero por cento de IVA em quase tudo. Assim, ao reconstruir, poupará no IVA e terá a liberdade de design e a simplicidade de poder criar a sua casa de sonho a partir do zero.
Você deve, como parte de seus cálculos, levar em consideração os custos de demolição, o que você pagou pela casa original e o valor final potencial do projeto acabado.
Um bangalô dos anos 1950 foi localizado de frente para a estrada. Seus novos proprietários queriam criar uma casa moderna de três andares com vista para os campos e Londres à distância
Quanto custa a demolição?
Com relação à demolição, isso deve custar entre £15,000 para £25,000 para um edifício de tamanho médio, dependendo do tamanho da habitação existente (ou £ 30-40 / m3 mas o custo pode ser afetado por problemas de acesso ou outras complicações como a remoção do amianto).
Não se precipite em descartar o que foi derrubado. Alguns dos materiais de construção podem ser aproveitados, como tijolos e telhas, especialmente se tiverem detalhes de época. Nesse caso, o valor dos itens aproveitáveis pode ser compensado com os custos de demolição para diminuir o preço.
O que considerar antes da demolição
Depois de tomar a decisão de demolir, há uma série de coisas que você precisa considerar antes de pegar a bola de demolição.
- Contrate um arquiteto para ajudá-lo com o projeto.
- Inscreva-se para obter permissão de planejamento para demolir e substituir.
- Verifique se o edifício é de interesse histórico significativo, listado localmente.
- Verifique se a casa está em um área de conversação.
Se estiver listado ou em uma área designada especial, a permissão não pode ser concedida a menos que você possa provar porque a substituição será uma melhoria. Na maioria dos casos, você receberá uma decisão em oito semanas, embora esquemas controversos possam levar vários meses.
Demolir uma casa com segurança
Como proprietário do terreno, você é responsável pela saúde e segurança no local, então fale com o Executivo de Saúde e Segurança (HSE) para notificá-lo sobre a demolição.
Permissão de demolição
‘Classificada como desenvolvimento permitido, em alguns casos, você não precisará solicitar permissão de planejamento para derrubar um edifício, por exemplo, para menor edifícios residenciais de até 50 metros cúbicos (medidos externamente, incluindo as paredes), 'explica Ian Rock. No entanto, o conselho local pode ter removido ou restringido esses direitos e é essencial verificar.
"Existem penalidades draconianas para demolições ilegais, incluindo a exigência de reintegrar totalmente o edifício original às suas próprias custas. Os edifícios listados são rigorosamente protegidos (a autorização para edifícios listados muito raramente é concedida para demolição). Da mesma forma, propriedades em Áreas de Conservação não podem ser demolidas sem consentimento prévio.
"Antes de soltar a bola de demolição, você também precisa solicitar uma decisão formal sobre se o conselho os planejadores desejam aprovar os detalhes de como você pretende realizar a demolição e restaurar o local após.
_ Quando se trata de regulamentos de construção, normalmente você precisa dar um aviso prévio por escrito de seis semanas para o controle do prédio. A demolição só pode ser iniciada após a emissão de contranotificação por parte da autarquia local, que também envia aos proprietários e ocupantes contíguos, bem como ao gás, eletricidade, água e esgotos relevantes fornecedores. '
Papel do contratante
Derrubar uma casa velha é um trabalho especializado. "É também um campo minado legal repleto de legislação de saúde e segurança, na maioria dos casos exigindo notificação prévia para o controle de construção da autoridade local", disse Ian Rock. "Também pode haver riscos potenciais de materiais perigosos, como o amianto, bem como possíveis problemas com o apoio e proteção de estruturas adjacentes (portanto, a Lei do Muro do Partido também pode entrar Toque).
‘Porque a demolição conta como trabalho de construção, normalmente terá que cumprir com o regulamentos de construção, projeto e gestão (MDL). A pessoa designada como titular do cargo é legalmente obrigada a elaborar um plano de saúde e segurança destacando os principais riscos. O contratante principal deve então notificar o Executivo de Saúde e Segurança e garantir que todas as pessoas que empregam para realizar o trabalho de demolição o façam de acordo com este. '
Novas fundações
‘Onde um edifício é demolido para dar lugar a um novo, as novas fundações podem ser cortadas através das antigas, desde que não haja porões profundos’, diz Ian. "Mas as novas fundações geralmente precisam ser consideravelmente mais profundas, então você não pode simplesmente construir sobre as existentes.
'Um novo piso térreo suspenso pode fazer uma ponte sobre quaisquer áreas de aterramento e entulho deixados abaixo do solo. Na pior das hipóteses, grandes áreas de aterramento podem significar o uso de fundações mais caras, como jangadas. Mais preocupante é o risco de contaminação potencial do uso industrial anterior. O projeto de sua nova casa precisará estar em conformidade com a Parte C dos regulamentos de construção, relativos à preparação do local e resistência a contaminantes. A contranotificação de controle de construção normalmente também especifica uma série de medidas de precaução em relação a edifícios adjacentes.
Classificar utilitários
E não se esqueça de que suas utilidades precisarão ser limitadas. Certifique-se de dar um longo prazo de entrega, pois as empresas de serviços públicos podem demorar para responder. Você não precisará notificar o conselho, mas uma empresa de demolição precisará saber que isso foi feito e que é seguro para o trabalho começar.
As alterações que eles queriam fazer eram muito extensas para que fosse financeiramente viável usar a casa existente como ponto de partida, então eles a demoliram e começaram de novo
Solicitando permissão de planejamento: volume de terra comercial
Obtenha permissão de planejamento para a nova casa antes de demolir a existente. Se você tiver a aprovação do planejamento antes de demolir, pode "negociar" o volume existente ou o tamanho da casa já existente no terreno por seus novos planos. Isso é mais importante se você estiver no cinturão verde, pois uma vez que a propriedade seja demolida, seu terreno ficará sem volume e obter o consentimento do planejamento a partir deste ponto será quase impossível.
Você pode conseguir ganhar volume extra em um site com um bom design. Por exemplo, se a casa existente tem dois andares com uma garagem individual separada, você pode construir uma casa de pé direito duplo na largura da casa anterior e da garagem.
Legalmente, você deve deixar pelo menos um metro entre sua residência e os limites de seu terreno para evitar um Efeito de "terraço", mas os conselhos individuais podem ter requisitos diferentes, por isso é melhor verificar com o seu local autoridade.
Você também pode se inscrever para tem um nível de subsolo ou cômodos na cobertura, para ganhar espaço extra dentro do volume existente de terreno calculado.
Contratação de um arquiteto para seu projeto
Se você nomear um arquiteto no início do processo, de preferência antes de comprar o imóvel, você pode obter conselhos sobre se conseguirá o que deseja no site. Eles podem enviar uma pré-inscrição ao departamento de planejamento antes da compra.
Se você receber uma resposta negativa, deve pensar com muito cuidado antes de ir em frente e comprar o prédio, para evitar dor de cabeça mais tarde. Uma pré-inscrição não é tão detalhada quanto o planejamento completo, mas dá uma ideia da nova pegada e um acordo em princípio de que uma nova construção seria permitida.
Depois de adquirir a propriedade, você pode trabalhar com seu arquiteto para enviar um pedido de planejamento completo com um layout detalhado.
Trabalhando com Clear Architects, eles surgiram com um design que mudou a acomodação
Como obter aprovação de planejamento
Seja sensato ao solicitar uma habitação substituta, pois o departamento de planejamento tende a aceitar planos que estejam de acordo com a vizinhança.
Por exemplo, se a sua rua estiver cheia de casas eduardianas, você pode conseguir permissão para um casa, mas você terá mais batalha do que se você projetar algo que tenha características semelhantes às do ambiente isto. No entanto, se for adjacente a um edifício classificado, a abordagem contemporânea muitas vezes será apoiada por agentes de conservação, pois eles gostam que a arquitetura se destaque em sua época relevante, e não seja um pastiche.
Em alguns casos, particularmente se você está dentro de uma área de conservação, você pode obter permissão de planejamento, mas com uma restrição sobre os tipos de materiais de construção - como telhas ou tijolos - que podem ser mais caros. Nessa situação, seu arquiteto pode precisar ser inteligente com o design para obter a aparência moderna que você deseja.
Não se esqueça da drenagem
Antes de começar a apagar e substituir, verifique a drenagem da terra, especialmente se você estiver planejando uma casa maior do que havia anteriormente. Em alguns casos, você pode precisar de uma bomba ou tanque de retenção.
Você também deve considerar quem é o proprietário dos utilitários e se também precisará de uma nova rede elétrica, pois pode não ser possível conectar ao sistema de drenagem existente.
Revisando seu projeto
Se você caiu na infeliz posição de comprar uma casa, apenas para descobrir que não pode obter a permissão de planejamento para a casa dos seus sonhos, você pode ter que diminuir suas expectativas ou obter projetos para o que será permitido, vender a casa com planejamento e iniciar o processo novamente. Reconstruir a casa dos seus sonhos é muito viável se você nomear a equipe de design certa no início, mas não é tão simples na maioria dos casos quanto as pessoas desejam ou percebem. No entanto, é uma sensação ótima quando isso acontece.
Quais recursos sua nova casa deve incluir?
Você precisará aderir a requisitos mais rigorosos para a casa de substituição do que seria o caso se você tivesse reformado. Cada aspecto da nova casa está em total conformidade com os regulamentos de construção. Isso significa:
- Além de ser estruturalmente sólido, deve atender a certos padrões de isolamento
- Deve haver instalações sanitárias deficientes no nível de entrada
- Existe um gradiente máximo da escada
Recursos ecológicos também valem a pena incorporar. Aquecimento por piso radiante custa mais para instalar do que radiadores, mas opera em temperaturas mais baixas, o que significa que é mais eficiente em termos de energia e mais barato de operar.
Isolamento mais espesso exceder os requisitos mínimos estipulados na Parte L dos regulamentos de construção não deve adicionar muito ao seu orçamento, uma vez que os custos não materiais já estão incluídos. Portanto, faz sentido incorporar um isolamento mais espesso e de alto desempenho em seu projeto.
Com o governo atualmente em recuo sobre as tarifas feed-in para renováveis tal como solar fotovoltaico, os retornos estão diminuindo. Mas, como seus telhados e eletricistas já estão no local, os custos de instalação são muito reduzidos, então ainda pode valer a pena, colhendo benefícios de longo prazo.
Sobre o autor:
Melanie Clear é a fundadora e diretora da Arquitetos claros. Com experiência em arquitetura comercial e residencial, ela acredita que um bom design requer pensamento cuidadoso, visão e um entendimento profundo da estrutura de um edifício.
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